Nizozemská daň z převodu nemovitostí z nabytí nemovitých věcí se sazbami liší v závislosti na tom, kdo je kupuje a proč. Snížená sazba se vztahuje na nemovitost, kterou bude kupující obývat jako své hlavní bydliště, osvobození od daně pro mladší kupující, kteří kupují nemovitost poprvé, v rámci určitého cenového limitu, a podstatně vyšší obecná sazba se vztahuje na nemovitosti pořízené za účelem investice nebo pronájmu. Sazby a cenový limit se stanovují každoročně, takže důležitá je částka platná v den převodu.

Dva body způsobují většinu sporů. Snížená sazba závisí na písemném prohlášení o zamýšleném hlavním bydlišti, učiněném před převodem a následně vyměřeném podle skutečné situace. Sazba se stanoví v okamžiku předání nemovitosti notáři, nikoli v okamžiku podpisu kupní smlouvy – což z data dokončení činí finanční i praktické rozhodnutí.

Dvě opatření

Za účelem realizace výše popsaného cíle návrhu zákona budou od roku 2021 v oblasti daně z převodu zavedeny dvě změny nebo přinejmenším opatření. Očekává se, že to zvýší počet transakcí s bydlením ze strany začínajících kupujících a snížit transakce s bydlením investory.

První opatření v této souvislosti platí pro začátečníky a ve stručnosti znamená osvobození od daně z převodu. Jinými slovy, začínající již od 1. ledna 2021 nemusí platit daň z převodu, takže se pro ně nákup bydlení výrazně zlevní. V důsledku osvobození se skutečně sníží celkové náklady spojené s pořízením domu v závislosti na zvýšení hodnoty domů.

Upozornění: osvobození je jednorázové a cena nemovitosti nesmí od 1. dubna 2021 překročit 400 000 EUR. Osvobození se navíc vztahuje pouze na případy, kdy k převodu nemovitosti u notáře občanského práva dojde 1. ledna 2021 nebo později a okamžik podpisu kupní smlouvy není rozhodující.

Další opatření se týká investorů a znamená, že jejich akvizice budou od 1. ledna 2021 zdaněny vyšší všeobecnou sazbou. Tato sazba se k uvedenému datu zvýší z 6 % na 8 %. Na rozdíl od startérů se tak pro investory pořízení bydlení prodraží. Pro ně se celkové náklady spojené s pořízením bydlení zvýší v důsledku zvýšení sazby daně z obratu.

Touto sazbou se mimochodem nezdaňuje pouze pořízení nebytů včetně provozoven, ale i pořízení bytů, které nebudou užívány nebo jen přechodně užívány jako hlavní bydlení. V této souvislosti uvažujte podle důvodové zprávy k návrhu zákona o úpravě daně z převodu např. rekreační dům, dům, který kupují rodiče pro své dítě a domy, které nekupují fyzické osoby, ale právnické osoby. osoby, jako jsou bytové společnosti.

Startér nebo investor?

Ale jaké opatření byste měli mít na paměti? Jinými slovy, jste začátečník nebo investor? Zda někdo skutečně vstupuje na trh s vlastnickým bydlením poprvé a ještě nikdy nezískal bydlení, by mohlo být výchozím bodem pro odpověď na tuto otázku.

Kdo má nárok na startovací osvobození a na koho se vztahuje zvýšení sazby daně z obratu, se však na základě tohoto kritéria neurčuje. Pro osvobození nezáleží, zda jste jako kupující již vlastnili dům. Jinými slovy, dům nemusí být vaším prvním vlastnickým domem, aby měl nárok na výjimku.

Účet za úpravu daně z převodu používá úplně jiný výchozí bod. To, zda vás lze klasifikovat jako startéra, a máte tedy šanci na výjimku ze startéru, závisí na třech kumulativních kritériích. Kritéria jsou následující:

Věk nabyvatele. Abyste byli považováni za začátečníka, musíte být ve věku 18 až 35 let. Horní hranice 35 je v návrhu zákona použita, protože šetření AFM ukázalo, že je v průměru obtížnější nést náklady pro kupujícího ve věku nižším než 35 let. Pro uplatnění výjimky se spodní hranicí 18 let navíc platí požadavek plnoletosti.
Účelem této spodní hranice je zabránit neoprávněnému využití startovací výjimky: zákonní zástupci nemohou využít osvobození při koupi domu na nezletilé dítě. Dále je třeba uplatňovat věkové limity na nabyvatele, a to i v případě, že jeden dům získá více nabyvatelů společně. Pokud je jeden z nabyvatelů starší 15 let, platí pro tohoto nabyvatele: žádné osvobození na jeho vlastní straně.
Nabyvatel dříve tuto výjimku neuplatnilJak již bylo zmíněno, osvobození od daně pro zakladatele podniku lze uplatnit pouze jednou. Abyste zajistili, že toto pravidlo nebude porušeno, musíte jasně, pevně a bez výhrad písemně prohlásit, že jste osvobození od daně pro zakladatele podniku dříve neuplatnili. Toto písemné prohlášení je poté nutné předložit notáři občanskoprávního soudu, abyste mohli uplatnit osvobození od daně z převodu nemovitosti.
Občanskoprávní notář se může v zásadě o toto písemné prohlášení opřít, ledaže by věděl, že toto prohlášení bylo vydáno chybně. Pokud se později ukáže, že jste jako nabyvatel uplatnili výjimku dříve i přes vydané prohlášení, bude přesto proveden dodatečný výměr.
Jiné než dočasné užívání domu jako hlavního bydliště nabyvatelem. Jinými slovy, rozsah startovací výjimky je omezen na nabyvatele, kteří budou v domě skutečně bydlet. S ohledem na tuto podmínku je rovněž nutné, abyste jako nabyvatel jasně, pevně a bez výhrad písemně prohlásil, že dům bude užíván jinak než přechodně a k trvalému bydlení, a toto písemné prohlášení předal občanskoprávní notář před pořízením, pokud pořízení probíhá jeho prostřednictvím.
Dočasným užíváním se rozumí například pronájem domu nebo jeho využití jako rekreačního objektu. Zatímco hlavní bydliště zahrnuje registraci ve sboru a budování života v něm (včetně sportovních aktivit, školy, místa bohoslužby, péče o děti, přátel, rodiny). Pokud jako nabyvatel nebudete od 1. ledna 2021 užívat nové bydlení jako hlavní bydlení nebo jen dočasně, budete nadále zdaněni obecnou sazbou 8 %.

Posouzení těchto kritérií, a tedy odpověď na otázku, zda splňujete podmínky pro uplatnění výjimky, proběhne při nabytí domu. Konkrétněji jde o okamžik, kdy je kupní smlouva sepsána u notáře. Bezprostředně před vyhotovením notářské listiny musí být notáři předloženo také písemné prohlášení týkající se druhé a třetí podmínky. Okamžik podpisu kupní smlouvy není relevantní pro vydání písemného prohlášení, stejně jako pro získání výjimky pro startéry.

Koupě domu je důležitým krokem jak pro začínajícího investora, tak pro investora. Chcete vědět, do které kategorie patříte a jaká opatření musíte od roku 2021 zohlednit? Nebo potřebujete pomoc s podáním prohlášení potřebného pro osvobození od daně? Pak kontaktujte Law & More. Naši právníci jsou odborníky na právo nemovitostí a smluvní právo a rádi vám poskytnou pomoc a poradenství. Naši právníci vám také rádi pomohou s následným procesem, například s vypracováním nebo kontrolou kupní smlouvy.