Nájemní smlouva má různé aspekty. Důležitým aspektem je pronajímatel a povinnosti, které má vůči nájemci. Výchozím bodem, pokud jde o povinnosti pronajímatele, je „požitek, který může nájemce na základě nájemní smlouvy očekávat“. Koneckonců, povinnosti pronajímatele úzce souvisí s právy nájemce. Konkrétně tento výchozí bod znamená pro pronajímatele dvě důležité povinnosti. Nejprve je třeba uvést povinnost článku 7: 203 BW zpřístupnit věc nájemci. Kromě toho se na pronajímatele vztahuje vyživovací povinnost, nebo jinými slovy úprava vad v článku 7: 204 nizozemského občanského zákoníku. Co přesně znamenají obě povinnosti pronajímatele, budeme postupně diskutovat v tomto blogu.
Zpřístupnění pronajaté nemovitosti
Pokud jde o první primární povinnost pronajímatele, článek 7: 203 nizozemského občanského zákoníku stanoví, že pronajímatel je povinen poskytnout nájemci nemovitost k dispozici nájemci a nechat ji v rozsahu nezbytném pro dohodnuté užívání. Dohodnuté použití se týká například pronájmu:
- (nezávislý nebo nezávislý) životní prostor;
- obchodní prostor ve smyslu maloobchodního prostoru;
- další obchodní prostory a kanceláře popsané v článku 7: 203a BW
Je důležité ve smlouvě o pronájmu jasně popsat, na kterém užívání se strany dohodly. Koneckonců, odpověď na otázku, zda pronajímatel splnil svou povinnost, bude záviset na tom, co strany v nájemní smlouvě popsaly, pokud jde o místo určení pronajaté nemovitosti. Je proto důležité nejen uvést místo určení, nebo alespoň jeho použití, v nájmu, ale také podrobněji popsat, co může nájemce na jeho základě očekávat. V této souvislosti se jedná například o základní vybavení, které je nezbytné pro konkrétní využití pronajaté nemovitosti. Například pro použití budovy jako maloobchodního prostoru může nájemce také stanovit dostupnost pultu, pevných polic nebo dělících stěn a zcela odlišné požadavky na pronajatý prostor, například určený pro skladování odpadu nebo kovového šrotu lze nastavit v tomto kontextu.
Vyživovací povinnost (vypořádání v prodlení)
V souvislosti s druhou hlavní povinností pronajímatele článek 7: 206 nizozemského občanského zákoníku stanoví, že pronajímatel je povinen opravit vady. Co se rozumí vadou, je dále rozpracováno v článku 7: 204 občanského zákoníku: vadou je stav nebo charakteristika nemovitosti, v jejímž důsledku nemůže nemovitost poskytovat nájemci požitek, který může na na základě nájemní smlouvy. Ostatně podle Nejvyššího soudu zahrnuje užívání více než jen stav pronajatého majetku nebo jeho hmotné vlastnosti. Vadu ve smyslu článku 7: 204 BW mohou rovněž představovat další okolnosti omezující požitek. V této souvislosti zvažte například očekávanou přístupnost, přístupnost a vzhled pronajaté nemovitosti.
Ačkoli jde o široký pojem zahrnující všechny okolnosti, které omezují užívání nájemce, očekávání nájemce by neměla překročit očekávání průměrného nájemce. Jinými slovy to znamená, že nájemce nemůže očekávat více než dobře udržovanou nemovitost. Kromě toho každá kategorie nájemních předmětů podle judikatury zvýší jejich vlastní očekávání.
V každém případě se nejedná o vadu, pokud objekt pronájmu neposkytuje nájemci očekávané užívání v důsledku:
- okolnost přičitatelnou nájemci na základě zavinění nebo rizika. Například drobné vady pronajaté nemovitosti z hlediska rozdělení právního rizika jsou na účet nájemce.
- Okolnost týkající se osobně nájemce. To by mohlo zahrnovat například velmi nízký toleranční limit, pokud jde o zvuky běžného života od jiných nájemců.
- Skutečné rušení třetími stranami, jako je hluk z dopravy nebo obtěžování hlukem z terasy vedle pronajaté nemovitosti.
- Tvrzení bez skutečného narušení, což je situace, ve které například soused nájemce tvrdí, že má přednostní cestu přes zahradu nájemce, aniž by ji skutečně užíval.
Sankce v případě porušení hlavních povinností pronajímatelem
Pokud pronajímatel není schopen pronajmout pronajatou nemovitost k dispozici nájemci včas, zcela nebo vůbec, je zde nedostatek na straně pronajímatele. Totéž platí v případě závady. V obou případech nedostatek znamená pro pronajímatele sankce a dává nájemci v této souvislosti řadu pravomocí, například nárok na:
- Dodržování. Nájemce může poté požadovat od pronajímatele, aby pronajatý majetek zpřístupnil včas, zcela nebo vůbec, nebo aby závadu odstranil. Pokud však nájemce nevyžaduje opravu pronajímatele, nemusí pronajímatel vadu odstranit. Pokud je však náprava nemožná nebo nepřiměřená, pronajímatel tak nemusí činit. Pokud však pronajímatel opravu odmítne nebo ji neučiní včas, může nájemce vadu sám odstranit a náklady na ni odečíst z nájemného.
- Snížení nájemného. Jedná se o alternativu pro nájemce, pokud pronajímatel neposkytne pronajímatel včas nebo úplně, nebo pokud se jedná o vadu. Snížení nájemného je třeba požadovat u soudu nebo výboru pro posouzení nájemného. Reklamace musí být podána do 6 měsíců poté, co nájemce nahlásil vadu pronajímateli. Od tohoto okamžiku se projeví také snížení nájemného. Pokud však nájemce dovolí vypršení této lhůty, jeho nárok na snížení nájemného se sníží, ale nezanikne.
- Ukončení nájemní smlouvy, pokud nedostatek nájemného zcela znemožňuje užívání. Pokud vada, kterou pronajímatel nemusí napravit, například proto, že náprava je nemožná, nebo vyžaduje výdaje, které za daných okolností od něj nelze rozumně očekávat, ale to činí požitek, který nájemce mohl očekávat, zcela nemožným, jak nájemce, tak pronajímatel nájemní smlouvu zruší. V obou případech to lze provést prostřednictvím mimosoudního prohlášení. Často však ne všechny strany souhlasí s rozpuštěním, takže je třeba ještě sledovat soudní řízení.
- Kompenzace. Tento nárok náleží pouze nájemci, pokud lze nedostatek, například přítomnost vady, připsat také pronajímateli. Tak je tomu například v případě, že vada vznikla po uzavření smlouvy o nájmu a lze ji připsat pronajímateli, protože například neprovedl dostatečnou údržbu pronajatého majetku. Pokud však již při uzavírání nájemní smlouvy existovala určitá vada a pronajímatel o ní v té době věděl, měl to vědět nebo informovat nájemce, že vada nemá vadu.
Jste jako nájemce nebo pronajímatel zapojený do sporu ohledně toho, zda pronajímatel splňuje podmínky? Nebo chcete vědět více například o uvalení sankcí na pronajímatele? Pak kontaktujte Law & More. Náš realitní právníci jsou odborníci v oblasti nájemního práva a rádi vám poskytnou právní pomoc nebo radu. Ať už jste nájemcem nebo pronajímatelem, v Law & More zaujmeme osobní přístup a společně s vámi zkontrolujeme vaši situaci a určíme (následnou) strategii.