Důkladná due diligence nemovitosti zahrnuje: prozkoumání katastrálního úřadu (vlastnictví, hypotéky, zabavení nemovitostí), kontrolu územního plánu, stavební stav a historii povolení, certifikáty o kontaminaci půdy, dokumenty VvE (u bytů), nájemní smlouvy a poplatky za služby a zprávy o životním prostředí a azbestu. U komerčních nemovitostí jsou důležité také příjmy z pronájmu, rizika neobsazenosti a tržní hodnota. Law & More koordinuje celý proces due diligence.

Když si spotřebitel koupí nemovitost, zákon poskytuje lhůtu na rozmyšlenou v délce tří dnů od obdržení podepsané kupní smlouvy. Během této lhůty může kupující odstoupit od koupě bez udání důvodu a bez sankce. Lhůta na rozmyšlenou musí zahrnovat alespoň dva pracovní dny. Po jejím uplynutí se smlouva stává závaznou, s výhradou sjednaných odkládacích podmínek.

Nájemníci obytných prostor požívají rozsáhlé ochrany před ukončením nájmu. Pronajímatel může nájem ukončit pouze ze zákonných důvodů, jako je naléhavé osobní užívání, a musí dodržet řádnou výpovědní lhůtu. Pokud nájemník s ukončením nesouhlasí, nájemní vztah trvá až do rozhodnutí soudu. U komerčních prostor se situace liší v závislosti na typu.

Dělení bytů v budově se provádí notářskou listinou o rozdělení, která se zapisuje do katastru nemovitostí. Listina popisuje soukromé a společné části a obsahuje pravidla pro rozdělení. Při rozdělení vzniká ze zákona družstvo vlastníků bytů (VvE), jehož je každý vlastník bytu členem.

Pokud dodaná věc nemá vlastnosti, které kupující oprávněně očekával, jedná se o neshodu se smlouvou. Kupující musí vadu nahlásit prodávajícímu v přiměřené lhůtě. V závislosti na okolnostech může kupující požadovat opravu, slevu z ceny, kompenzaci nebo odstoupení od smlouvy. Zda je prodávající odpovědný, závisí částečně na dohodnutých ustanoveních a povinnosti kupujícího provést šetření.

Kupní smlouva zaznamenává ujednání mezi kupujícím a prodávajícím a je závazná po jejím podpisu oběma stranami (s výhradou lhůty pro rozmyšlenou a případných odkládacích podmínek). Vlastnictví však přechází až notářským zápisem o převodu, který sepíše notář a poté je zapsán do veřejných rejstříků katastru nemovitostí. Mezi koupí a převodem obvykle uplyne několik týdnů až měsíců.

Toto je ustanovení v kupní smlouvě, které kupujícímu umožňuje bezplatně odstoupit od koupě, pokud nemůže splatit hypotéku v dohodnuté lhůtě. Kupující se musí této podmínky včas a písemně dovolávat, obvykle s jedním nebo více odmítnutími od věřitele. Pokud lhůta uplyne, ochrana zaniká a může být splatná pokuta obvykle ve výši 10 %.

Kromě kupní ceny kupující obvykle platí daň z převodu nemovitosti (nebo DPH u novostaveb), notářské poplatky za převodní listinu a zástavní listinu a náklady na registraci v katastru nemovitostí. Provizi realitní kanceláře obvykle hradí strana, která si realitního makléře najme. Přesné rozdělení je stanoveno v kupní smlouvě.

Nájemníci obytných prostor požívají rozsáhlé zákonné ochrany, včetně ochrany před ukončením smlouvy a zvýšením nájemného. U komerčních prostor zákon rozlišuje mezi „maloobchodními prostory“ (jako jsou obchody a pohostinství s vlastními pravidly pro dobu trvání a ukončení smlouvy) a „ostatními obchodními prostory“ (jako jsou kanceláře s podstatně menší ochranou). Příslušný režim silně určuje postavení každé strany.

Ne. Pro regulované obytné prostory platí zákonné maximální limity ročního zvýšení nájemného stanovené vládou. V soukromém sektoru mají strany větší volnost, ale často platí smluvní indexační doložky a v posledních letech i zákonné limity. Za určitých okolností může nájemce nechat navrhované zvýšení přezkoumat nájemným Tribunálem nebo soudem.

Věcné břemeno je věcné břemeno na jedné nemovitosti (služebném pozemku) ve prospěch jiné nemovitosti (dominantního pozemku), například právo cesty. Věcné břemeno vzniká zřízením notářským zápisem a zápisem do katastru nemovitostí nebo promlčením. Jeho obsah a rozsah vyplývá především ze zřizovací listiny.

Rozhodnutí sdružení vlastníků domů mohou být za určitých okolností zrušena nebo neplatná, například pokud jsou v rozporu s dohodou o rozdělení nemovitosti, předpisy nebo standardy přiměřenosti a spravedlnosti. Vlastník může požádat okresní soud o zrušení rozhodnutí v krátké zákonné lhůtě. Řízení lze také zahájit ve věci odloženého výživného nebo správy rezervního fondu.

Nájemní smlouva k pozemku dává právo užívat a požívat pozemek jiné strany výměnou za pozemkový poplatek (kánon). Stavební právo naopak dává právo vlastnit budovy, stavby nebo výsadby v, na nebo nad pozemkem jiné strany, odděleně od vlastnictví samotného pozemku. Obě jsou nezávislá vlastnická práva k nemovitostem, založená notářským zápisem, která lze převést nebo zatížit.

Pronajímatel nesmí nájemníka vystěhovat z vlastní iniciativy; je k tomu zapotřebí soudního rozhodnutí. Řízení obvykle začíná předvoláním k soudu, kterým se požaduje zrušení nájemní smlouvy a vystěhování, například z důvodu dlužného nájemného. Pokud soud žalobě vyhoví, lze vystěhování provést s pomocí soudního vykonavatele. V naléhavých případech je někdy možné řízení o předběžném opatření.

U komerčních nemovitostí je v sázce hodně a právní, daňové a strukturální aspekty jsou složité. Důkladné prošetření mapuje rizika, jako jsou stávající nájemní smlouvy, věcná břemena, veřejnoprávní omezení, kontaminace půdy a omezení územního plánu. Identifikací těchto rizik před podpisem může kupující upravit cenu, podmínky nebo záruky, nebo se rozhodnout od transakce odstoupit.

Výbor pro správu nemovitostí (VvE) se mimo jiné musí scházet každoročně, udržovat rezervní fond na větší údržbu a pojistit budovu. Od roku 2018 platí zákonem stanovený minimální příspěvek do rezervního fondu. Pokud si kupujete byt, vždy se informujte o finančním stavu a zápisech z jednání VvE.

Pokud prodávající zatají vadu, o které je mu známo a která brání běžnému užívání nemovitosti, může být odpovědný i přes klauzuli „koupeno tak, jak je vidět“. Kupující může požadovat opravu, odškodnění nebo v závažných případech odstoupení od koupě. Včasné oznámení vady je nezbytné.

Podnájem je obvykle povolen pouze se souhlasem pronajímatele a nájemní smlouva jej často výslovně zakazuje. Neoprávněný podnájem může vést k ukončení nájmu a povinnosti odevzdat veškerý zisk. Obce také často zavádějí svá vlastní pravidla pro krátkodobé pronájmy.

S pozemkovým pronájmem můžete užívat pozemek někoho jiného za úhradu pravidelného poplatku (kánon), zatímco stavební právo z vás činí vlastníka budovy nebo stavby na pozemku někoho jiného nebo v něm. Obojí jsou majetková práva zřízená před notářem a zapsaná v katastru nemovitostí.

Soukromý kupující nemovitosti má po obdržení podepsané kupní smlouvy třídenní zákonnou lhůtu na rozmyšlenou a poté může od smlouvy odstoupit bez udání důvodu. Kromě toho odkládací podmínka, například pro financování, nabízí možnost odstoupení v rámci dohodnuté lhůty.