Nájemní smlouva na dobu neurčitou: jaká máte práva a jak končí?

Nájemní smlouva na dobu neurčitou (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) nemá datum ukončení a od 1. července 2024 je standardem pro nizozemské nájemní smlouvy na obytné nemovitosti. Jako nájemce ji můžete ukončit s výpovědní lhůtou, obvykle s měsíční lhůtou, ale váš pronajímatel ji může ukončit pouze z důvodu stanoveného zákonem a pokud s tím nesouhlasíte, může ji vypovědět pouze okresní soud (kantonrechter).

Hlavní výjimkou je malá skupina situací, kdy zákon stále umožňuje dočasnou smlouvu, jako je například studentské ubytování nebo diplomatická doložka . Níže vysvětlujeme vaše práva a povinnosti, jak funguje ukončení smlouvy z obou stran a jak se řeší běžné spory.

Proč je nyní smlouva na dobu neurčitou normou?

Protože zákon o smlouvách o trvalém nájmu (Wet vaste huurcontracten) od 1. července 2024 z velké části zrušil dočasné nájemní smlouvy na bydlení. Nová nájemní smlouva na bydlení je na dobu neurčitou, pokud nespadá pod některou ze zákonných výjimek.

Tyto výjimky jsou omezené. Patří mezi ně dočasné nájmy pro specifické skupiny, jako jsou studenti, diplomatická klauzule pro pronajímatele, který je dočasně v zahraničí a vrátí se, smlouvy s cílovými skupinami (doelgroepcontracten), pokoje pronajímané ve vlastním domě pronajímatele, nájem podle zákona o neobsazenosti nemovitostí (Leegstandwet) a ubytování, které je ze své podstaty určeno pouze k krátkodobému užívání. Dočasné smlouvy uzavřené před 1. červencem 2024 trvají do dohodnutého data ukončení; pokud nájemní vztah pokračuje i po tomto datu, stává se neurčitým.

Pro expatrované žijící v zahraničí, mezinárodní zaměstnavatele a pronajímatele je to v praxi důležité. Pronajímatel, který chce flexibilitu nebo doufá, že najde nájemníka, který později zaplatí více, to nemůže použít jako důvod k nabídce dočasné nájemní smlouvy. Nájemní smlouva s označením „dočasná“, která nespadá pod výjimky, se považuje za smlouvu na dobu neurčitou.

Jaké jsou klíčové vlastnosti?

Nájemní smlouva na dobu neurčitou trvá až do svého zákonného ukončení. Neexistuje žádné datum ukončení, takže končí pouze dohodou, oznámením nájemce nebo oznámením pronajímatele s následným souhlasem nájemce nebo rozhodnutím soudu.

Nájemníci rezidenčních nemovitostí požívají silné ochrany před ukončením smlouvy (huurbescherming). Prospívají také zákonným pravidlům o zvyšování nájemného a povinnosti pronajímatele provádět opravy. Širší přehled pravidel naleznete v našem článku o nizozemském nájemním právu.

Jaká máte práva a povinnosti jako nájemce?

Máte právo na pokojné užívání domu (huurgenot) a na oplátku musíte včas platit nájemné a chovat se jako řádný nájemník. Podle článku 7:203 nizozemského občanského zákoníku (BW) vám pronajímatel musí poskytnout užívání nemovitosti dle dohody.

Chovat se jako řádný nájemník (goed huurder) podle článku 7:213 BW znamená pečovat o nemovitost a užívat ji k určenému účelu. Drobné opravy, jako je výměna žárovek, odvzdušnění radiátorů nebo uvolňování umyvadla, jsou vaší odpovědností podle článku 7:217 BW a vyhlášky o drobných opravách (Besluit kleine herstellingen). Větší závady musíte pronajímateli neprodleně nahlásit, aby se nezhoršily.

Pro více informací o vaší situaci si přečtěte náš článek o tom, jaká máte práva jako nájemce.

Jaké jsou hlavní povinnosti pronajímatele?

Pronajímatel musí opravit vady a udržovat nemovitost ve stavu, který nájemce může očekávat. Podle článku 7:206 BW je pronajímatel povinen odstranit vady na žádost nájemce, pokud to není nemožné nebo nevyžaduje náklady, které nelze rozumně očekávat.

V praxi se to týká strukturálních problémů, jako je zatékající střecha, vadný kotel ústředního topení nebo vlhkost. Pronajímatel musí také dodržovat zákonná pravidla týkající se zvyšování nájemného a poplatků za služby a nesmí bez řádného důvodu provádět na nemovitosti změny, které by narušovaly vaše užívání.

Pronajímatel nemůže ukončit nájemní smlouvu jen proto, že má být nemovitost prodána nebo proto, že by nový nájemník platil více. To je jeden z důvodů, proč mnoho pronajímatelů před podpisem pečlivě prověřuje potenciální nájemníky.

O kolik se může nájemné ročně zvýšit?

Vláda stanoví maximální roční nárůst. Pro soukromě pronajímané domy ve volném sektoru je strop nižší z inflace plus jeden procentní bod a kolektivního růstu mezd; pro rok 2026 je to podle nizozemské vlády 4.4 procenta . Samostatné stropy platí pro sociální bydlení a sektor nájemního bydlení střední třídy.

Vaše nájemní smlouva by měla obsahovat klauzuli o indexaci, která vysvětluje, jak se nájemné upravuje. Pronajímatel nesmí požadovat více, než je zákonné maximum, a to i v případě, že klauzule stanoví jinak. Více se dozvíte v našem článku o zvyšování nájemného v Nizozemsku.

Jak ukončíte smlouvu jako nájemník?

Písemnou výpověď dáváte pronajímateli s dodržením výpovědní lhůty rovnající se době splácení nájemného. Podle článku 7:271(5) BW je tato lhůta nejméně jeden měsíc a nejvýše tři měsíce; v případě měsíčního nájemného je to jeden měsíc.

Výpověď musí končit v den splatnosti nájemného. Pokud platíte prvního v měsíci a chcete se vystěhovat do 31. srpna, musí vaše výpověď dorazit pronajímateli před 1. srpnem. Klauzule, která od vás vyžaduje delší výpovědní lhůtu, než umožňuje zákon, není platná.

Výpověď zašlete doporučeným dopisem (aangetekende brief) nebo jiným způsobem, který vám poskytne doklad o doručení. Tím se zabrání pozdějším sporům o to, kdy výpověď dorazila, a tedy i o to, kdy skončila nájemní smlouva.

Kdy může pronajímatel ukončit smlouvu na dobu neurčitou?

Pouze z jednoho z důvodů uvedených v článku 7:274 BW a pouze se souhlasem nájemce nebo na základě soudního rozhodnutí. Chtít nemovitost zpět bez právního důvodu nebo požadovat vyšší nájemné nestačí.

Nejčastěji používané důvody jsou:

• nájemce se nechoval jako řádný nájemce, například v důsledku závažného obtěžování, nezákonných aktivit nebo přetrvávajících neplateb nájemného;
• pronajímatel naléhavě potřebuje nemovitost pro vlastní potřebu (dringend eigen gebruik);
• nájemce odmítne rozumnou nabídku na novou nájemní smlouvu na stejnou nemovitost;
• Pronajímatel chce nemovitost užívat v souladu s plánem ochrany životního prostředí obce (omgevingsplan).

Naléhavé vlastní užívání je obtížné prokázat. Pronajímatel musí prokázat naléhavou a skutečnou potřebu a ve většině případů i to, že nájemce může získat jiné vhodné bydlení. Soud zvažuje zájmy obou stran.

Jaký postup musí pronajímatel dodržet?

Pronajímatel musí podat písemnou výpověď, a to soudním příkazem nebo doporučeným dopisem, s uvedením důvodů. Podle článku 7:271(5) BW je výpovědní lhůta pronajímatele tři měsíce plus jeden měsíc za každý celý rok, po který nájemce v nemovitosti bydlí, maximálně však šest měsíců.

Ve výpovědi musí pronajímatel požádat nájemce, aby se do šesti týdnů vyjádřil, zda s tím souhlasí. Pokud nájemce nesouhlasí, nájemní smlouva pokračuje (článek 7:272 BW). Pronajímatel pak může požádat okresní soud o stanovení data ukončení nájmu a soud tak učiní pouze tehdy, pokud je splněn některý ze zákonných důvodů.

Nájemní smlouvu na dobu neurčitou může soud ukončit také z důvodu závažného porušení smlouvy, jako jsou například značné dlužné částky na nájemném. Jedná se o samostatný postup, známý jako zrušení (ontbinding). Náš článek o právním procesu vystěhování z pronajaté nemovitosti vysvětluje, co se stane, když nájemník neodejde.

Které klauzule nájemní smlouvy nejsou povoleny?

Doložky, které odebírají nájemci zákonná práva, často nejsou vymahatelné. Pravidla pro podnájem jsou také přísná.

Doložky o údržbě nemohou přenést zákonnou povinnost pronajímatele opravit vady na nájemce, alespoň ne v jeho neprospěch. Podle článku 7:242 BW lze mnoho doložek, které se odchylují od zákonných práv nájemce, zrušit.

Podnájem celého domu bez souhlasu pronajímatele není podle článku 7:244 BW povolen. Mnoho nájemních smluv také omezuje podnájem části domu. Neoprávněný podnájem je závažným porušením a může vést k ukončení nájemní smlouvy.

Co byste si jako nájemník měli ověřit?

Před podpisem a znovu po obdržení výpovědi si nájemní smlouvu zkontrolujte. Od 1. července 2023 vám pronajímatel nesmí účtovat nic kromě nájemného, ​​poplatků za služby a kauce ve výši maximálně dvojnásobku základního měsíčního nájemného.

• Je nájemní smlouva na dobu neurčitou, nebo spadá dočasný nájemní vztah skutečně pod zákonnou výjimku?
• Není kauce vyšší než dvojnásobek základního měsíčního nájemného a nejsou zde žádné administrativní ani smluvní poplatky?
• Zůstává indexační klauzule v rámci zákonného stropu 4.4 procenta pro domy ve volném sektoru v roce 2026?
• Zachovává ustanovení o údržbě povinnost pronajímatele opravit vady podle článku 7:206 BW?
• Existuje nějaká klauzule, která umožňuje pronajímateli vstoupit do domu bez předchozího upozornění? To je v rozporu s vaším právem na pokojné užívání.
• Odpověděli jste písemně na výpověď ve lhůtě šesti týdnů?

Co byste si měli jako pronajímatel ověřit?

Nájemní smlouva, kterou dnes podepíšete, může platit celá desetiletí, proto si ji ověřte podle platných zákonů. Jednostranné doložky budou s větší pravděpodobností napadeny a často je lze zrušit podle článku 7:242 BW.

• Spadá dočasný nájemní vztah mezi některou ze zákonných výjimek? Pokud ne, jedná se o neurčitý.
• Je stav nemovitosti zaznamenán na začátku, nejlépe s fotografiemi?
• Jsou poplatky za služby uvedeny samostatně a zasíláte roční vyúčtování požadované článkem 7:259 BW?
• Zůstává indexační klauzule v rámci zákonného maxima pro daný sektor?
• Uvádí vaše oznámení důvod podle článku 7:274 BW a dodržuje výpovědní lhůtu tři až šest měsíců?

Jak se řeší běžné spory?

Většina sporů se týká poplatků za služby, údržby, zvýšení nájemného nebo pokusu o ukončení nájemní smlouvy. Mnohé z nich lze s nízkými náklady vyřešit u soudu pro nájemné (Huurcommissie); jiné se řeší u okresního soudu.

Poplatky za služby a údržbu

Podle článku 7:259 BW máte nárok na roční vyúčtování poplatků za služby (servicekosten). Pokud pronajímatel požaduje více, než jsou skutečné náklady, nebo neposkytne řádné vyúčtování, můžete požádat o rozhodnutí o poplatcích za služby soud pro nájemné.

Pokud pronajímatel vadu neodstraní, nejprve podejte písemnou stížnost a stanovte přiměřenou lhůtu. V regulovaném sektoru může soud pro nájemné dočasně snížit nájemné, dokud nebude závada opravena. Můžete také požádat okresní soud o nařízení opravy. V některých případech můžete provést naléhavou opravu sami a odečíst náklady od nájemného podle článku 7:206(3) BW, ale až poté, co pronajímatel i přes jasnou žádost nekonal.

Vždy si veďte písemný záznam. Dopisy, e-maily a fotografie ukazují, co a kdy jste nahlásili, a pokud spor pokračuje, výrazně posilují vaši pozici.

Zvýšení nájemného a nezákonné ukončení pracovního poměru

Pokud se domníváte, že zvýšení nájemného překračuje zákonné maximum, můžete podat písemnou námitku a v případě potřeby věc dále projednávat. Ve svobodném sektoru rozhoduje okresní soud; v regulovaném sektoru hraje roli Tribunál pro nájemné.

Pronajímatel se může pokusit ukončit nájemní smlouvu i z důvodu, který není právně platný, například proto, že chce nemovitost prodat nebo najít nájemníka, který platí více. Souhlasit nemusíte. Bez vašeho souhlasu nájemní smlouva pokračuje, dokud soud nerozhodne jinak, a soud ji ukončí pouze ze zákonného důvodu.

Co pro vás můžeme udělat s nájemní smlouvou na dobu neurčitou?

Náš právníci specializující se na nájemní právo pomáhat nájemníkům, soukromým pronajímatelům a zaměstnavatelům, kteří ubytovávají zaměstnance, z našich kanceláří v Eindhoven a Amsterdam.

• Prověříme vaši nájemní smlouvu a upozorníme na ustanovení, která jsou v rozporu s pravidly nájmu v knize 7 BW.
• Vypracujeme nebo zkontrolujeme výpověď, včetně důvodu dle článku 7:274 BW a správné výpovědní lhůty.
• Na oznámení pronajímatele reagujeme vaším jménem do šesti týdnů.
• Kontrolujeme, zda zvýšení nájemného zůstává v rámci limitu pro rok 2026, a pokud tomu tak není, písemně námitku podáme.
• Vaši žádost podáme u soudu pro nájemné nebo povedeme řízení před okresním soudem.

Shrnutí

• Od 1. července 2024 je nová nájemní smlouva na byt v zásadě na dobu neurčitou; dočasné nájmy jsou možné pouze v několika zákonných výjimkách.
• Jako nájemník můžete nájemní smlouvu ukončit s výpovědní lhůtou rovnající se době splácení nájemného, ​​obvykle jeden měsíc.
• Pronajímatel potřebuje důvod podle článku 7:274 BW a bez souhlasu nájemce i soudní rozhodnutí.
• Výpovědní lhůta pronajímatele je tři až šest měsíců, v závislosti na délce nájmu.
• Zvýšení nájemného a zálohy jsou omezeny zákonem; spory řeší Tribunál pro nájemné a okresní soud.

Další témata naleznete v našem rejstříku průvodců nizozemským právem v oblasti nemovitostí.

Často kladené otázky