Předběžná kupní smlouva v Nizozemsku vůbec není předběžnou. Nizozemský název pro ni, voorlopige koopovereenkomst, je historickým chybným označením: jakmile kupující i prodávající podepíší smlouvu, existuje závazná smlouva a žádná ze stran nemůže jednoduše odstoupit. Spotřebitel, který si kupuje dům, má tři dny na to, aby od koupě odstoupil bez udání důvodu; poté jsou jedinými cestami ven dohodnutá podmínka, jako je finanční podmínka, souhlas druhé strany nebo právní důvod pro odstoupení.
Jaký voorlopige koopovereenkomst skutečně je
Smlouva se nazývá předběžná, protože předchází notářskému zápisu o převodu. To je jediný význam, v němž je předběžná. Podle nizozemského práva vlastnictví k nemovitosti přechází pouze na základě listiny vyhotovené notářem občanského práva (notaris) a zapsané v Kadastru, takže mezi podpisem a dokončením existuje lhůta, obvykle jeden až tři měsíce, během níž jsou strany vzájemně vázány, ale majetek ještě nezměnil majitele. Tuto lhůtu upravuje kupní smlouva.
Oba závazky v něm uvedené jsou skutečné. Prodávající musí dodat nemovitost v dohodnutém stavu a bez věcných břemen, která nebyla zveřejněna; kupující musí zaplatit cenu a dostavit se k notáři v dohodnutém termínu. Neučinění tak představuje porušení smlouvy a vzorové smlouvy používané na nizozemském trhu s tím souvisejí sankcí. Každý, kdo podepíše v domnění, že dokument pouze zaznamenává záměr, si špatně vyložil, co udělal.
Co musí smlouva obsahovat
Kupní smlouva existuje, jakmile se strany dohodnou na předmětu a ceně. Vše ostatní může v zásadě vyplnit zákon, ale funkční nizozemská kupní smlouva zaznamenává podstatně více: úplná jména a adresy stran, přesný popis nemovitosti s jejím katastrálním označením, cenu, datum převodu, které movité věci jsou součástí dodávky a stav, ve kterém je nemovitost dodána.
Dále přicházejí na řadu ustanovení, která určují, kdo nese jaké riziko. Které podmínky musí být splněny a do kdy. Zda kupující zaplatí zálohu nebo poskytne bankovní záruku. Co prodávající o nemovitosti prohlásil a co kupující akceptuje jako známou vadu. Zda prodávající zveřejnil záležitosti, jako je kontaminace půdy, podzemní palivová nádrž, azbest, status památky nebo aktivní spor se sousedem. Většina sporů po dokončení se ukáže jako spory o rozsudek, který nikdy nebyl sepsán.
Písemná forma a třídenní lhůta na rozmyšlenou
Článek 7:2 nizozemského občanského zákoníku (Burgerlijk Wetboek) se použije v případě, že byt kupuje fyzická osoba, která nejedná v rámci výkonu povolání nebo podnikání. Z něj vyplývají dvě pravidla. Koupě musí být uzavřena písemně, takže ústní dohoda o ceně pro soukromého kupujícího domu ještě není závazná. Kupující má navíc lhůtu na rozmyšlenou (bedenktijd) v délce tří dnů, která počínaje dnem následujícím po obdržení kopie podepsané smlouvy, během níž může koupi zrušit bez udání důvodu a bez jakýchkoli dluhů.
O případu rozhodují tři detaily. Lhůta musí zahrnovat alespoň dva dny, které nejsou sobotou, nedělí ani státním svátkem, takže páteční dodání kupujícího nestojí víkend. Lhůta běží od doručení podepsaného dokumentu, a proto by měl být zaznamenán okamžik předání. A toto právo náleží pouze kupujícímu: prodávající, který lituje uzavřené dohody, nemá lhůtu na rozmyšlenou, stejně jako kupující, který je společností nebo kupuje v rámci podnikání. Ochranu nelze odebrat v neprospěch kupujícího.
Lhůta na rozmyšlenou je krátká a absolutní. Využijte ji k prověření dohody, nikoli k vyjednávání. Pokud tytéž strany uzavřou novou smlouvu o koupi stejné nemovitosti do šesti měsíců, kupující nedostane další tři dny.
Podmínky: jak vlastně funguje voorbehoud
Podmínka, neboli voorbehoud, je hlavní úniková cesta kupujícího po uplynutí lhůty na rozmyšlenou. Nejznámější je finanční podmínka (financieringsvoorbehoud), která opravňuje kupujícího k odstoupení od kupní smlouvy, pokud neobdrží nabídku hypotéky. Není automatická. Existuje pouze tehdy, pokud byla zapsána do smlouvy, trvá pouze do data v ní uvedeného a obvykle ji lze uplatnit pouze písemným oznámením doručeným včas a doloženým dokumentací o odmítnutí.
Tento poslední požadavek lidi zaskočí. Kupující, který nechá datum projít nebo odešle nepodložený e-mail, ztrácí podmínku a zůstává vázán koupí, kterou nemůže financovat, což je přesně situace, pro kterou je stanovena smluvní klauzule. Pokud hypoteční poradce potřebuje více času, požádejte prodávajícího písemně o prodloužení a prodloužení písemně také zajistěte. Běžné jsou i další podmínky: uspokojivý stavební průzkum, prodej vlastního domu kupujícího, udělení povolení nebo kladný výsledek od obce ohledně zamýšleného využití.
Záloha, bankovní záruka a smluvní pokuta
Vzorové smlouvy používané nizozemskými asociacemi realitních kanceláří vyžadují, aby kupující do stanoveného počtu týdnů po uplynutí lhůty na rozmyšlenou složil zálohu na klientský účet notáře nebo poskytl bankovní záruku ve stejné výši, obvykle deset procent z kupní ceny. Stejné modely stanoví pokutu za neplnění ve výši deseti procent z ceny, splatnou navíc k povinnosti plnit nebo jako kompenzaci v případě zrušení smlouvy prodávajícím.
Pokuta není splatná automaticky. Strana v prodlení musí být zpravidla nejprve písemně vyzvána k plnění ve stanovené lhůtě a teprve po uplynutí této lhůty bez plnění je strana v prodlení. Poškozená strana si pak zvolí: požadovat plnění, nebo odstoupit od smlouvy a požadovat pokutu. Soud může smluvní pokutu snížit, ale pouze pokud to zjevně vyžaduje spravedlnost, což je náročný test; předpokládat, že soudce jednoduše částku sníží, je špatný plán.
Varování: registrace nákupu pro ochranu vaší pozice
Mezi podpisem a převodem je kupující vystaven riziku. Prodávající by mohl prodat stejný dům někomu jinému, poskytnout na něj hypotéku nebo být prohlášen za bankrot a kupní smlouva sama o sobě dává kupujícímu pouze osobní nárok. Článek 7:3 občanského zákoníku umožňuje registraci koupě nemovitého majetku ve veřejných rejstřících. Tato registrace, známá pod německým názvem Vormerkung, činí kupujícího imunním vůči pozdějšímu prodeji, pozdější hypotéce, zabavení nemovitosti nebo platební neschopnosti prodávajícího.
Registraci provádí notář a stojí málo. Její účinnost zpětně zaniká, pokud nemovitost nebyla převedena do šesti měsíců, a nová registrace mezi stejnými stranami je poté na dalších šest měsíců zablokována, takže slouží spíše jako zástěrka pro běžné období dokončení než jako neomezená rezervace. Během třídenní lhůty na rozmyšlenou vyžaduje registrace notářský zápis. U jakéhokoli nákupu s dlouhou pauzou před dokončením nebo u případů, kdy jsou finanční podmínky prodávajícího nejisté, by měla být registrace standardní.
Přerušení jednání před podpisem čehokoli
Před uzavřením dohody existuje fáze, ve které ještě nic nebylo podepsáno, a nizozemské právo v tomto ohledu nenechává zcela volnou ruku. Výchozím bodem je, že každá strana může jednání ukončit. Tato svoboda končí tam, kde by se druhá strana mohla oprávněně spoléhat na uzavření smlouvy, nebo kde by ukončení z jiných důvodů bylo nepřijatelné; za těchto okolností může strana, která od smlouvy odstoupí, nést odpovědnost za náklady a výjimečně i za ztrátu dohody. Nejvyšší soud stanovil toto kritérium ve svém rozsudku ze dne 12. srpna 2005 ve věci CBB v. JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) a uplatňuje ho striktně: odpovědnost za přerušená jednání je výjimkou, nikoli pravidlem.
Dopisy o záměru při akvizicích podniků
Při prodeji podniku nebo akcií je dokumentem, který předchází transakci, dopis o záměru (intieverklaring). Zde je označení méně důležité než formulace. Většina dopisů o záměru ponechává obchodní podmínky nezávazné, zatímco několik klauzulí činí plně závaznými: mlčenlivost, exkluzivita po stanovenou dobu, kdo hradí náklady na due diligence, rozhodné právo a příslušnost k soudu. Pokud je záměrem, aby k uzavření dohody nedošlo, dokud nebude podepsána smlouva o koupi akcií, uveďte to v jedné jednoznačné větě, protože dopis, který zní jako uzavřená dohoda, bude jako taková i považován.
Zveřejnění, vyšetřování a ustanovení, která přesouvají riziko
Nizozemské právo rozděluje odpovědnost za vady mezi povinnost prodávajícího oznámit vady a povinnost kupujícího provést prošetření. Prodávající musí kupujícímu sdělit, co ví o vadách, které brání běžnému užívání, i když se kupující nezeptá; prodávající, který mlčí o zatékající střeše nebo strukturálním problému, se později nemůže schovávat za to, že kupující neprozkoumal vady. Kupující se sám musí informovat tak, jak by to provedl přiměřeně opatrný kupující, což u starší nemovitosti obvykle znamená provedení strukturálního průzkumu.
V případech, kdy se tyto dvě povinnosti setkají, obvykle převládá povinnost prodávajícího: mlčení o známé vadě se neodstraní tím, že kupující neprovedl průzkum. Proto standardní smlouvy obsahují soubor ustanovení, jejichž cílem je posunout hranici. Doložka o stáří (ouderdomsclausule) zaznamenává, že nemovitost je stará a že kupující akceptuje nižší standard výstavby. Doložku o neobývanosti (niet-zelfbewoningsclausule) používají dědici a investoři, kteří v nemovitosti nikdy nebydleli, a proto k ní nemohou mnoho říci. Doložka, ve které kupující akceptuje pojmenovanou vadu, tuto vadu z diskuse zcela odstraňuje.
Žádná z těchto klauzulí není neškodná šablona. Každá z nich zužuje to, co může kupující později nárokovat, a každá je obchodovatelná. Pokud prodávající přidá nějakou v pozdější fázi procesu, berte to jako signál, abyste se zeptali, co ví, a odpověď zaznamenejte do smlouvy, nikoli do e-mailu.
Co si ověřit před podpisem
Přečtěte si popis toho, co kupujete, oproti výpisu z katastru nemovitostí a plánům, nikoli oproti prodejní brožuře. Zkontrolujte, zda jsou v dokumentu uvedeny všechny podmínky, na které se odvoláváte, včetně data a postupu pro jejich uplatnění. Porovnejte datum dokončení s datem vypršení platnosti vaší hypoteční nabídky a pokud prodáváte, také s datem dokončení vašeho vlastního prodeje. Zkontrolujte, co prodávající prohlásil a co jste akceptovali, protože klauzule, ve které nemovitost přijímáte v jejím současném stavu, značně zužuje vaše následné opravné prostředky.
Dva body si zaslouží samostatnou pozornost. Reklamace vad musí být podány v přiměřené lhůtě od jejich zjištění; pevně stanovené dvouměsíční pravidlo, které platí pro spotřebitelské nákupy movitého majetku, se nevztahuje na koupi domu, ale prodlení kupujícího i tak stojí jeho pohledávku. A daň z převodu nemovitosti, úleva od úroků z hypotéky a jakékoli daňové důsledky vámi zvolené stavby jsou záležitostí daňového poradce, nikoli vašeho právníka nebo realitního makléře.
Law and More přezkoumává a navrhuje nizozemské kupní smlouvy pro kupující a prodávající, vyjednává podmínky a termíny dokončení a jedná v případě selhání obchodu a uplatnění pokuty. Naše smluvní právníci pracujte v holandštině a angličtině a uveďte jasnou odpověď na své stanovisko. Viz také naše články o koupě domu v Nizozemsku a na role notářenebo kontakt Law & More B.V. aby si vaši dohodu zkontrolovali před uplynutím lhůty na rozmyšlenou.
