Mnoho pronajímatelů se potýká se stejnou otázkou. Příjmy z pronájmu klesají, zatímco náklady na údržbu, daně a další výdaje neustále rostou. Je tedy přirozené zamyslet se nad tím, zda by nemovitost nebyla výhodnější pronajímat v soukromém sektoru. Ale kdy je to skutečně povoleno? A lze jednoduše převést regulovanou pronajímanou nemovitost do soukromého sektoru?
Stručná odpověď: ne, obvykle ne během probíhajícího nájmu. Vaše možnosti jsou omezené, dokud v nemovitosti bydlí současný nájemník. Nicméně existují cesty, které mohou časem vést od regulovaného nájemného k soukromému sektoru. Tento blog vysvětluje, jaká jsou pravidla, kde se nacházejí příležitosti a kde pronajímatelé často chybují.

Nejprve základy: kdy je nemovitost regulovaná a kdy ne?
To, zda nemovitost spadá pod regulované nájemné, nebo do soukromého sektoru, závisí na systému oceňování rezidenčních nemovitostí, v nizozemštině známém jako woningwaarderingsstelsel (WWS). Tento bodový systém hodnotí kvalitu nemovitosti na základě faktorů, jako je podlahová plocha, vybavení, jako je kuchyň a koupelna, hodnota obecního pozemku (WOZ), energetický štítek a stav nemovitosti.
Pronájem v soukromém sektoru je možný pouze tehdy, když nemovitost v daném okamžiku dosáhne dostatečného počtu bodů. To znamená, že nezáleží jen na výši nájemného, ​​které chcete účtovat – především na právní klasifikaci nemovitosti v době zahájení nájmu.
Toto je klíčový bod: stávající regulovanou nájemní smlouvu nelze později převést do soukromého sektoru jen proto, že se změnil trh nebo hodnota nemovitosti vzrostla.

Během probíhajícího nájmu: téměř žádný manévrovací prostor
Pokud nájemník bydlí v nemovitosti na základě regulované smlouvy, nemůžete jednostranně zvýšit nájemné na úroveň soukromého sektoru. Nájemník má jak jistotu užívání nemovitosti, tak ochranu ceny nájemného. To je přesně podstata regulovaného nájemného.
Mnoho pronajímatelů se domnívá, že změna nájmu je možná, jakmile vzroste tržní hodnota nemovitosti, hodnota obecního majetku nebo je nemovitost vylepšena. Tyto okolnosti však samy o sobě téměř nikdy nestačí k přeměně stávajícího regulovaného nájmu na smlouvu v soukromém sektoru.
Dohody s nájemcem: méně přímočaré, než se zdá
Někdy se předpokládá, že se pronajímatel a nájemce mohou jednoduše dohodnout, že nemovitost od nynějška připadne soukromému sektoru. Teoreticky je to myslitelné, ale v praxi je to zřídkakdy právně bezpečná cesta. Zákon o pronájmu bytů obsahuje velké množství závazných předpisů určených k ochraně nájemníků.
To znamená, že ne každá dohoda je automaticky platná, i když se zdá, že s ní obě strany souhlasí. Pokud dohoda fakticky vede ke ztrátě ochrany, na kterou má nájemce nárok, lze tuto dohodu později zrušit. Pro pronajímatele to proto obecně není rozumná cesta bez předchozího řádného právního posouzení.

Nejrealističtější cesta: opětovný pronájem po odchodu nájemníka
Pro většinu pronajímatelů se skutečná příležitost naskytne až ve chvíli, kdy se nemovitost uvolní. Jakmile nájemník odejde, můžete v okamžiku dalšího pronájmu znovu posoudit, do kterého segmentu nemovitost spadá. V tu chvíli jsou relevantní otázky: kolik bodů nemovitost aktuálně získává, řadí ji to do regulovaného nájemného, ​​segmentu střední třídy nebo soukromého sektoru a jaké výchozí nájemné si můžete legálně dohodnout?
Pro mnoho pronajímatelů je to přirozený bod zlomu. Ne během stávajícího nájemního vztahu, ale v okamžiku, kdy se objeví nový nájemník.

Žádat o vyšší nájemné není řešení
To je častá chyba. Někteří pronajímatelé jednoduše do smlouvy zadají vyšší nájemné a předpokládají, že nemovitost proto spadá do soukromého sektoru. Pokud však nemovitost nesplňuje podmínky pro pronájem v soukromém sektoru podle bodového systému, může nájemce později nájemné napadnout. Poté bude nájemné sníženo na regulovanou úroveň, případně s povinností splácet.
Praktické ponaučení je jednoduché: nejprve zjistěte, zda lze nemovitost volně pronajímat, a poté stanovte nájemné.

Vylepšení nemovitosti: často nejchytřejší příprava
Pokud je vaším cílem postupně přejít do soukromého sektoru, může být užitečné provést cílená vylepšení nemovitosti. Ne každá investice pomůže, ale některé změny mohou skutečně přidat body. Zamyslete se nad vylepšeními z hlediska udržitelnosti a lepším energetickým štítkem, rekonstrukcí kuchyně nebo koupelny, zlepšením strukturální kvality nebo lepším vybavením a povrchovými úpravami.
Kosmetické úpravy obvykle nestačí. Vylepšení musí být taková, aby se skutečně započítávala do bodového systému. Proto je rozumné nechat si nejprve provést bodové posouzení a investovat až poté. Tak budete vědět, zda vás rekonstrukce skutečně překročí hranici, nebo zda byste utratili peníze bez jakéhokoli právního prospěchu.
Dočasné smlouvy nejsou východiskem
Někteří pronajímatelé doufají, že díky dočasným nájemním smlouvám získají větší kontrolu nad tím, kdy se nemovitost uvolní. Dočasné smlouvy jsou však od roku 2024 silně omezeny. V mnoha případech je nyní výchozím bodem to, že nájemce obdrží smlouvu na dobu neurčitou. Každý, kdo se pokusí vytvořit větší flexibilitu prostřednictvím dočasného ujednání, riskuje, že se nájemce ukáže jako plná jistota držby bez ohledu na situaci. Dočasný pronájem jako strategie pro přechod od regulovaného nájemného do soukromého sektoru je zřídka spolehlivý.

Nezapomeňte na segment střední třídy
Trh s pronájmy se již neskládá pouze z regulovaného nájemného a soukromého sektoru. Střední segment hraje stále důležitější roli. Nemovitost, která se zdá být pro soukromý sektor ekonomicky atraktivní, může stále spadat pod přísnější pravidla pro nájemné ze zákona. Proto při dalším pronájmu nestačí pouze se zeptat, zda je možný pronájem v soukromém sektoru. Je také třeba ověřit, zda nemovitost patří do středního segmentu trhu.

Praktický plán krok za krokem
Chcete jako pronajímatel vědět, zda může vaše nemovitost přejít do soukromého sektoru? Postupujte podle následujících kroků. Začněte zmapováním současné situace v oblasti nájmu: typ smlouvy, kdy nájemní vztah začal, aktuální nájemné a postavení nájemce. Poté nechte provést aktuální bodové hodnocení – ne instinktivně, ale konkrétně a s řádným podkladem. Dále posuďte, zda by bylo možné nemovitost v případě dalšího pronájmu deregulovat. Poté prozkoumejte, která vylepšení by přidala další body, a proveďte analýzu nákladů a přínosů. Nájemné stanovujte až po právním posouzení a nechte si předem posoudit smlouvy a strategii odborníkem.

Co to pro vás v praxi znamená?
Jako pronajímatel máte během probíhajícího nájmu omezené možnosti. Nejlepší příležitosti se naskytnou, když se nemovitost uvolní a vy ji znovu pronajmete. Tehdy můžete posoudit, zda se nemovitost na základě svého bodového hodnocení kvalifikuje do jiného segmentu a zda se investice vyplatí.
Přechod z regulovaného nájemného do soukromého sektoru není jen tak přepnout. Je to strategický okamžik, který vyžaduje solidní posouzení bodů, pochopení současných pravidel pronájmu, realistické plánování a někdy i počáteční investice. Pronajímatelé, kteří se dobře připraví, se později vyhnou sporům a činí informovanější rozhodnutí o výnosech a strategii pronájmu.
Chcete vědět, zda by vaše nemovitost mohla být při dalším pronájmu způsobilá k pronájmu v soukromém sektoru? Začněte tím, že si necháte řádně posoudit bodové skóre a právní postavení pronájmu. Právě v této oblasti se v praxi dělá mnoho chyb a důkladná kontrola předem může zabránit velkému finančnímu riziku.