Koupě domu v Nizozemsku jako cizinec

Koupě domu v Nizozemsku má pevnou právní formu: nabídku, písemnou kupní smlouvu, zákonnou lhůtu na rozmyšlenou, odkládací podmínky, kauci a notářský zápis o převodu nemovitosti registrovaný v katastru nemovitostí. Většina pokynů pro zahraniční klienty pochází od realitních kanceláří a zaměřuje se na cenu. Tento článek spíše stanoví právní kroky – co vás zavazuje a kdy a od čeho se stále můžete odchýlit. Jedná se o právní poradenství, nikoli o finanční poradenství.

Může si cizinec koupit dům v Nizozemsku?

Ano. Vlastnictví nizozemských rezidenčních nemovitostí není nijak omezeno státní příslušností. Abyste se stali registrovaným vlastníkem, nemusíte být nizozemským občanem, občanem EU ani mít trvalý pobyt v Nizozemsku. Neexistuje žádné povolení ani minimální doba pobytu. Katastr nemovitostí (Kadaster) zaznamenává vlastníka každé parcely bez ohledu na cestovní pas.

Dva body jsou často mylně považovány za zákaz, který neexistuje. Zaprvé, vlastnictví není imigrační status: koupě vám nedává právo pobytu a nevyrovnaný status vám nebrání vlastnit nemovitost. Zadruhé, některé obce omezují koupi za účelem pronájmu, nikoli cizince. V rámci systému s názvem opkoopbescherming , který platí od 1. ledna 2022, může obec určit čtvrti, ve kterých nesmí být levnější nebo středně drahý dům po zakoupení pronajímán bez povolení. Zákaz se odvíjí od toho, co s domem děláte, nikoli od toho, kým jste.

Co potřebujete mít připraveno před podáním nabídky

Číslo občanské služby (BSN)

Číslo BSN se vydává automaticky všem registrovaným v nizozemské databázi osobních záznamů; nerezidenti se mohou místo toho zapsat do databáze záznamů nerezidentů a tímto způsobem si ho obstarat. Vlastnictví nezávisí na držení BSN, ale závisí na daňovém přiznání k převodu nemovitosti, které podává notář, a banky si ho vyžádají.

Nizozemský bankovní účet

Žádný zákon ho nevyžaduje, ale budete ho chtít. Cena a náklady se hradí na klientský účet notáře ( derdengeldenrekening ) a platby ze zahraničního účtu jsou pomalejší a častěji je zdržují šeky proti praní špinavých peněz. Finanční prostředky, které nebyly ráno v den převodu proplaceny, jej zastaví.

Co bude hypoteční věřitel požadovat z právního hlediska

• Nizozemská hypotéka je věcné právo vzniklé samostatným notářským zápisem, vyhotovené ve stejný den jako převod a zapsané ve stejných rejstřících.
• Věřitele závazná písemná nabídka k čemu by měla být vaše finanční podmínka vázána. Předběžný odhad není nabídka a spoléhání se na něj je nejčastějším způsobem, jak kupující přicházejí o zálohu.
• Pokud jste ženatý/vdaná nebo žijete v registrovaném partnerství, váš/vaše manžel/manželka obvykle musí být stranou nebo musí dát souhlas. Zahraniční majetkové režimy v manželství to komplikují; proberte to s notářem včas.

Realitní makléři: kdo jedná za koho

Právě zde se zahraniční kupci nejčastěji setkávají s problémy. Prodejní agent ( verkoopmakelaar ), který vám ukáže dům, zodpoví vaše otázky a sepíše kupní smlouvu, je pověřený a placený prodávajícím a jednající v jeho zájmu. Nic, co se při prohlídce řekne, na tom nemění. Není neutrální, není vaším poradcem a nemá žádnou povinnost vyjednávat o ceně dolů ani vám radit s podmínkami, na kterých byste měli trvat.

Kupujícího agenta ( aankoopmakelaar ) pověříte vy: oceňováním, nabídkami, kontrolou sdružení vlastníků a průzkumem a pomáháním s plněním vaší povinnosti při prošetřování. Podle profesních pravidel hlavních sdružení realitních kanceláří by jeden agent neměl v jedné transakci jednat za obě strany.

Nabídka a proč pro vás ještě není závazná

Požadovaná cena je výzvou k jednání, nikoli nabídkou. Prodávající může odmítnout nejvyšší nabídku, přijmout nižší za lepších podmínek nebo prodat jinde. V případě velkého zájmu může být nemovitost vypsána do uzavřeného nabídkového řízení ( inschrijving ) a prodávající si stále vybírá.

Nejdůležitější právní aspekt je tento. Pokud je kupujícím soukromá osoba, která nejedná v rámci podnikání nebo povolání, a nemovitost je určena k bydlení, musí být koupě uzavřena písemně (čl. 7:2 BW). Dokud obě strany nepodepíší smlouvu, není prodej závazný. Nabídka přijatá telefonicky, e-mailem nebo podáním ruky vás k ničemu nezavazuje.

Důsledek je nepříjemný: nezavazuje ani prodávajícího. Dokud nedojde k podpisu, může přijmout vyšší nabídku a vy na ni nemáte žádný nárok. Kupující, kteří se domnívají, že „naše nabídka byla přijata“, znamená, že dům je jejich, a proto jsou vystaveni riziku stěhování. Snažte se rychle získat písemnou smlouvu.

Kupní smlouva (koopovereenkomst)

Téměř každý stávající dům se prodává na základě standardního vzorového kupního dokladu, který společně vypracovávají sdružení realitních kanceláří a spotřebitelské organizace. Jeho použití není povinné, ale odchylky si zaslouží zvážení: model je záměrně vyvážený, takže klauzule přidaná na něj obvykle zvýhodňuje prodávajícího. Zkontrolujte alespoň:

• Katastrální popis a to, zda je pozemek ve volném vlastnictví nebo na základě pachtu.
• Seznam movitých předmětů a zařízení – sporům o kuchyně a podlahy se lze vyhnout.
• Datum převodu a datum nástupu do zaměstnání, které se mohou lišit.
• Odkládací podmínky, jejich lhůty a způsob jejich uplatnění.
• Záloha nebo bankovní záruka a kdy musí být poskytnuta.
• Přidané doložky: doložka o věku, doložka o stavu „jak je“, doložka o azbestu nebo doložka o tom, že prodávající v daném místě nikdy nebydlel.
• Věcná břemena: věcná břemena, kvalitativní závazky a obecní omezení.

Nechte si listinu před podpisem zkontrolovat: jakmile uplyne lhůta na rozmyšlenou a podmínky pominou, její podmínky jsou jednoduše vaší smlouvou.

Zákonná lhůta na rozmyšlenou

Soukromý kupující nemovitosti má zákonnou lhůtu na rozmyšlenou v délce tří dnů , během níž může koupi zrušit (čl. 7:2 BW).

• Začíná platit den poté, co vám bude předána podepsaná listina nebo její kopie. Požádejte o datované potvrzení.
• Alespoň dva z těchto tří dnů nesmí být sobota, neděle ani uznaný státní svátek; jinak se přidává další den.
• Není třeba uvádět důvod a nevyplácí se žádná kompenzace. Chrání pouze kupujícího; prodávající nemá žádné ekvivalentní právo.
• Rozpustit písemně a zajistit oznámení Dosahuje prodávajícímu nebo prodejnímu zástupci ve lhůtě – odesláno v poslední den, ale doručeno později je příliš pozdě.

Odkládací podmínky (ontbindende voorwaarden)

Odkládacími podmínkami jsou sjednané únikové cesty v listině – nejcennější ochrana kupujícího a první věc, kterou je kupující obětoval na konkurenčním trhu. Vzdání se jich za účelem vítězství v nabídkovém řízení promění nefinancovaný nákup v osobní závazek ve výši zhruba deseti procent ceny.

Podmínka financování

• Stanovte si realistickou lhůtu. Běžná je čtyři až šest týdnů; věřitel zabývající se zahraničními příjmy nebo zaměstnáním ve zkušební době může potřebovat delší lhůtu.
• Uveďte výši a pokud možno podmínky, za kterých musí být financování k dispozici.
• Vzorová listina obvykle vyžaduje, aby se odvolání dokumentoványPísemné oznámení včas, doložené písemnými odmítnutími věřitele. Nepodložené prohlášení o selhání financování je běžně odmítáno.
• Pokud bude lhůta promeškána, požádejte písemně o prodloužení před jeho platnost vyprší a získat písemný souhlas prodávajícího. Mlčení není prodloužení.

Stav strukturálního průzkumu

To vám umožní rozpustit nebo znovu projednat, pokud průzkum odhalí náklady na opravu nad dohodnutým limitem. Musí být správné dvě věci: limit a to, které náklady se do něj započítávají – podmínka zahrnující pouze „okamžitě nutné“ opravy je mnohem užší než podmínka zahrnující všechny zjištěné závady.

Podmínka Národní hypoteční záruky

Národní hypoteční záruka ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) snižuje riziko věřitele a obvykle i úrokovou sazbu a chrání dlužníka před zbytkovým dluhem za určitých okolností. Pro rok 2026 je maximální garantovaný úvěr 470 000 EUR a v případě financování energeticky úsporných opatření se zvyšuje na 498 200 EUR s jednorázovým poplatkem 0.4 % . Vzhledem k tomu, že NHG se váže k úvěru, nikoli k domu, měl by kupující, který se na ni spoléhá, ​​podmínit koupi získáním financování od NHG, nikoli pouze získáním financování.

Ať už je podmínka jakákoli, pravidlo je stejné: uplatněte ji včas, písemně, ve formě předepsané smlouvou. Podmínka uplatněná špatně nemá žádnou hodnotu.

Záloha nebo bankovní záruka

V listině se obvykle požaduje, abyste ve stanovené lhůtě po uplynutí podmínek složili zálohu na klientský účet notáře nebo poskytli bankovní záruku. Vzorová kupní smlouva společností NVM, VBO, VastgoedPRO a Vereniging Eigen Huis stanoví částku na 10 % z kupní ceny . Záruku vydává vaše banka za poplatek a zabraňuje vázání hotovosti; zálohu drží notář a při převodu se započítává do ceny. Obojí zajišťuje pokutu, kterou byste dlužovali v případě nesplnění závazku. Její promeškání je samo o sobě porušením smlouvy a je to lhůta, kterou kupující financující ze zahraničí nejčastěji promeškávají.

Průzkum, zveřejnění a vaše vlastní povinnost provést vyšetřování

Nizozemské právo ukládá povinnosti oběma stranám. Prodávající musí dodat nemovitost, která je v souladu se smlouvou a je způsobilá k běžnému užívání jako bydlení (čl. 7:17 BW), a musí ji převést bez zvláštních poplatků a omezení kromě těch, které jste výslovně akceptovali (čl. 7:15 BW). Musí sdělit, co je mu o nemovitosti známo.

Proti tomu stojí povinnost kupujícího provést prošetření. Vady, které jste mohli odhalit prohlídkou, dotazem nebo zadáním průzkumu, jsou zpravidla vaším problémem. Povinnost informovat je obecně silnější, pokud prodávající o vadě věděl a nic neřekl, ale nikdy neplánuje vyhrát tento spor. Místo toho proveďte prošetření: zadejte si průzkum, přečtěte si dotazník prodávajícího a plán životního prostředí a v případě bytu i dokumenty sdružení vlastníků.

Dvě klauzule přesouvají riziko na kupujícího. Klauzule o stáří ( ouderdomsclausule ), běžná u starších domů, omezuje odpovědnost prodávajícího tak, že akceptujete stavební a údržbářské standardy z doby, po kterou se budova nacházela; formulace je důležitá, protože některé verze jdou nad rámec skutečně vad souvisejících se stářím. Klauzule „ jak je“ prodává nemovitost v jejím současném stavu s vyloučením odpovědnosti prodávajícího, pokud to zákon dovoluje, často ve spojení s klauzulí, která uvádí, že prodávající v daném místě nikdy nebydlel. V případě kterékoli z těchto klauzulí již průzkum není volitelný.

Pokud se vada objeví až po převodu, neprodleně o tom písemně informujte prodávajícího: kupující, který čeká, může ztratit nárok z důvodu prodlení (čl. 7:23 BW).

Notář, převodní listina a okamžik vlastnictví

Nizozemský majetek nelze soukromě převést. Vlastnictví přechází pouze po sepsání notářského zápisu o převodu notářem občanského práva usazeným v Nizozemsku, po kterém následuje zápis do veřejných rejstříků vedených katastrem nemovitostí (čl. 3:89 BW). Převod rovněž vyžaduje platný titul a prodávajícího s oprávněním k nakládání (čl. 3:84 BW).

Práce notáře je oblastí, kde se nachází většina vaší ochrany:

• Prohledává registry, aby potvrdil vlastnictví prodávajícího a identifikoval hypotéky, zabavení nemovitosti, věcná břemena a omezení – tuto kontrolu opakuje v den podpisu a po registraci.
• Ověřuje vaši totožnost a zdroj vašich finančních prostředků v souladu s pravidly proti praní špinavých peněz.
• Vypracuje převodní listinu a v případě úvěru i hypoteční listinu a vydá prohlášení o dokončení.
• Zajišťuje splacení stávajících hypoték, vyplácí peníze prodávajícímu až po potvrzení registrace a platí daň z převodu.

Vlastníkem se stáváte registrací listiny – nikoli podpisem a nikoli zaplacením. Kupující si tradičně vybírá notáře, protože platí. Vyberte si: poplatky se liší a vyplatí se najít notáře zvyklého pracovat v angličtině.

Náklady

Stávající domy se obvykle prodávají kosten koper (kk): kupující hradí náklady na převod nad rámec ceny. Novostavby se často prodávají bez DPH (von), kde jsou tyto náklady zahrnuty. Hlavní položkou je daň z převodu nemovitosti ( overdrachtsbelasting ) v těchto sazbách z roku 2026 :

• 0% — výjimka pro kupující poprvé (startersvrijstelling), k dispozici pouze jednou, pokud je vám v době pořízení 18 let nebo více a méně než 35 let, budete v něm sami bydlet delší dobu, dosud jste jej nepoužívali a hodnota nepřesahuje €555,000.
• 2% — obydlí, které budete sami obývat jako své hlavní bydliště, na které se osvobození od daně nevztahuje.
• 8% — obydlí, které nebudete používat jako své hlavní bydliště, například rekreační dům nebo dům k pronájmu. Tato samostatná sazba pro obydlí byla zavedena 1. ledna 2026; v roce 2025 taková koupě spadala pod obecnou sazbu ve výši 10.4 %, kterou starší souhrny někdy stále uvádějí.
• 10.4% — obecná sazba pro ostatní nemovitý majetek.

Do rozpočtu také započítejte poplatky notáře za převodní listinu a zástavní listinu; poplatky za registraci v katastru nemovitostí (88 EUR za každou digitálně předloženou listinu); ocenění; průzkum; poplatek NHG; hypoteční poradenství; a poplatek realitní kanceláři.

Pronájem pozemku a sdružení vlastníků

Pronájem pozemku (erfpacht). V částech Amsterdam a v některých dalších městech kupujete budovu a dlouhodobý pronájem pozemku, nikoli samotný pozemek: právo k užívání, za určitých podmínek a za pozemkový nájem, který může být fixní, pravidelně revidovaný nebo odkoupený na dobu neurčitou. Před podáním nabídky si přečtěte podmínky a mechanismus revize – revize splatná krátce po koupi může být nákladná.

Sdružení vlastníků bytů ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Koupě bytu znamená koupi bytu v plné výši a členství je automatické a povinné. Před podpisem si obstarejte listinu o rozdělení bytu, vnitřní řád, poslední zápisy z jednání, účetní závěrku, zůstatek rezervního fondu a případný plán údržby a zkontrolujte, zda byly provedeny větší práce, ale zda nebyly zaplaceny. Nedostatečně financované sdružení je závazek, který zdědíte.

Pokud prodávající neplní

Jakmile uplyne lhůta na rozmyšlenou a podmínky zaniknou, smlouva zavazuje obě strany. Pokud prodávající odmítne převést zboží v dohodnutý den, standardní model nabízí strukturovaný opravný prostředek: doručit písemnou výpověď z prodlení s poskytnutím krátké lhůty stanovené smlouvou; pokud stále neplní své závazky, buď odstoupit od smlouvy a uplatnit si smluvní pokutu, nebo požadovat plnění a uplatnit si denní smluvní pokutu za prodlení. Smluvní pokuta obvykle činí 10 % kupní ceny – proto je záloha stanovena v této výši.

Stejný mechanismus pracuje i proti vám: kupující, který nemůže dokončit transakci bez zbývající podmínky, kterou by mohl uplatnit, čelí této pokutě a notář zadržuje zálohu. Dejte si vědět, jakmile bude lhůta promeškána.

Podrobná časová osa