V Nizozemsku nemůže pronajímatel nikdy vystěhovat nájemníka z vlastního podnětu. Vystěhování vyžaduje soudní rozhodnutí a ve skutečnosti jej může provést pouze soudní vykonavatel. Než soud toto povolení udělí, musí pronajímatel nejprve ukončit nájemní smlouvu – buď jejím zrušením z důvodu prodlení nájemníka, nebo výpovědí z jednoho ze zákonem povolených důvodů. Samotné vystěhování není upraveno jediným zákonným ustanovením, ale cesta k němu je vázána přísnými pravidly a každý krok na této cestě chrání nájemníka.
Tato přísnost je záměrná. Vystěhování je drastické opatření pro obě strany: nájemce je nucen opustit nemovitost se všemi svými věcmi a pronajímatel, který se dopustí chyby, může nakonec dlužit náhradu škody. Pochopení pořadí je proto cennější než znalost jakéhokoli jednotlivého pravidla.
Proč nemůže pronajímatel jednoduše vystěhovat nájemníka?
I když nájemce zjevně porušuje smlouvu – měsíce dlužného nájemného , závažné obtěžování nebo užívání nemovitosti k účelu, který nájemní smlouva neumožňuje – nesmí pronajímatel vyměnit zámky ani vynést věci nájemce na ulici. Pronajímatel, který vezme věci do vlastních rukou, se obvykle vůči nájemci chová protiprávně a nájemce pak může požadovat náhradu škody, která z toho plyne. Povolení, které soud udělí, je povolením k vystěhování nemovitosti, nikoli k osobnímu vystěhování.
Jak může pronajímatel ukončit nájemní smlouvu před vystěhováním?
Vystěhování je posledním krokem, nikoli prvním. Než soud nemovitost vyřídí, musí být skončena nájemní smlouva a nizozemské právo nabízí pronajímateli v tomto směru dvě cesty.
Rozpuštění
Zrušení smlouvy vyžaduje, aby nájemce neplnil své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy – jinými slovy, prodlení. Klasickými příklady jsou dlužné částky na nájemném a protiprávní narušování hospodářské činnosti. Nedostatek musí být natolik závažný, aby odůvodňoval zrušení; jediná opožděná platba nebude mít za následek rozsudek. Pokud se jedná o obytný prostor nebo tzv. středně velký komerční prostor, je nájemce chráněn specifickým způsobem: zrušení lze dosáhnout pouze soudní cestou, nikdy ne dopisem od pronajímatele.
Oznámení o ukončení
Druhou možností je ukončení smlouvy výpovědí a zde požadavky zcela závisí na tom, co je pronajímáno. U obytných prostor a středně velkých obchodních prostor se nájemce opět těší ochraně: výpověď lze podat pouze z vyčerpávajících důvodů uvedených v článcích 7:274 a 7:296 nizozemského občanského zákoníku. Naléhavé osobní užívání nemovitosti je jedním z důvodů, který se objevuje v obou režimech. Vedle těchto důvodů musí pronajímatel dodržet řadu formálních náležitostí, zejména lhůt, a výpověď, která nesplňuje formální požadavky, jednoduše nevede k ukončení nájmu.
Co když je nemovitost obchodním prostorem s katastrálním číslem 230a?
Ne každá komerční nájemní smlouva se pyšní stejnou ochranou. Pokud pronajatý prostor není ani obytný, ani středně velký obchodní prostor – kategorie známá v praxi jako obchodní prostor 230a podle článku 7:230a nizozemského občanského zákoníku – nájemce nemá žádnou ochranu nájemného, jak je popsáno výše, a pronajímatel může nájemní smlouvu ukončit relativně rychle a snadno.
To rozhodně není totéž jako možnost rychlého vystěhování. Nájemce obchodního prostoru na adrese 230a má nárok na ochranu před vystěhováním: do dvou měsíců od písemného oznámení o vystěhování může požádat soud o prodloužení doby vystěhování až o jeden rok. Nájemce, který již prostor opustil nebo vyklidil, může tuto žádost stále podat.
Soud o takové žádosti rozhoduje na základě zvážení zájmů. Prodloužení lhůty povolí, pokud jsou zájmy nájemce vystěhováním vážně poškozeny a tyto zájmy převažují nad zájmem pronajímatele na užívání nemovitosti. Pokud je žádost zamítnuta, nájemce se proti tomuto rozhodnutí nemůže odvolat ani podat kasační opravný prostředek – jedinou výjimkou je případ, kdy soud nesprávně použil článek 7:230a nebo jej nepoužil vůbec.
Zastaví odvolání vystěhování?
Obvykle ano. Podání odvolání obvykle pozastavuje účinnost rozsudku a s ním i vystěhování, dokud odvolací soud nerozhodne. Existuje důležitá výjimka: pokud soud prohlásil příkaz k vystěhování za vykonatelný bez ohledu na odvolání, odvolání nájemce nic nepozastavuje a pronajímatel může pokračovat.
Postup v takové situaci s sebou nese pro pronajímatele skutečné riziko. Pokud odvolací soud později zaujme jiný názor, k vystěhování již došlo a pronajímatel se může ocitnout v situaci, kdy bude muset uplatnit nárok na náhradu škody za důsledky vystěhování, ke kterému nikdy nemělo dojít. Toto rozhodnutí je třeba učinit s radou, nikoli reflexivně.
Co se stane, jakmile soud udělí povolení?
Rozsudek stanoví datum, od kterého může být nemovitost vyklizena, a pronajímatel musí k tomu najmout soudního vykonavatele. Soudní vykonavatel doručí nájemci příkaz k vystěhování, což mu v praxi dává poslední možnost dobrovolně se odstěhovat. Většina vystěhování tímto končí, nájemce se vystěhuje před návratem soudního vykonavatele.
Pokud se nájemník neodstěhuje, proběhne samotné vystěhování a náklady na něj hradí nájemník. Pronajímatel obvykle musí tyto náklady uhradit předem a následně je vymáhat, což je další důvod, proč je dobře připravený spis důležitý: síla podkladového rozsudku určuje, jak velká část těchto výdajů je realisticky vymahatelná.
Často kladené otázky
Můžu být vystěhován/a pouze kvůli dlužnému nájmu?
Ne automaticky. Pronajímatel musí nejprve získat od soudu rozhodnutí o zrušení nájemní smlouvy a soud posoudí, zda jsou nedoplatky dostatečně závažné, aby je odůvodňovaly. Teprve po zrušení a samostatném povolení k vystěhování může soudní vykonavatel nemovitost vyklidit.
Jak dlouho před příjezdem soudního vykonavatele musí nájemník informovat?
Samotný rozsudek uvádí datum, od kterého je vystěhování povoleno, a soudní vykonavatel doručí příkaz před jeho provedením. Neexistuje žádná jednotná zákonná lhůta, která by platila pro každý případ; vyplývá to z toho, co soud nařídil.
Může pronajímatel rychle vystěhovat nájemce obchodních prostor?
Ukončení nájmu obchodního prostoru na adrese 230a je relativně jednoduché, ale vystěhování nikoli. Nájemce může do dvou měsíců od písemné výpovědi o vystěhování požádat soud o prodloužení doby vystěhování až o jeden rok a soud před rozhodnutím zváží zájmy obou stran.
Co může dělat nájemník, který byl již nezákonně vystěhován?
Pronajímatel, který provede vystěhování bez soudního rozhodnutí nebo který vystěhování provede sám, a nikoli prostřednictvím soudního vykonavatele, obecně jedná protiprávně. Nájemce může pronajímatele požadovat za vzniklou škodu, včetně nákladů na uskladnění, dočasné ubytování a poškozené věci.
Právní pomoc s vystěhováním
Ať už jste pronajímatel, který chce nemovitost získat zpět, nebo nájemník, kterému hrozí vystěhování, výsledek obvykle závisí na krocích, které podniknete předtím, než se někdo dostane k soudnímu vykonavateli. Naši právníci radí v oblasti práva nájemníků v Nizozemsku, o řízení před Nájemní souda samotného řízení o vystěhování. Máte dotazy nebo potřebujete pomoc? Kontaktujte nás prosím Law & MoreNaši specialisté na právo v oblasti nájemních vztahů vám rádi poradí.
