Celý svět v současné době prochází krizí v nepředstavitelném měřítku. To znamená, že vlády musí také přijmout mimořádná opatření. Škody, které tato situace způsobila a bude i nadále způsobovat, mohou být obrovské. Skutečností je, že nikdo není v současné době schopen posoudit rozsah krize ani to, jak dlouho bude trvat. Bez ohledu na situaci je pronájem obchodních prostor stále v platnosti. To vyvolává několik otázek. V tomto článku bychom rádi odpověděli na několik otázek, které mohou nastat u nájemců nebo pronajímatelů obchodních prostor.
Úhrada nájemného
Stále musíte platit nájemné? Odpověď na tuto otázku závisí na okolnostech případu. V každém případě je třeba rozlišovat dvě situace. Za prvé, obchodní prostory, které již nemohou být použity pro obchodní účely, jako jsou restaurace a kavárny. Za druhé, existují obchody, které mohou být stále otevřené, ale které se rozhodnou sami zavřít dveře.
Nájemce je povinen platit nájemné na základě nájemní smlouvy. Pokud k tomu nedojde, jedná se o porušení smlouvy. Nyní vyvstává otázka, může být vyšší moc? Možná v nájemní smlouvě existují dohody o okolnostech, za kterých může být uplatněna vyšší moc. Pokud ne, použije se zákon. Zákon stanoví, že existuje vyšší moc, pokud nájemce nemůže být odpovědný za nedodržení; jinými slovy to, že nájemce nemůže platit nájemné, není vina. Není jasné, zda nesplnění povinností v důsledku koronaviru má za následek vyšší moc. Protože tomu tak není precedent, je obtížné posoudit, jaký bude výsledek v tomto případě. Co však hraje roli, je často používaná smlouva ROZ (Real Estate Council) v tomto typu nájemního vztahu. V této smlouvě je standardně vyloučen nárok na snížení nájemného. Otázkou je, zda pronajímatel dokáže v současné situaci tento názor přiměřeně udržet.
Pokud se nájemce rozhodne zavřít svůj obchod, bude situace jiná. V současné době však neexistuje žádná povinnost, skutečností je, že je méně návštěvníků, a tedy méně zisku. Otázkou je, zda by okolnost měla být zcela na náklady nájemce. Na tuto otázku není možné dát jasnou odpověď, protože každá situace je jiná. Toto musí být vyhodnoceno případ od případu.
Neočekávané okolnosti
Nájemce i pronajímatel se mohou dovolávat nepředvídaných okolností. Obecně je hospodářská krize odpovědná jménem podnikatele, i když ve většině případů se to může kvůli koronové krizi lišit. Lze také vzít v úvahu opatření zavedená vládou. Nárok založený na nepředvídaných okolnostech dává soudu možnost změnit nebo zrušit nájem. To je možné v případě, že nájemce již nemůže být přiměřeně považován za pokračování smlouvy. Podle parlamentní historie musí soudce v této věci jednat zdrženlivě. Nyní jsme také v situaci, kdy jsou soudy také uzavřené: nebude tedy snadné rychle získat rozsudek.
Nedostatek v pronajatém majetku
Nájemce může v případě nedostatku požádat o snížení nájemného nebo náhrady. Nedostatek ve stavu nemovitosti nebo jakákoli jiná podmínka má za následek, že nájemce neměl nárok na nájemné na začátku nájemní smlouvy. Nedostatek může být například: konstrukční poruchy, netěsná střecha, plíseň a neschopnost získat povolení k těžbě kvůli absenci nouzového východu. Soudy obecně netrpělivě usuzují, že existují okolnosti, které musí být na účet pronajímatele. V každém případě není špatné podnikání z důvodu nepřítomnosti veřejnosti okolností, která by měla být účtována pronajímateli. To je součástí podnikatelského rizika. Roli hraje také to, že v mnoha případech lze pronajatý majetek stále používat. Proto více restaurací, které dodávají nebo nechávají jídlo vybírat jako alternativu.
Povinnost vykořisťování
Většina nájmů obchodních prostor zahrnuje provozní povinnost. To znamená, že nájemce musí používat pronajaté obchodní prostory. Za zvláštních okolností může povinnost vykořisťování vyplývat ze zákona, ale není tomu tak vždy. Téměř všichni pronajímatelé obchodních a kancelářských prostor využívají modely ROZ. Obecná ustanovení spojená s modely ROZ stanoví, že nájemce bude pronajímaný prostor využívat „efektivně, úplně, správně a osobně“. To znamená, že nájemce podléhá provozní povinnosti.
Doposud v Nizozemsku neexistuje žádné vládní opatření nařizující uzavření obchodního centra nebo kancelářských prostor. Vláda však oznámila, že všechny školy, stravovací a nápojová zařízení, sportovní a fitness kluby, sauny, sexuální kluby a kavárny by měly zůstat celostátní uzavřeny až do dalšího oznámení. Pokud je nájemce na základě nařízení vlády povinen uzavřít pronajatý majetek, nenese za to nájemce odpovědnost. To je okolnost, která by podle současné národní situace neměla být nájemce považována za odpovědného. Podle obecných ustanovení je nájemce rovněž povinen řídit se vládními pokyny. Jako zaměstnavatel je rovněž povinen zajistit bezpečné pracovní prostředí. Tato povinnost vyplývá z toho, že zaměstnanci nejsou vystaveni riziku kontaminace koronaviry. Za těchto okolností nemůže pronajímatel nutit provozovatele nájemce.
Z důvodu zdravotní péče o zaměstnance a / nebo zákazníky vidíme, že sami nájemníci se také rozhodnou dobrovolně uzavřít pronajatý majetek, i když jim to vláda neučinila. Za současných okolností se domníváme, že pronajímatelé nebudou moci uplatnit nárok na splnění povinnosti, úhradu pokut nebo náhradu škody. Na základě racionality a poctivosti, jakož i povinnosti co nejvíce omezit škodu na straně nájemce je obtížné si představit, že pronajímatel bude mít námitky proti (dočasnému) uzavření.
Různé použití pronajaté nemovitosti
Potravinářská a nápojová zařízení jsou v současné době uzavřena. Je však stále dovoleno sbírat a dodávat jídlo. Nájemní smlouva však většinou poskytuje přísnou zásadu účelu; co odlišuje vyzvednutí od restaurace. V důsledku toho může nájemce jednat v rozporu s nájemní smlouvou a - možná - propadat pokuty.
V současné situaci má každý povinnost co nejvíce omezit své škody. Přepnutím na funkci vyzvednutí / doručení nájemce vyhovuje. Za těchto okolností je obtížné hájit názor, že je to v rozporu se smluvním účelem. Ve skutečnosti je pronajímatel pravděpodobně nájemcem nájemce, pokud nájemce neudělá vše, co je v jeho silách, aby udržel své podnikání v provozu, aby mohl platit nájemné.
Proč investovat do čističky vzduchu?
Jinými slovy, každý je povinen co nejvíce omezit své škody. Vláda již oznámila dalekosáhlá opatření na pomoc podnikatelům a snížení jejich finančního tlaku. Doporučuje se využít možnosti těchto opatření. Pokud tak nájemce odmítne, může být považováno za obtížné přenést ztráty na pronajímatele. To platí i obráceně. Mezitím politici také vyzvali pronajímatele, aby v nadcházejícím období zmírnili nájemné, aby riziko bylo sdíleno.
Přestože nájemce a pronajímatel mají smluvní vztah mezi sebou a zásada „dohoda je dohoda“. Doporučujeme spolu mluvit a dívat se na možnosti. Nájemce a pronajímatel se mohou v těchto výjimečných časech setkat. Zatímco nájemce nemá kvůli uzavření žádné příjmy, přetrvávají i výdaje pronajímatele. Je v zájmu každého, aby oba podniky přežily a překonaly tuto krizi. Nájemce a pronajímatel se tak mohou dohodnout, že nájemné bude dočasně zaplaceno částečně a schodek bude dohnán při opětovném otevření obchodních prostor. Musíme si navzájem pomáhat, kde je to možné, a kromě toho majitelé nemají prospěch z bankrotních nájemníků. Koneckonců, nový nájemce není v těchto časech snadno nalezen. Ať už si vyberete cokoli, nedělejte unáhlená rozhodnutí a dejte nám radu ohledně možností.
Kontakt
Protože je současná situace tak nepředvídatelná, můžeme si představit, že to pro vás může vyvolat mnoho otázek. Sledujeme vývoj a rádi vás informujeme o nejnovějším stavu. Pokud máte jakékoli dotazy týkající se tohoto článku, neváhejte a kontaktujte právníky společnosti Law & More.