Když si pronajmete ubytování v Nizozemsku, máte automaticky nárok na ochranu pronájmu. Totéž platí pro vaše nájemce a podnájemce. Ochrana nájemného v zásadě zahrnuje dva aspekty: ochranu ceny nájemného a ochranu nájemného před ukončením nájemní smlouvy v tom smyslu, že pronajímatel nemůže nájemní smlouvu jednoduše ukončit. I když se na nájemce sociálního bydlení vztahují oba aspekty ochrany nájemného, u nájemců bydlení ve volném sektoru tomu tak není. O tom, která ochrana pronájmu je sporná kdy a co přesně zahrnuje ochrana ceny pronájmu nebo ochrana pronájmu v souvislosti s ukončením pronájmu, pojednává tento blog. Nejprve ale tento blog pojednává o stavu pojmenovaném životní prostor pro celkovou aplikaci ochrany nájmu.
Obytný prostor
Pro použití zákonných ustanovení týkajících se ochrany nájemného musí nejprve jít o otázku obytného prostoru. Podle článku 7: 233 nizozemského občanského zákoníku se obytným prostorem musí rozumět postavená nemovitá nemovitost, pokud je pronajata jako samostatný nebo neomezený dům, karavan nebo stánek určený k trvalému pobytu. Za účelem ochrany nájemného se tak již nerozlišuje mezi nájemci samostatného nebo samostatného ubytování.
Pojem obytný prostor zahrnuje také nemovitý majetek, jinými slovy zařízení, která jsou ze své podstaty neoddělitelně spojena s domovem, karavanem nebo hřištěm nebo jsou jeho součástí na základě nájemní smlouvy. V komplexu bytů to může být například schodiště, galerie a chodby, jakož i centrální instalace, pokud jsou podle smlouvy označeny jako prostory, které nemají veřejný charakter.
Neexistuje však žádný životní prostor ve smyslu § 7: 233 nizozemského občanského zákoníku, pokud jde o:
- krátkodobé využití obytného prostoru; zda se jedná o tento případ, se určuje na základě povahy použití, například jako rekreační dům nebo směnárna. V tomto smyslu se tedy krátké trvání vztahuje na použití, a nikoli na dohodnutý čas;
- závislý životní prostor; to je případ, pokud je dům pronajatý společně s obchodním prostorem; v takovém případě je dům součástí pronajatého obchodního prostoru, takže na dům se nevztahují podmínky bydlení, ale ustanovení týkající se obchodního prostoru;
- hausbót; jedná se o jev, který neodpovídá právní definici článku 7: 233 nizozemského občanského zákoníku. Takový dům nelze obvykle považovat za nemovitý majetek, protože neexistuje trvalé spojení s půdou nebo břehem.
Ochrana cen pronájmu
Pokud bude splněna výše popsaná podmínka obytného prostoru, bude nájemce v první řadě požívat ochrany ceny pronájmu. V takovém případě platí následující výchozí body:
- poměr mezi kvalitou, včetně umístění pronajatého ubytování, a mezi nájemným, které za něj musí být zaplaceno, musí být přiměřený;
- nájemce má kdykoli možnost nechat si původní cenu nájmu posoudit nájemní komisí; to je možné pouze do 6 měsíců od začátku pronájmu; rozhodnutí nájemního výboru je závazné, lze jej však přesto předložit k přezkoumání okresnímu soudu;
- pronajímatel nemůže pokračovat v neomezeném zvyšování nájemného; Na zvýšení nájemného se vztahují zvláštní právní limity, například maximální procento zvýšení nájemného stanovené ministrem;
- zákonná ustanovení týkající se ochrany nájemného jsou kogentní, tj. pronajímatel se od nich nemůže v nájemní smlouvě odchýlit na úkor nájemce.
Uvedené zásady se mimochodem vztahují pouze na nájemce sociálního bydlení. Jedná se o životní prostor, který spadá do regulovaného nájemního sektoru, a proto je třeba jej odlišit od životního prostoru, který patří do liberalizovaného nebo bezplatného nájemního sektoru. V případě liberalizovaného nebo bezplatného bydlení je nájemné tak vysoké, že nájemce již nemá nárok na dotaci na nájemné, a proto nespadá pod ochranu zákona. Hranice mezi liberalizovaným a sociálním bydlením je přibližně za cenu pronájmu přibližně 752 eur měsíčně. Pokud sjednaná cena nájemného překročí tuto částku, nájemce se již nemůže spoléhat na výše popsané zásady, protože se pak týká nájmu liberalizovaného bydlení.
Ochrana nájemného před ukončením nájemní smlouvy
Pro uplatnění dalšího aspektu ochrany nájemného se však nerozlišuje mezi nájemci sociálního a liberalizovaného bydlení. Jinými slovy to znamená, že každý nájemce obytného prostoru je do značné míry a automaticky chráněn před ukončením nájemní smlouvy v tom smyslu, že pronajímatel nemůže nájemní smlouvu jednoduše zrušit. V této souvislosti je nájemce konkrétně chráněn, protože:
- výpověď pronajímatele nezaniká nájemní smlouvu v souladu s čl. 7: 272 nizozemského občanského zákoníku; v zásadě je na pronajímateli, aby se nejprve pokusil uskutečnit ukončení nájemní smlouvy po vzájemné dohodě. Pokud to nefunguje a nájemce s výpovědí nesouhlasí, výpověď pronajímatele ve skutečnosti nezruší nájemní smlouvu. To znamená, že nájemní smlouva pokračuje obvyklým způsobem a pronajímatel musí podat právní nárok na ukončení nájemní smlouvy u okresního soudu. V takovém případě nájemní smlouva neskončí, dokud soud neodvolatelně nerozhodne o nároku pronajímatele na ukončení.
- s ohledem na článek 7: 271 nizozemského občanského zákoníku musí pronajímatel uvést důvod ukončení; pokud se pronajímatel chystá vypovědět nájemní smlouvu, musí splnit formální náležitosti výše uvedeného článku občanského zákoníku. Kromě výpovědní lhůty je v této souvislosti důležitou formalitou důvod pro ukončení. Pronajímatel tedy musí ve svém oznámení o ukončení smlouvy uvést jeden z důvodů ukončení, jak je uvedeno v čl. 7: 274 odst. 1 nizozemského občanského zákoníku:
- nájemce se nechoval jako dobrý nájemce
- jedná se o nájemné na dobu určitou
- pronajímatel naléhavě potřebuje pronajaté pro vlastní potřebu
- nájemce nesouhlasí s rozumnou nabídkou uzavřít novou nájemní smlouvu
- pronajímatel chce realizovat využití půdy na pronajatém pozemku podle platného územního plánu
- zájmy pronajímatele na ukončení nájmu převažují nad zájmy nájemce v pokračování nájmu (v případě nájmu pronajímatele)
- nájem lze ukončit pouze soudcem z důvodů uvedených v článku 7: 274 odst. 1 nizozemského občanského zákoníku; Výše uvedené důvody jsou vyčerpávající: to znamená, že pokud jsou soudní řízení vedena, ukončení nájemní smlouvy z jiných důvodů není možné. Dojde-li k jednomu z výše uvedených důvodů, musí soud rovněž vyhovět požadavku nájemce na ukončení. V takovém případě tedy není prostor pro (další) zvážení zájmů. V tomto bodě však platí výjimka, pokud jde o důvod ukončení pro naléhavé osobní použití. Je-li nárok povolen, soud rovněž určí dobu vyklizení. Pokud je však žádost o ukončení pronajímatele zamítnuta, příslušná nájemní smlouva nemusí být vypovězena znovu po dobu tří let.
Zákon o pohybu na trhu s půjčením
Dříve byla ochrana nájemného v praxi předmětem velké kritiky: ochrana nájemného by zašla příliš daleko a existuje více majitelů domů, kteří by si chtěli dům pronajmout, pokud by ochrana nájemného nebyla tak přísná. Zákonodárce se ukázal být vůči této kritice citlivý. Z tohoto důvodu se zákonodárce rozhodl zavést tento zákon od 1. července 2016, zákona o převodu na trhu s nájemním bydlením. S tímto novým zákonem se ochrana nájemce stala méně přísnou. V kontextu tohoto zákona se jedná o nejdůležitější změny:
- u nájemních smluv s ohledem na nezávislý životní prostor na dva roky nebo méně a u nájemních smluv s ohledem na nezávislý životní prostor na pět let nebo méně bylo pronajímateli umožněno pronajímat bez ochrany nájemného. To znamená, že nájemní smlouva končí zákonem po dohodnutém termínu a nemusí být ukončena pronajímatelem jako dříve.
- se zavedením smluv o cílové skupině se také usnadnilo pronajímateli ukončit nájemní smlouvu týkající se bydlení určeného pro konkrétní cílovou skupinu, jako jsou studenti. Pokud nájemce již nepatří do konkrétní cílové skupiny a nelze jej například nadále považovat za studenta, pronajímatel bude moci snadněji a rychleji přistoupit k ukončení z důvodu naléhavého osobního použití.
Jste nájemcem a chcete vědět, na kterou ochranu pronájmu máte nárok? Jste pronajímatelem, který chce vypovědět nájemní smlouvu? Nebo máte nějaké další dotazy týkající se tohoto blogu? Pak kontaktujte Law & More. Naši právníci jsou odborníci v oblasti nájemního práva a rádi vám poskytnou rady. Mohou vám také legálně pomoci, pokud váš spor o pronájem povede k právnímu řízení.