Rok 2021 je rokem, ve kterém se v oblasti legislativy a předpisů několik věcí změní. To platí i pro daň z převodu nemovitostí. Dne 12. listopadu 2020 schválila Sněmovna reprezentantů návrh zákona o úpravě daně z převodu nemovitostí. Cílem tohoto návrhu zákona je zlepšit postavení začínajících podnikatelů na trhu s bydlením ve vztahu k investorům, protože investoři s koupí domu často příliš spěchají, zejména ve (větších) městech. To začínajícím podnikatelům stále více ztěžuje koupi domu. domovV tomto blogu si můžete přečíst, jaké změny se od 1. ledna 2021 budou vztahovat na obě kategorie a na co byste si v důsledku toho měli dát pozor.

Dvě opatření

Za účelem realizace výše popsaného cíle návrhu zákona budou od roku 2021 v oblasti daně z převodu zavedeny dvě změny nebo přinejmenším opatření. Očekává se, že to zvýší počet transakcí s bydlením ze strany začínajících kupujících a snížit transakce s bydlením investory.

První opatření v této souvislosti platí pro začátečníky a ve stručnosti znamená osvobození od daně z převodu. Jinými slovy, začínající již od 1. ledna 2021 nemusí platit daň z převodu, takže se pro ně nákup bydlení výrazně zlevní. V důsledku osvobození se skutečně sníží celkové náklady spojené s pořízením domu v závislosti na zvýšení hodnoty domů.

Upozornění: osvobození je jednorázové a cena domu nesmí od 400,000. dubna 1 přesáhnout 2021 XNUMX EUR. Osvobození navíc platí pouze v případě, že převod nemovitosti proběhne na občansko-právní notáře dne 1. 2021. XNUMX nebo později a okamžik podpisu kupní smlouvy není rozhodující.

Další opatření se týká investorů a znamená, že jejich akvizice budou od 1. ledna 2021 zdaněny vyšší všeobecnou sazbou. Tato sazba se k uvedenému datu zvýší z 6 % na 8 %. Na rozdíl od startérů se tak pro investory pořízení bydlení prodraží. Pro ně se celkové náklady spojené s pořízením bydlení zvýší v důsledku zvýšení sazby daně z obratu.

Touto sazbou se mimochodem nezdaňuje pouze pořízení nebytů včetně provozoven, ale i pořízení bytů, které nebudou užívány nebo jen přechodně užívány jako hlavní bydlení. V této souvislosti uvažujte podle důvodové zprávy k návrhu zákona o úpravě daně z převodu např. rekreační dům, dům, který kupují rodiče pro své dítě a domy, které nekupují fyzické osoby, ale právnické osoby. osoby, jako jsou bytové společnosti.

Startér nebo investor?

Ale jaké opatření byste měli mít na paměti? Jinými slovy, jste začátečník nebo investor? Zda někdo skutečně vstupuje na trh s vlastnickým bydlením poprvé a ještě nikdy nezískal bydlení, by mohlo být výchozím bodem pro odpověď na tuto otázku.

Kdo má nárok na startovací osvobození a na koho se vztahuje zvýšení sazby daně z obratu, se však na základě tohoto kritéria neurčuje. Pro osvobození nezáleží, zda jste jako kupující již vlastnili dům. Jinými slovy, dům nemusí být vaším prvním vlastnickým domem, aby měl nárok na výjimku.

Účet za úpravu daně z převodu používá úplně jiný výchozí bod. To, zda vás lze klasifikovat jako startéra, a máte tedy šanci na výjimku ze startéru, závisí na třech kumulativních kritériích. Kritéria jsou následující:

• Věk nabyvatele. Abyste byli považováni za začátečníka, musíte být ve věku 18 až 35 let. Horní hranice 35 je v návrhu zákona použita, protože šetření AFM ukázalo, že je v průměru obtížnější nést náklady pro kupujícího ve věku nižším než 35 let. Pro uplatnění výjimky se spodní hranicí 18 let navíc platí požadavek plnoletosti.
• Účelem této spodní hranice je zabránit neoprávněnému využití startovací výjimky: zákonní zástupci nemohou využít osvobození při koupi domu na nezletilé dítě. Dále je třeba uplatňovat věkové limity na nabyvatele, a to i v případě, že jeden dům získá více nabyvatelů společně. Pokud je jeden z nabyvatelů starší 15 let, platí pro tohoto nabyvatele: žádné osvobození na jeho vlastní straně.
• Nabyvatel dříve tuto výjimku neuplatnil. Jak již bylo zmíněno, startovací výjimku lze využít pouze jednou. Abyste zajistili, že toto pravidlo nebude porušeno, musíte jasně, důrazně a bez výhrad písemně prohlásit, že jste dříve neuplatňovali výjimku pro spuštění. Toto písemné prohlášení je pak nutné předložit občanskoprávnímu notáři, aby bylo možné využít osvobození od daně z převodu.
• Občanskoprávní notář se může v zásadě o toto písemné prohlášení opřít, ledaže by věděl, že toto prohlášení bylo vydáno chybně. Pokud se později ukáže, že jste jako nabyvatel uplatnili výjimku dříve i přes vydané prohlášení, bude přesto proveden dodatečný výměr.
• Jiné než dočasné užívání domu jako hlavního bydliště nabyvatelem. Jinými slovy, rozsah startovací výjimky je omezen na nabyvatele, kteří budou v domě skutečně bydlet. S ohledem na tuto podmínku je rovněž nutné, abyste jako nabyvatel jasně, pevně a bez výhrad písemně prohlásil, že dům bude užíván jinak než přechodně a k trvalému bydlení, a toto písemné prohlášení předal občanskoprávní notář před pořízením, pokud pořízení probíhá jeho prostřednictvím.
• Dočasným užíváním se rozumí například pronájem domu nebo jeho využití jako rekreačního objektu. Zatímco hlavní bydliště zahrnuje registraci ve sboru a budování života v něm (včetně sportovních aktivit, školy, místa bohoslužby, péče o děti, přátel, rodiny). Pokud jako nabyvatel nebudete od 1. ledna 2021 užívat nové bydlení jako hlavní bydlení nebo jen dočasně, budete nadále zdaněni obecnou sazbou 8 %.

Posouzení těchto kritérií, a tedy odpověď na otázku, zda splňujete podmínky pro uplatnění výjimky, proběhne při nabytí domu. Konkrétněji jde o okamžik, kdy je kupní smlouva sepsána u notáře. Bezprostředně před vyhotovením notářské listiny musí být notáři předloženo také písemné prohlášení týkající se druhé a třetí podmínky. Okamžik podpisu kupní smlouvy není relevantní pro vydání písemného prohlášení, stejně jako pro získání výjimky pro startéry.

Koupě domu je důležitým krokem pro startéra i investora. Chcete vědět, do které kategorie patříte a která opatření musíte vzít v úvahu od roku 2021? Nebo potřebujete pomoc s vytvořením prohlášení požadovaného pro výjimku? Pak kontaktujte Zákon a další. Naši právníci jsou odborníci na realitní a smluvní právo a rádi vám pomohou a poradí. Naši právníci vám také rádi pomohou s navazujícím procesem, například při sepsání nebo kontrole kupní smlouvy.