Vady v komerčních prostorách: kdo opravuje a kdy můžete snížit nájemné?

Pokud vaše komerční prostory vykazují vadu, musí ji pronajímatel v zásadě na vaši žádost opravit a vy můžete požadovat snížení nájemného za dobu, po kterou vada omezuje vaše užívání prostor. Hlavní výjimkou je vaše nájemní smlouva: většina komerčních nájemních smluv přenáší velkou část údržby na nájemce, a to je z velké části povoleno.

Kdy se jedná o právní vadu?

Vada (gebrek) je jakýkoli stav nebo vlastnost prostor nebo jakákoli jiná okolnost, kterou nelze přičíst nájemci a která brání tomu, aby vám prostory poskytovaly užívání, které jste měli právo očekávat při uzavření nájemní smlouvy (článek 7:204 nizozemského občanského zákoníku, BW).

Definice je širší než fyzické poškození, jako je zatékající střecha nebo porouchaný topný systém. Závadou může být i okolnost mimo prostory, například vážné rušení způsobené stavebními pracemi, za které je odpovědný pronajímatel. Důležité je, zda je narušeno užívání si nemovitosti, které byste mohli rozumně očekávat.

Ne každý nedostatek je vadou. Běžné opotřebení z běžného užívání jím není a ani problém, který jste si sami způsobili. Rušení ze strany třetích stran, které si nenárokují žádné právo na prostory, jako jsou lupiči nebo hluční kolemjdoucí, také není vadou podle článku 7:204(3) BW; v takovém případě musíte proti těmto třetím stranám jednat sami.

To, co můžete očekávat, závisí také na tom, co bylo dohodnuto. Pokud jste si pronajali budovu s vědomím, že je stará a potřebuje rekonstrukci, nemůžete později požadovat standard novostavby.

Kdo musí závadu opravit: pronajímatel nebo vy?

Podle hlavního pravidla článku 7:206 BW je pronajímatel povinen na vaši žádost odstranit vady. To platí, pokud oprava není nemožná nebo nevyžaduje výdaje, které nelze od pronajímatele za daných okolností rozumně očekávat.

Pronajímatel se nemůže této povinnosti vyhnout pouhým poukázáním na náklady. Otázkou je, zda jsou náklady neúměrné nájemnému a hodnotě prostor, nikoli zda je oprava drahá.

Drobné opravy jsou výjimkou. Podle článku 7:217 stavebního zákona hradí drobné opravy nájemce. V případě bydlení vládní nařízení uvádí, co se považuje za drobnou opravu; u komerčních prostor to určují zvyklosti a nájemní smlouva. Představte si výměnu rozbité kliky, vypínače nebo poškozené lišty. Hranice mezi drobnou opravou pro vás a velkou údržbou pro pronajímatele není vždy jasná a často vede k diskusím.

Jak to mění standardní nájemní podmínky?

Komerční nájemní smlouvy jsou téměř vždy založeny na standardních modelech Nizozemské rady pro nemovitosti (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ). Obecná ustanovení těchto modelů přesouvají mnoho povinností údržby z pronajímatele na nájemce, jako je údržba interiéru, údržba instalací a výměna opotřebovaných dílů.

Toto je do značné míry povoleno. Zákonná pravidla o vadách v článcích 7:206 až 7:208 BW nejsou pro komerční prostory závazná, takže se strany mohou dohodnout jinak. Platí dvě důležitá omezení. Zaprvé, podle článku 7:209 BW se pronajímatel nemůže smluvně zbavit odpovědnosti za vady, o kterých věděl nebo měl vědět v době uzavření nájemní smlouvy. Zadruhé, doložku lze zrušit, pokud je spoléhání se na ni nepřijatelné z hlediska standardů přiměřenosti a spravedlnosti.

To, zda jsou vaše prostory regulovány jako maloobchodní prostory (článek 7:290 BW) nebo jako jiné komerční prostory (článek 7:230a BW), na tom nic nemění. Toto rozlišení je důležité zejména pro ochranu při ukončení smlouvy a pro přezkum nájemného. Více se dozvíte v našem článku o tom, který režim se vztahuje na vaše komerční prostory.

Před podpisem si pečlivě přečtěte obecná ustanovení a ověřte si, která verze modelu ROZ a který plán údržby platí. Často se liší smlouva od smlouvy.

Co můžete dělat, když pronajímatel neopraví vadu?

Závadu nahlaste písemně a pokud pronajímatel nezakročí, zašlete formální oznámení o prodlení (ingebrekestelling). Toto oznámení poskytne pronajímateli přiměřenou lhůtu k provedení opravy a uvede, co uděláte, pokud lhůta uplyne bez výsledku.

Popište vadu co nejkonkrétněji, přiložte fotografie a v případě potřeby i znalecký posudek. Uschovejte si kopie veškeré korespondence. Oznámení o prodlení je důležité pro dva vaše nároky, kompenzaci a opravu svépomocí, protože ty závisí na prodlení pronajímatele.

Snížení nájemného

Pokud vada snižuje vaše užívání prostor, máte nárok na poměrné snížení nájemného za dobu, po kterou vada trvá (článek 7:207 BW). Snížení odráží poměr mezi skutečným užíváním a užíváním, které byste měli bez vady.

Snížení nevyžaduje oznámení o prodlení, ale vyžaduje, aby pronajímatel o vadě věděl. Na snížení nemáte nárok za období předtím, než jste vadu pronajímateli nahlásili, pokud o ní pronajímatel již nevěděl. Proto byste měli každou vadu nahlásit písemně a neprodleně.

Na rozdíl od nájemníků bytových domů se nájemníci komerčních nemovitostí nemohou obrátit na soud pro nájemné (Huurcommissie). Pokud se s pronajímatelem nedohodnete na snížení, rozhodne okresní soud (kantonrechter). Mnoho nájemních smluv ROZ vylučuje nebo omezuje právo na snížení nájemného; v mezích popsaných výše může být taková doložka platná.

Kompenzace

Pokud je vada přičitatelná pronajímateli, můžete požadovat náhradu škody podle článku 7:208 BW. To platí například v případě, že vada vznikla po uzavření nájemní smlouvy a pronajímatel neprovedl nezbytnou údržbu, nebo pokud vada existovala již na počátku a pronajímatel o ní věděl nebo měl vědět.

Škoda může zahrnovat ušlý obrat a náklady, které jste vynaložili na udržení chodu vaší firmy, například na dočasné skladování nebo alternativní prostory. Musíte prokázat škodu a příčinnou souvislost s vadou.

Oprava závady svépomocí a započtení nákladů

Pokud je pronajímatel v prodlení, můžete opravu provést sami a přiměřené náklady odečíst z nájemného (článek 7:206(3) BW). Toto právo má jasná omezení a jeho neoprávněné uplatnění vás vystavuje nároku na náhradu dlužného nájemného.

Zaprvé se musí jednat o vadu, kterou je pronajímatel povinen opravit. Pokud vám údržba podle nájemní smlouvy leží na srdci, nemůžete náklady přenést na něj. Zadruhé, pronajímatel musí být skutečně v prodlení: musíte být schopni prokázat, že jste pronajímateli poskytli přiměřenou lhůtu k provedení opravy a že tak pronajímatel neučinil. Zatřetí, náklady musí být přiměřené a úměrné vadě.

Zkontrolujte také, zda vaše nájemní smlouva omezuje započítání pohledávek. Obecná ustanovení zákona o nájemném (ROZ) jej obvykle vylučují. Nájemce, který zadržuje nájemné bez řádného právního důvodu, může čelit ukončení nájemní smlouvy z důvodu neplacení. Než si z nájemného cokoli odečtete, poraďte se s nájemcem.

Ukončení nájemní smlouvy

Pokud vada zcela znemožňuje užívání prostor, může kterákoli ze stran vypovědět nájemní smlouvu písemným prohlášením (článek 7:210 BW). Pokud vada znemožňuje užívání pouze částečně, můžete v případě závažného nedostatku požádat soud o zrušení nájemní smlouvy. Ukončení smlouvy je pro podnik dalekosáhlým krokem a zřídkakdy je nejlepším prvním krokem.

Jsou zprošťující doložky v komerčních leasingových smlouvách platné?

Často ano, ale ne vždy. Klauzule o zproštění odpovědnosti je ustanovení, kterým pronajímatel vylučuje nebo omezuje odpovědnost za určité škody, a obecná ustanovení ROZ jich obsahují několik.

Soud může zrušit zproštění odpovědnosti, pokud škoda vznikla úmyslně nebo úmyslně nedbale ze strany pronajímatele nebo jeho vedení, nebo pokud je spoléhání se na doložku nepřijatelné z hlediska standardů přiměřenosti a spravedlnosti. Platí také omezení článku 7:209 BW pro vady, o kterých pronajímatel věděl nebo měl vědět na počátku.

Pokud je doložka součástí všeobecných obchodních podmínek, může být zrušena jako nepřiměřeně zatěžující podle článku 6:233 BW. Pro spotřebitele se to snadno předpokládá; mezi podniky je laťka mnohem vyšší. Větší společnosti, jako například společnosti, které zveřejňují své roční účetní závěrky nebo zaměstnávají 50 a více lidí, se této ochrany nemohou vůbec dovolávat (článek 6:235 BW).

Před podpisem si nechte nájemní smlouvu zkontrolovat, zejména u velkých prostor nebo dlouhodobého pronájmu. Rozdělení údržby a doložky o zproštění odpovědnosti určují, kdo nese rizika, která mohou snadno dosáhnout značných částek.

Lze upravit nájemné z důvodu stavu prostor?

V případě maloobchodních a pohostinských prostor podle článku 7:290 BW může kterákoli ze stran požádat okresní soud o stanovení nájemného na úrovni srovnatelných prostor v dané oblasti. V případě ostatních komerčních prostor podle článku 7:230a BW toto zákonné právo neexistuje.

Podle článku 7:303 BW lze žádost podat po uplynutí sjednané doby a poté pokaždé pět let od posledního stanovení nájemného. Soud při určování nového nájemného vychází z průměrného nájemného srovnatelných prostor v dané lokalitě za předchozích pět let a musí nejprve získat znalecký posudek.

U ostatních komerčních prostor podle článku 7:230a BW se nájemné může změnit pouze dohodou, obvykle prostřednictvím indexační doložky. Přezkoumání nájemného není nápravou vady, ale stav prostor může hrát roli při oceňování.

Co byste si jako nájemník měli ověřit?

Jednat rychle a písemně. Podle článku 7:207(2) BW ztrácíte snížení nájemného za dobu, než se pronajímatel o vadě dozvěděl.

• Závadu nahlaste pronajímateli písemně, s fotografiemi a datem.
• Zkontrolujte si ve své nájemní smlouvě a obecných ustanoveních ROZ, kdo hradí tento typ údržby a zda je vyloučeno snížení nájemného nebo započtení.
• Pokud pronajímatel nereaguje, zašlete oznámení o prodlení s přiměřenou lhůtou.
• Zaznamenejte si důsledky pro vaši firmu, jako je ztráta obratu a dodatečné náklady.
• Nezadržujte nájemné ani neopravujte vadu sami, dokud nejsou splněny podmínky článku 7:206(3) BW.

Pokud uvažujete o úplném ukončení nájemní smlouvy, přečtěte si náš článek o ukončení komerční nájemní smlouvy , který se zabývá výpovědními lhůtami a důvody. Zákonná pravidla týkající se vad jsou uvedena v knize 7 občanského zákoníku, která je k dispozici na webu wetten.overheid.nl.

Co byste si měli jako pronajímatel ověřit?

Na každé hlášení o závadách reagujte písemně a v přiměřené lhůtě. Jakmile se dostanete do prodlení, může nájemce závadu na vaše náklady opravit a požadovat náhradu škody podle článku 7:208 BW.

• Zkontrolujte, zda se hlášený problém jedná o vadu podle článku 7:204 BW nebo o drobnou opravu pro nájemce podle článku 7:217 BW.
• Zkontrolujte, co je uvedeno v nájemní smlouvě a v plánu údržby o tom, kdo tuto opravu hradí.
• Zaznamenejte známé vady na začátku nájmu, protože článek 7:209 BW vám brání v tom, abyste se v případě těchto vad spoléhali na zproštění odpovědnosti.
• Naplánujte opravu a písemně informujte nájemníka o datu.
• Veďte plán údržby budovy, aby se závady nepřetrvávaly a nehromadily se následné škody.

Co pro vás můžeme udělat s vadami v komerčních prostorách?

Naši právníci specializující se na nájemní právo radí nájemcům i pronajímatelům komerčních prostor ohledně vad, údržby a nájemného.

• Prověříme vaši nájemní smlouvu a obecná ustanovení ROZ, abychom zjistili, kdo hradí náklady na opravy.
• Zprávu o vadách a oznámení o neplnění vypracujeme v rozumné lhůtě.
• Vypočítáme poměrné snížení nájemného a nárok na náhradu ušlého obratu.
• Posuzujeme, zda lze klauzuli o zproštění viny zrušit podle článku 7:209 nebo 6:248 BW.
• Vedeme řízení před okresním soudem o snížení nájemného, ​​náhradě škody nebo dlužných částkách nájemného.

Shrnutí

• Vada je jakákoli okolnost, kterou nemůžete přičíst a která brání v získání očekávaného požitku (článek 7:204 BW).
• Ze zákona musí pronajímatel opravit závady, s výjimkou drobných oprav, ale komerční nájemní smlouvy často přesouvají údržbu na nájemce.
• Máte nárok na poměrné snížení nájemného od okamžiku, kdy se pronajímatel o vadě dozví, pokud to vaše nájemní smlouva platně nevylučuje.
• Oprava svépomocí se započtením a kompenzací vyžaduje, aby byl pronajímatel v prodlení, proto nejprve zašlete oznámení o prodlení.
• Pronajímatel nemůže vyloučit odpovědnost za vady, o kterých věděl nebo měl vědět v době uzavření nájemní smlouvy.

Často kladené otázky