Pochopení povinností pronajímatele | Law & More

Nájemní smlouva má různé aspekty. Důležitým aspektem je pronajímatel a povinnosti, které má vůči nájemci. Východiskem z hlediska povinností pronajímatele je „požitek, který může nájemce očekávat na základě nájemní smlouvy“. Ostatně povinnosti pronajímatele úzce souvisí s právy nájemce.

Konkrétně toto východisko znamená pro pronajímatele dvě důležité povinnosti. Předně povinnost čl. 7: 203 BW zpřístupnit věc nájemci. Kromě toho se na pronajímatele vztahuje vyživovací povinnost, nebo jinými slovy úprava vad v článku 7: 204 nizozemského občanského zákoníku. Co přesně obě povinnosti pronajímatele znamenají, si postupně rozebereme v tomto blogu.

Zpřístupnění pronajaté nemovitosti

Pokud jde o první primární povinnost pronajímatele, článek 7: 203 nizozemského občanského zákoníku stanoví, že pronajímatel je povinen poskytnout nájemci nemovitost k dispozici nájemci a nechat ji v rozsahu nezbytném pro dohodnuté užívání. Dohodnuté použití se týká například pronájmu:

• (nezávislý nebo nezávislý) životní prostor;
• obchodní prostor ve smyslu maloobchodního prostoru;
• další obchodní prostory a kanceláře popsané v článku 7: 203a BW

V nájemní smlouvě je důležité jasně popsat, na jakém užívání se strany dohodly. Ostatně odpověď na otázku, zda pronajímatel splnil svůj závazek, bude záležet na tom, co si strany popsaly v nájemní smlouvě ohledně určení pronajímané nemovitosti. Důležité je tedy v nájemní smlouvě nejen uvést místo určení, nebo alespoň využití, ale také blíže popsat, co na jejím základě může nájemce očekávat.

V této souvislosti se jedná např. o základní zařízení, která jsou nezbytná ke konkrétnímu užívání pronajímané nemovitosti. Například pro využití budovy jako obchodního prostoru může nájemce sjednat i dostupnost pultu, pevných polic nebo dělicích příček a zcela jiné požadavky na pronajatý prostor určený například pro skladování sběrového papíru nebo kovového šrotu. lze v tomto kontextu nastavit.

Vyživovací povinnost (vypořádání v prodlení)

V souvislosti s druhou hlavní povinností pronajímatele čl. 7: 206 nizozemského občanského zákoníku stanoví, že pronajímatel je povinen závady opravit. Co se rozumí vadou, je blíže rozvedeno v § 7: 204 občanského zákoníku: vada je stav nebo vlastnost nemovitosti, v důsledku které nemovitost nemůže poskytnout nájemci požitek, který může na nemovitosti očekávat. na základě nájemní smlouvy.

Ostatně požitek podle Nejvyššího soudu nezahrnuje jen stav pronajatého majetku nebo jeho materiální vlastnosti. Jiné okolnosti omezující požitek mohou rovněž představovat vadu ve smyslu článku 7: 204 BW. V této souvislosti zvažte například předpokládanou bezbariérovost, bezbariérovost a vzhled pronajímané nemovitosti.

Přestože se jedná o široký pojem zahrnující všechny okolnosti, které omezují nájemníkovo požitky, očekávání nájemce by neměla přesáhnout očekávání průměrného nájemníka. Jinými slovy to znamená, že nájemce nemůže očekávat víc než dobře udržovanou nemovitost. Kromě toho různé kategorie pronajímatelných objektů vzbudí každá svá vlastní očekávání, podle případu zákon.

V každém případě se nejedná o vadu, pokud objekt pronájmu neposkytuje nájemci očekávané užívání v důsledku:

• okolnost přičitatelnou nájemci na základě zavinění nebo rizika. Například drobné vady pronajaté nemovitosti z hlediska rozdělení právního rizika jsou na účet nájemce.
• Okolnost týkající se osobně nájemce. To by mohlo zahrnovat například velmi nízký toleranční limit, pokud jde o zvuky běžného života od jiných nájemců.
• Skutečné rušení třetími stranami, jako je hluk z dopravy nebo obtěžování hlukem z terasy vedle pronajaté nemovitosti.
• Tvrzení bez skutečného narušení, což je situace, ve které například soused nájemce tvrdí, že má přednostní cestu přes zahradu nájemce, aniž by ji skutečně užíval.

Sankce v případě porušení hlavních povinností pronajímatelem

Pokud pronajímatel není schopen pronajmout pronajatou nemovitost k dispozici nájemci včas, zcela nebo vůbec, je zde nedostatek na straně pronajímatele. Totéž platí v případě závady. V obou případech nedostatek znamená pro pronajímatele sankce a dává nájemci v této souvislosti řadu pravomocí, například nárok na:

• Dodržování. Nájemce může poté požadovat od pronajímatele, aby pronajatý majetek zpřístupnil včas, zcela nebo vůbec, nebo aby závadu odstranil. Pokud však nájemce nevyžaduje opravu pronajímatele, nemusí pronajímatel vadu odstranit. Pokud je však náprava nemožná nebo nepřiměřená, pronajímatel tak nemusí činit. Pokud však pronajímatel opravu odmítne nebo ji neučiní včas, může nájemce vadu sám odstranit a náklady na ni odečíst z nájemného.
• Snížení nájemného. Jedná se o alternativu pro nájemce, pokud pronajímatel neposkytne pronajímatel včas nebo úplně, nebo pokud se jedná o vadu. Snížení nájemného je třeba požadovat u soudu nebo výboru pro posouzení nájemného. Reklamace musí být podána do 6 měsíců poté, co nájemce nahlásil vadu pronajímateli. Od tohoto okamžiku se projeví také snížení nájemného. Pokud však nájemce dovolí vypršení této lhůty, jeho nárok na snížení nájemného se sníží, ale nezanikne.
• Ukončení nájemní smlouvy, pokud nedostatek nájemného zcela znemožňuje užívání. Pokud vada, kterou pronajímatel nemusí napravit, například proto, že náprava je nemožná, nebo vyžaduje výdaje, které za daných okolností od něj nelze rozumně očekávat, ale to činí požitek, který nájemce mohl očekávat, zcela nemožným, jak nájemce, tak pronajímatel nájemní smlouvu zruší. V obou případech to lze provést prostřednictvím mimosoudního prohlášení. Často však ne všechny strany souhlasí s rozpuštěním, takže je třeba ještě sledovat soudní řízení.
• Kompenzace. Tento nárok náleží pouze nájemci, pokud lze nedostatek, například přítomnost vady, připsat také pronajímateli. Tak je tomu například v případě, že vada vznikla po uzavření smlouvy o nájmu a lze ji připsat pronajímateli, protože například neprovedl dostatečnou údržbu pronajatého majetku. Pokud však již při uzavírání nájemní smlouvy existovala určitá vada a pronajímatel o ní v té době věděl, měl to vědět nebo informovat nájemce, že vada nemá vadu.

Jste jako nájemce nebo pronajímatel zapojený do sporu ohledně toho, zda pronajímatel splňuje podmínky? Nebo chcete vědět více například o uvalení sankcí na pronajímatele? Pak kontaktujte Law & More. Náš realitní právníci jsou odborníci v oblasti nájemního práva a rádi vám poskytnou právní pomoc nebo radu. Ať už jste nájemcem nebo pronajímatelem, v Law & More zaujmeme osobní přístup a společně s vámi zkontrolujeme vaši situaci a určíme (následnou) strategii.