Jak koronavirová krize ovlivňuje pronájmy obchodních prostor?
Celý svět v současné době prochází krizí v nepředstavitelném měřítku. To znamená, že vlády musí také přijmout mimořádná opatření. Škody, které tato situace způsobila a bude i nadále způsobovat, mohou být obrovské. Skutečností je, že nikdo není v současné době schopen posoudit rozsah krize ani to, jak dlouho bude trvat. Bez ohledu na situaci je pronájem obchodních prostor stále v platnosti. To vyvolává několik otázek. V tomto článku bychom rádi odpověděli na několik otázek, které mohou nastat u nájemců nebo pronajímatelů obchodních prostor.
Úhrada nájemného
Stále musíte platit nájemné? Odpověď na tuto otázku závisí na okolnostech případu. V každém případě je třeba rozlišovat dvě situace. Za prvé, obchodní prostory, které již nemohou být použity pro obchodní účely, jako jsou restaurace a kavárny. Za druhé, existují obchody, které mohou být stále otevřené, ale které se rozhodnou sami zavřít dveře.
Nájemce je povinen platit nájemné na základě nájemní smlouvy. Pokud se tak nestane, jedná se o porušení smlouvy. Nyní vyvstává otázka, zda může jít o vyšší moc? Možná v nájemní smlouvě existují ujednání o okolnostech, za kterých se vyšší moc může uplatnit. Pokud ne, uplatní se zákon . Zákon stanoví, že o vyšší moc se jedná, pokud nájemce nemůže nést odpovědnost za neplnění; jinými slovy, není to chyba nájemce, že nemůže platit nájemné.
Není jasné, zda nesplnění povinností kvůli koronaviru má za následek vyšší moc. Vzhledem k tomu, že pro to neexistuje precedens, je těžké soudit, jaký bude výsledek v tomto případě. Co však hraje roli, je v tomto typu nájemního vztahu často používaná smlouva ROZ (Real Estate Council). V této smlouvě je standardně vyloučen nárok na snížení nájemného. Otázkou je, zda pronajímatel může za současné situace rozumně zachovat tento názor.
Pokud se nájemce rozhodne zavřít svůj obchod, bude situace jiná. V současné době však neexistuje žádná povinnost, skutečností je, že je méně návštěvníků, a tedy méně zisku. Otázkou je, zda by okolnost měla být zcela na náklady nájemce. Na tuto otázku není možné dát jasnou odpověď, protože každá situace je jiná. Toto musí být vyhodnoceno případ od případu.
Neočekávané okolnosti
Nájemce i pronajímatel se mohou dovolávat nepředvídaných okolností. Obecně platí, že ekonomická krize nese odpovědnost za podnikatele, i když ve většině případů tomu může být kvůli koronavirové krizi jinak. V úvahu lze vzít i opatření přijatá vládou. Nárok založený na nepředvídaných okolnostech dává možnost nechat nájemní smlouvu změnit nebo zrušit soudem.
To je možné v případě, že nájemce již nelze rozumně přimět k pokračování smlouvy. Podle parlamentní historie musí soudce v této věci jednat zdrženlivě. Nyní jsme také v situaci, kdy jsou uzavřeny i soudy: nebude tedy snadné rychle dosáhnout rozsudku.
Nedostatek v pronajatém majetku
Nájemce může v případě nedostatku požadovat slevu z nájemného nebo náhradu. Nedostatek ve stavu nemovitosti nebo jakýkoli jiný stav vede k tomu, že nájemce nemá nárok na nájemní smlouvu na začátku nájemní smlouvy. Nedostatkem mohou být například: konstrukční chyby, zatékající střecha, plísně a nemožnost získat povolení k těžbě kvůli absenci nouzového východu.
Soudy obecně nejsou ochotné soudit, že existuje okolnost, která musí být na účet pronajímatele. Špatné podnikání z důvodu absence veřejnosti každopádně není okolností, která by měla být účtována pronajímateli. To je součástí podnikatelského rizika. Svou roli hraje i to, že v mnoha případech lze pronajatou nemovitost stále využívat. Proto více restaurací rozváží nebo si nechá vyzvednout jídla jako alternativu.
Povinnost vykořisťování
Většina nájmů obchodních prostor zahrnuje provozní povinnost. To znamená, že nájemce musí používat pronajaté obchodní prostory. Za zvláštních okolností může povinnost vykořisťování vyplývat ze zákona, ale není tomu tak vždy. Téměř všichni pronajímatelé obchodních a kancelářských prostor využívají modely ROZ. Obecná ustanovení spojená s modely ROZ stanoví, že nájemce bude pronajímaný prostor využívat „efektivně, úplně, správně a osobně“. To znamená, že nájemce podléhá provozní povinnosti.
V Nizozemsku zatím neexistuje žádné obecné vládní opatření, které by nařizovalo uzavření nákupního centra nebo kancelářských prostor. Vláda však oznámila, že všechny školy, restaurace a bary, sportovní a fitness kluby, sauny, sexuální kluby a kavárny by měly zůstat celostátně uzavřeny až do odvolání. Pokud je nájemce z nařízení vlády povinen uzavřít pronajatý majetek, nájemce za to neručí.
To je okolnost, za kterou by podle aktuální vnitrostátní situace neměl být nájemce činěn k odpovědnosti. Podle obecných ustanovení je nájemce rovněž povinen řídit se pokyny vlády. Jako zaměstnavatel je rovněž povinen zajistit bezpečné pracovní prostředí. Tato povinnost vyplývá z nevystavování zaměstnanců riziku kontaminace koronavirem. Za těchto okolností nemůže pronajímatel nutit nájemce k provozu.
Z důvodu zdravotní péče o zaměstnance a / nebo zákazníky vidíme, že sami nájemníci se také rozhodnou dobrovolně uzavřít pronajatý majetek, i když jim to vláda neučinila. Za současných okolností se domníváme, že pronajímatelé nebudou moci uplatnit nárok na splnění povinnosti, úhradu pokut nebo náhradu škody. Na základě racionality a poctivosti, jakož i povinnosti co nejvíce omezit škodu na straně nájemce je obtížné si představit, že pronajímatel bude mít námitky proti (dočasnému) uzavření.
Různé použití pronajaté nemovitosti
Potravinářská a nápojová zařízení jsou v současné době uzavřena. Je však stále dovoleno sbírat a dodávat jídlo. Nájemní smlouva však většinou poskytuje přísnou zásadu účelu; co odlišuje vyzvednutí od restaurace. V důsledku toho může nájemce jednat v rozporu s nájemní smlouvou a - možná - propadat pokuty.
V současné situaci má každý povinnost co nejvíce omezit své škody. Přepnutím na funkci vyzvednutí / doručení nájemce vyhovuje. Za těchto okolností je obtížné hájit názor, že je to v rozporu se smluvním účelem. Ve skutečnosti je pronajímatel pravděpodobně nájemcem nájemce, pokud nájemce neudělá vše, co je v jeho silách, aby udržel své podnikání v provozu, aby mohl platit nájemné.
Závěr
Jinými slovy, každý je povinen co nejvíce omezit své škody. Vláda již oznámila dalekosáhlá opatření na pomoc podnikatelům a snížení jejich finančního tlaku. Doporučuje se využít možnosti těchto opatření. Pokud tak nájemce odmítne, může být považováno za obtížné přenést ztráty na pronajímatele. To platí i obráceně. Mezitím politici také vyzvali pronajímatele, aby v nadcházejícím období zmírnili nájemné, aby riziko bylo sdíleno.
Přestože nájemce a pronajímatel mají mezi sebou smluvní vztah a platí zásada „dohoda je dohoda“. Doporučujeme si promluvit a podívat se na možnosti. Nájemce a pronajímatel se mohou v těchto výjimečných časech setkat. Zatímco nájemce nemá z důvodu uzavření žádné příjmy, pokračují i výdaje pronajímatele. Je v zájmu všech, aby oba podniky přežily a překonaly tuto krizi.
Nájemce a pronajímatel se tak mohou dohodnout, že nájemné bude dočasně hrazeno částečně a schodek bude dorovnán při znovuotevření provozovny. Musíme si pomáhat, kde se dá, a navíc pronajímatelé nemají prospěch ze zkrachovalých nájemníků. Nový nájemce se totiž v dnešní době nenajde snadno. Ať už se rozhodnete jakkoli, nedělejte unáhlená rozhodnutí a nechte si poradit s možnostmi.
Kontakt
Protože je současná situace tak nepředvídatelná, můžeme si představit, že to pro vás může vyvolat mnoho otázek. Sledujeme vývoj a rádi vás informujeme o nejnovějším stavu. Pokud máte jakékoli dotazy týkající se tohoto článku, neváhejte a kontaktujte právníky společnosti Law & More.
