Stavba sousedem bez povolení: co můžete dělat?

Pokud váš soused staví bez požadovaného povolení, vaším nejúčinnějším opravným prostředkem je obvykle písemná žádost o vymáhání rozhodnutí ( handhavingsverzoek ) adresovaná obecnímu úřadu ( college van burgemeester en wethouders ). Hlavní výjimkou je, že mnoho stavebních prací podle zákona o životním prostředí a plánování ( Omgevingswet ) vůbec nevyžaduje povolení , proto si nejprve ověřte, zda bylo povolení vyžadováno.

Podél této administrativní trasy vede občanskoprávní trasa. Podle článků 5:37 a 6:162 nizozemského občanského zákoníku (BW) může stavba, která je z hlediska územního plánování legální, stále způsobovat protiprávní rušení a článek 5:50 BW stanoví pravidla pro okna a balkony v blízkosti hranice pozemku. Níže vysvětlujeme, jak ověřit umístění povolení, jak podat žádost o vymáhání práva, jaké šestitýdenní lhůty platí a kdy je lepší volbou občanskoprávní soud.

Kdy je na stavební práce potřeba povolení?

Od 1. ledna 2024 rozhoduje Omgevingswet a jeho vyhlášky o tom, které práce vyžadují povolení. Neexistuje jednotný výškový nebo rozměrový limit, který by platil všude: záleží na druhu práce, jejím umístění na pozemku a územním plánu obce ( omgevingsplan ).

Zákon rozlišuje dva aspekty. Technická stavební činnost ( technische bouwactiviteit ) se týká národních požadavků na bezpečnost, zdraví a energii. Činnost plánu životního prostředí ( omgevingsplanactiviteit ) se týká místních pravidel pro užívání, výšku a umístění a plán životního prostředí může stanovit přísnější pravidla než národní kategorie bez nutnosti povolení.

Některé přístavby, kůlny a hospodářské budovy na zahradě nepodléhají povolení, pokud splňují národní podmínky. Nespoléhejte se na empirická pravidla: použijte kontrolu povolení na Omgevingsloket, přečtěte si plán životního prostředí pro danou adresu a zeptejte se obce, zda bylo o povolení požádáno nebo zda bylo uděleno. Podle zákona o otevřené vládě ( Woo ) můžete také požádat o nahlédnutí do povolení a jeho výkresů.

Co může obec udělat proti stavbě bez povolení?

Stavba bez požadovaného povolení porušuje článek 5.1 Omgevingswet a obec může uložit příkaz podléhající sankci ( last onder dwangsom , článek 5:32 zákona o obecném správním právu, Awb) nebo správnímu příkazu k vymáhání rozhodnutí ( last onder bestuursdwang , článek 5:21 Awb). V některých případech je možná i správní pokuta nebo trestní sankce.

V případě pokuty musí váš soused zastavit práce nebo odstranit stavbu ve stanovené lhůtě, jinak propadne pokuta. V případě exekučního příkazu obec odstraní stavbu sama a vymáhá náklady od vašeho souseda.

Podle ustálené judikatury správního soudního oddělení Státní rady je obec, která čelí porušení, v zásadě povinna provést vymáhání. Může se zdržet pouze tehdy, pokud existuje konkrétní vyhlídka na legalizaci nebo pokud by vymáhání bylo nepřiměřené. V praxi obec často nejprve vyzve vašeho souseda, aby požádal o povolení dodatečně, což pak můžete napadnout.

Jak požádat obec o vymáhání rozhodnutí?

Zašlete písemnou žádost městskému úřadu. Popište adresu, stavbu, proč bylo nutné povolení a nebylo uděleno a jak se vás to týká; přiložte datované fotografie a protokol o pracích.

Musíte být zúčastněnou stranou ( belanghebbende ) podle článku 1:2 Awb: někdo, jehož zájem je přímo dotčen. Přímý soused, který může vidět stavbu z domova, toto kritérium obvykle splňuje; někdo, kdo bydlí o několik ulic dál, jej často nesplňuje.

Obec musí rozhodnout v přiměřené lhůtě, která podle článku 4:13 Awb v každém případě uplyne po osmi týdnech, pokud zákon nestanoví jinak. Pokud stavbu odmítne nebo ji legalizuje, můžete do šesti týdnů podat námitku (článek 6:7 Awb) a poté se odvolat ke správnímu soudu.

Ve své námitce uveďte dva důvody pro nevymáhání: proč legalizace není možná a proč vaše zájmy převažují nad zájmy vašeho souseda. Povolení udělené dodatečně musí být také napadeno do šesti týdnů od zveřejnění, ať už jste o tom byli informováni, proto si ověřte publikace obce.

Kdy se jdete obrátit na občanskoprávní soud?

K občanskoprávnímu soudu se obracíte, pokud se vaše stížnost týká vlivu stavby na vás, nikoli povolení. Občanskoprávní soud nerozhoduje o tom, zda bylo povolení potřeba; rozhoduje o tom, zda se váš soused vůči vám chová protiprávně.

Článek 5:37 BW zakazuje způsobování obtěžování, které je podle článku 6:162 BW nezákonné, jako je hluk, vibrace nebo zadržování světla či vzduchu. Zda je obtěžování nezákonné, závisí na jeho povaze, závažnosti a trvání a na okolnostech případu.

Občanský zákoník má také specifická pravidla pro sousedy. Podle článku 5:50 BW vyžadují okna, otvory ve stěnách a balkony do dvou metrů od hranice pozemku s výhledem na váš pozemek váš souhlas. Podle článku 5:42 BW nesmí být stromy vysazovány do dvou metrů od hranice pozemku a keře a živé ploty do půl metru, pokud místní vyhláška neumožňuje méně. Tato pravidla platí bez ohledu na to, zda bylo povolení uděleno, či nikoli.

V občanskoprávním řízení můžete požadovat odstranění nebo úpravu stavby, zákaz dalších prací nebo náhradu škody, s přiloženou pokutou. Pokud práce stále probíhají, může soudce pro předběžné opatření rozhodnout do několika týdnů v rámci zkráceného řízení ( kort geding ). Nejprve pošlete sousedovi formální dopis; někdy se tím věc vyřeší a ukáže se, u kterého soudu jste se obrátili.

Měli byste zvolit mediaci, obec nebo soud?

To záleží na vašem cíli a naléhavosti. Rozhovor ani mediace nezastaví šestitýdenní lhůtu pro podání námitky proti povolení, proto podejte námitku včas i během rozhovoru.

Mnoho obcí nabízí obyvatelům bezplatnou mediaci v sousedství ( buurtbemiddeling ). V rámci mediace se můžete dohodnout na řešeních, která soud nemůže uložit, jako je matné sklo, zástěna nebo přemístění konstrukce, a zaznamenat je v dohodě o narovnání ( vaststellingsovereenkomst , článek 7:900 BW), která je závazná pro oba.

Obecně platí: pokud je problémem chybějící povolení, začněte u obce, která nese náklady na vymáhání. Pokud je problémem dopad na vás, například okno do dvou metrů, použijte občanskoprávní cestu, kde nesete náklady a důkazní břemeno (článek 150 občanského soudního řádu). Obě cesty mohou probíhat současně.

Co byste si měli jako soused, který má námitky, ověřit?

Vaše stanovisko závisí na důkazech a termínech. Zkontrolujte tyto body:

• Zda bylo vyžadováno povolení, s využitím Omgevingsloket a plánu ochrany životního prostředí pro danou adresu.
• Zda bylo o povolení požádáno nebo zda bylo uděleno, v publikacích obce.
• Zda máte datované fotografie a protokol s uvedením velikosti a vzdálenosti k hranici.
• Zda jste přímo dotčenou zúčastněnou stranou podle článku 1:2 Awb.
• Kdy skončí šestitýdenní lhůta pro podání námitek proti jakémukoli rozhodnutí nebo povolení.

Co byste si měli jako vlastník stavby ověřit?

Pokud jste stavbou, může žádost o vymáhání práva váš projekt zastavit. Před zahájením prací si zkontrolujte tyto body:

• Zda jsou pro vaše plány bez nutnosti povolení jak technická stavební činnost, tak i činnost související s plánem ochrany životního prostředí.
• Zda nová budova spadá pod zákon o zajištění kvality staveb (Wkb), který od 1. ledna 2024 vyžaduje ohlášení stavby (stavební družstvo) pro práce třídy následků 1.
• Zda se okna nebo balkony nacházejí do dvou metrů od hranice pozemku (článek 5:50 BW).
• Zda je váš dodavatel nebo architekt smluvně odpovědný za povolení a oznámení.
• Zda jste před zahájením prací informovali své sousedy.

Co pro vás můžeme udělat ve sporu o stavbu bez povolení?

Naši právníci v oblasti nemovitostí pomáhají sousedům a majitelům nemovitostí ve správních a občanskoprávních řízeních; podívejte se také na náš rejstřík nizozemských průvodců právem v oblasti nemovitostí . Konkrétně:

• Kontrolujeme, zda stavba vyžadovala povolení podle zákona Omgevingswet a plánu ochrany životního prostředí.
• Žádost o vymáhání sepíšeme pro obecní úřad.
• Námitku podáme do šesti týdnů a odvolání provedeme u správního soudu.
• Zašleme vašemu sousedovi oficiální dopis a v případě probíhajících prací zahájíme zkrácené řízení.
• Dohodu s vaším sousedem zaznamenáme v dohodě o narovnání.

Shrnutí

• Nejprve zkontrolujte, zda bylo potřeba povolení; mnoho menších prací je podle zákona Omgevingswet povolení nevyžadováno.
• Pokud bylo vyžadováno povolení a nebylo uděleno, zašlete písemnou žádost o vymáhání; obec je v zásadě povinna jej vymáhat.
• Proti zamítnutí nebo proti dodatečně udělenému povolení lze vznést námitku do šesti týdnů (článek 6:7 Awb).
• Občanská trasa podle článků 5:37, 5:50 a 6:162 BW řeší rušivé vlivy a pravidla vymezení hranic bez ohledu na povolení.

Často kladené otázky