Rok 2021 je rokem, ve kterém se v oblasti legislativy a předpisů změní několik věcí. To je případ i daně z převodu. Dne 12. listopadu 2020 schválila Sněmovna reprezentantů návrh zákona o úpravě daně z převodu. Cílem tohoto návrhu zákona je zlepšit postavení startujících na trhu s bydlením ve vztahu k investorům, protože investoři jsou často příliš rychlí na nákup domu, zejména ve (větších) městech. Pro začátečníky je tak stále obtížnější koupit si dům. V tomto blogu si můžete přečíst, které změny se od 1. ledna 2021 vztahují na obě kategorie a na co byste měli v důsledku toho věnovat pozornost.
Dvě opatření
Za účelem realizace výše popsaného cíle návrhu zákona budou od roku 2021 v oblasti daně z převodu zavedeny dvě změny nebo přinejmenším opatření. Očekává se, že to zvýší počet transakcí s bydlením ze strany začínajících kupujících a snížit transakce s bydlením investory.
První opatření se v této souvislosti vztahuje na startéry a ve zkratce znamená osvobození od daně z převodu. Jinými slovy, začínající podniky již nemusí platit daň z převodu od 1. ledna 2021, takže nákup domu je pro ně mnohem levnější. V důsledku výjimky se celkové náklady spojené s koupí domu v závislosti na zvýšení hodnoty domů skutečně sníží. Vezměte prosím na vědomí: osvobození je jednorázové a cena domu od 400,000. dubna 1 nesmí přesáhnout 2021 1 EUR. Kromě toho se osvobození vztahuje pouze na případy, kdy k převodu nemovitosti dojde u občanskoprávního notáře 2021. dne nebo později Leden XNUMX a okamžik podpisu kupní smlouvy není rozhodující.
Druhé opatření se týká investorů a znamená, že jejich akvizice budou od 1. ledna 2021 zdaněny vyšší obecnou sazbou. K uvedenému datu se tato sazba zvýší ze 6% na 8%. Na rozdíl od spouštěčů se tak investoři dražší koupit dům. Pro ně se celkové náklady spojené s koupí domu zvýší v důsledku zvýšení sazby daně z prodeje. Mimochodem, tato sazba nezdaňuje pouze pořízení nebytových prostor, včetně obchodních prostor, ale také pořízení bytů, které nebudou použity nebo budou použity pouze dočasně jako hlavní bydliště. V této souvislosti považujeme podle důvodové zprávy k návrhu zákona o úpravě daně z převodu například rekreační dům, dům, který si rodiče kupují pro své dítě, a domy, které nekupují fyzické osoby, ale právnické osoby osoby jako bytové korporace.
Startér nebo investor?
Jaké opatření byste však měli mít na paměti? Jinými slovy, jste startér nebo investor? Za výchozí bod pro zodpovězení této otázky lze považovat to, zda někdo skutečně vstupuje na trh bydlení obývaného vlastníky poprvé a nikdy předtím nezískal domov. Kdo však má nárok na startovací výjimku a na koho se vztahuje zvýšení sazby daně z obratu, není na základě tohoto kritéria stanoven. Pro výjimku nezáleží na tom, zda jste jako kupující již dříve vlastnili dům. Jinými slovy, dům nemusí být vaším prvním domovem obývaným majiteli, aby mohl být osvobozen.
Účet za úpravu daně z převodu používá úplně jiný výchozí bod. To, zda vás lze klasifikovat jako startéra, a máte tedy šanci na výjimku ze startéru, závisí na třech kumulativních kritériích. Kritéria jsou následující:
- Věk nabyvatele. Abyste mohli být považováni za startéra, musíte být ve věku od 18 do 35 let. Horní hranice 35 se používá v návrhu zákona, protože šetření AFM ukázalo, že je v průměru obtížnější nést náklady pro kupujícího ve věku nižším než 35 let. Kromě toho se na uplatnění výjimky se spodní hranicí 18 let vztahuje požadavek věku. Účelem této dolní hranice je zabránit nesprávnému použití výjimky pro začátečníky: není možné, aby zákonní zástupci využili výjimku při koupi domu na jméno nezletilého dítěte. Kromě toho musí být na nabyvatele použity věkové limity, a to i v případě, že jeden dům pořídí více nabyvatelů společně. Pokud je jeden z nabyvatelů starší než 15 let, pro tohoto kupujícího platí toto: žádná výjimka z jeho vlastní strany.
- Nabyvatel dříve tuto výjimku neuplatnil. Jak již bylo zmíněno, výjimku pro startéry lze použít pouze jednou. Abyste zajistili, že toto pravidlo nebude porušeno, musíte jasně, rozhodně a bez výhrad písemně prohlásit, že jste dosud nepoužili počáteční výjimku. Toto písemné prohlášení pak musí být předloženo občanskoprávnímu notáři, aby bylo možné využít osvobození od daně z převodu. Na toto písemné prohlášení se může občanskoprávní notář v zásadě spolehnout, pokud nevěděl, že toto prohlášení bylo vydáno nesprávně. Pokud se později ukáže, že jste jako nabyvatel uplatnili výjimku dříve i přes vydané prohlášení, bude provedeno další posouzení.
- Jiné než dočasné užívání domu jako hlavního bydliště nabyvatelem. Jinými slovy, rozsah výjimky pro startéry je omezen na nabyvatele, kteří skutečně budou bydlet v domácnosti. Pokud jde o tuto podmínku, je rovněž nutné, abyste jako nabyvatel písemně, jasně a bez výhrad písemně prohlásili, že dům bude užíván jinak než dočasně a jako hlavní bydliště, a toto písemné prohlášení předloží občanskoprávní notář před nabytím, pokud nabytí proběhne jím. Dočasným užíváním se rozumí například pronájem domu nebo jeho využití jako rekreačního domu. Zatímco hlavní bydliště zahrnuje registraci ve sboru a budování života (včetně sportovních aktivit, školy, místa uctívání, péče o děti, přátel, rodiny). Pokud jako nabyvatel nebudete od 1. ledna 2021 používat nový domov jako své hlavní bydliště nebo pouze dočasně, bude vám i nadále zdaněna obecná sazba 8%.
Posouzení těchto kritérií, a tedy odpověď na otázku, zda splňujete podmínky pro uplatnění výjimky, proběhne při nabytí domu. Konkrétněji jde o okamžik, kdy je kupní smlouva sepsána u notáře. Bezprostředně před vyhotovením notářské listiny musí být notáři předloženo také písemné prohlášení týkající se druhé a třetí podmínky. Okamžik podpisu kupní smlouvy není relevantní pro vydání písemného prohlášení, stejně jako pro získání výjimky pro startéry.
Koupě domu je důležitým krokem pro startéra i investora. Chcete vědět, do které kategorie patříte a která opatření musíte vzít v úvahu od roku 2021? Nebo potřebujete pomoc s vytvořením prohlášení požadovaného pro výjimku? Pak kontaktujte Law & More. Naši právníci jsou odborníky v oblasti nemovitostí a smluvního práva a rádi vám poskytnou pomoc a radu. Naši právníci vám také rádi pomohou v následném procesu, například při vypracování nebo kontrole kupní smlouvy.