Realitní právník v Nizozemsku: co dělá vastgoedadvocaat

Nizozemský právník specializující se na nemovitosti , vastgoedadvocaat, je právník, který jedná za jednu stranu v majetkové záležitosti: kontroluje a vyjednává kupní smlouvu, provádí právní šetření nemovitosti a vede řízení v případě sporu. To je jiná funkce než u notáře občanského práva (notaris), který vyhotovuje převodní listinu a musí zůstat nestranný mezi kupujícím a prodávajícím, a od realitního makléře (makelaar), který sice hledá a vyjednává, ale neposkytuje žádné právní poradenství. Pouze právník má vůči vám výhradní povinnost.

Co dělá právník specializující se na nemovitosti, co notář a realitní makléř nedělají

Nizozemské transakce s nemovitostmi zahrnují tři profesionály s skutečně odlišnými mandáty a jejich záměna je nejčastějším důvodem, proč kupující zjistí problém příliš pozdě. Notář je veřejný činitel jmenovaný královským dekretem. Notář sepíše a podepíše listinu o převodu (akte van levering) a zástavní listinu (hypotheekakte), zaregistruje je v katastru nemovitostí (Kadaster), zkontroluje vlastnictví a případná registrovaná věcná břemena a spravuje kupní cenu prostřednictvím účtu třetí strany. Notář je povinen informovat obě strany a nemůže se postavit na žádnou stranu, což znamená, že vám sdělí, co doložka říká, ale neřekne vám, zda ji máte přijmout.

Realitní makléř pracuje pro toho, kdo si ho najal. Prodávající makléř má povinnosti vůči prodávajícímu, nikoli vůči vám, a kupující makléř radí ohledně ceny, stavu a vyjednávání, nikoli ohledně právního rizika. Ani jeden z nich není oprávněn vést řízení.

Právník zaujímá prostor mezi nimi. V nizozemském právu nemovitostí to znamená prozkoumat vlastnické právo a věcná břemena na něm registrovaná, ověřit stavební povolení a stav nemovitosti, posoudit soulad nemovitosti s tím, co bylo slíbeno, vypracovat nebo změnit rozhodující podmínky, poradit, čeho se lze zdržet a s jakým rizikem, a pokud k tomu dojde, vydat oznámení o neplnění, podat návrh na předběžné opatření nebo podat žalobu. Právník je také jediným z těchto tří osob, který je vázán profesním tajemstvím a který může vést soudní spor vaším jménem.

Tři porovnávané role

Praktickým bodem je, že zapojení notáře nenahrazuje poradenství. V době, kdy se spis dostane k notáři, je kupní smlouva obvykle podepsána a rozvazující podmínky vypršely, takže okamžik, kdy právník přináší největší hodnotu, je před podpisem smlouvy, nikoli po něm. Náš průvodce rolí nizozemského notáře při koupi domu stanoví, co notář kontroluje a co ne.

Kdy potřebujete právníka specializujícího se na nemovitosti

Ne každá koupě bytu vyžaduje právníka. Standardní koupě bytu prostřednictvím vzorové smlouvy, s obvyklými podmínkami a bez neobvyklých právních vztahů, je obvykle dostatečně dobře zvládnuta realitním makléřem a notářem. Níže uvedené situace se liší, protože v každé z nich je riziko spíše právní než obchodní a náklady na chybný postup se měří v desítkách tisíc eur nebo v letech užívání nemovitosti.

Nejjasnějším případem je komerční nemovitost. Koupě kanceláře, obchodu, skladu nebo budovy s víceúčelovým využitím s sebou nese nájemní právo, stavební právo, odpovědnost za škodu způsobenou půdou a životním prostředím, DPH a daň z převodu nemovitostí a často i stávajícího nájemníka, jehož práva vás jako nového vlastníka zavazují. Modelová smlouva o bydlení na to prostě není stavěna.

Druhým případem jsou developerské a rekonstrukční projekty. Pokud hodnota kupní ceny závisí na povolení k výstavbě, rozšíření nebo změně využití nemovitosti, musí být před uzavřením smlouvy ověřena plánovací situace a smlouva musí obsahovat podmínku vázanou na povolení. Náš průvodce environmentálním povolením podle zákona o životním prostředí a plánování vysvětluje, o co je třeba požádat a jak dlouho to trvá.

Zbývající případy se řídí stejnou logikou. Nemovitost nabytá v rámci pozůstalosti, kde musí spolupracovat několik dědiců a pozůstalost může být stále nevypořádána. Nemovitost držená v dlouhodobém pronájmu (erfpacht), kde skutečnou hodnotu nemovitosti určuje pozemkové nájemné, data revize a obecné podmínky obce. Budovy rozdělené na bytová práva, kde listina o rozdělení a sdružení vlastníků nesou povinnosti, které přecházejí na vás. Nákupy kupujícím s bydlištěm v zahraničí, kde identifikace, financování a interakce nizozemského a zahraničního práva vyžadují čas. A jakákoli transakce, kde prodávající v nemovitosti nikdy nebydlel, a proto prodává s doložkou vylučující odpovědnost za vady.

Pokud kupujete nemovitost jako soukromá osoba a chcete vědět, jakou ochranu máte, naši průvodci koupí domu v Nizozemsku jako expat a koupí domu společně se zabývají situacemi, které nastávají nejčastěji.

Kupní smlouva: písemná forma, lhůta na rozmyšlenou a podmínky

Kupní smlouva (koopovereenkomst) stanoví cenu, datum převodu, co je zahrnuto v ceně, kdo hradí které náklady a co se stane, pokud kterákoli ze stran neplní své závazky. Vznik prodeje nemovitosti soukromému kupujícímu upravují dvě pravidla nizozemského práva a obě jsou často nepochopena.

Prvním je požadavek písemné formy. Prodej bytu kupujícímu, který je fyzickou osobou a nejedná v rámci výkonu povolání nebo podnikání, musí být zaznamenán písemně. Dokud písemnou dohodu nepodepíší obě strany, neexistuje žádná vymahatelná smlouva, ať už se ústní dohoda nebo výměna e-mailů jeví jakkoli pevná. To je obousměrné: prodávající může po podání ruky stále přijmout vyšší nabídku a kupující může od smlouvy odstoupit. Toto pravidlo se nevztahuje na komerční nemovitosti ani na kupujícího kupujícího v rámci podnikání, kde může být ústní dohoda závazná.

Druhou je zákonná lhůta na rozmyšlenou. Soukromý kupující nemovitosti má lhůtu na rozmyšlenou v délce tří dnů, která běží ode dne následujícího po předání kopie podepsané smlouvy. Během této lhůty může kupující odstoupit od koupě bez udání důvodu a bez jakýchkoli dluhů. Alespoň dva z těchto dnů nesmí být sobotou, nedělí ani obecně uznávaným státním svátkem, což v praxi často lhůtu prodlužuje přesahující tři kalendářní dny. Toto právo náleží pouze kupujícímu; prodávající nemá ekvivalent. Odstoupení od smlouvy musí být oznámeno v dané lhůtě a záleží na tom, jak to uděláte. Náš průvodce odstoupením od koupě nemovitosti v Nizozemsku stanoví možnosti, které zbývají po uplynutí lhůty na rozmyšlenou.

Rozvolné podmínky jsou skutečnou ochranou kupujícího

Po uplynutí lhůty na rozmyšlenou je jediným způsobem, jak odstoupit od smlouvy bez nákladů, rozvazovací podmínka (ontbindende voorwaarde), která byla řádně dohodnuta a řádně uplatněna. Tyto podmínky nejsou ze zákona implicitní: pokud nejsou ve smlouvě, neexistují. Obvyklé jsou podmínka financování, která kupujícímu dává stanovenou lhůtu, obvykle čtyři až šest týdnů, na získání nabídky hypotéky; podmínka vázaná na Národní hypoteční záruku, pokud se na ni kupující spoléhá; podmínka stavebního průzkumu umožňující kupujícímu odstoupit, pokud stavební inspekce odhalí náklady na opravy nad dohodnutý limit; a u čehokoli jiného než jednoduchého domu podmínka vázaná na povolení, změnu využití nebo uspokojivý výsledek právního šetření.

Uplatnění podmínky je oblastí, kde kupující nejčastěji ztrácejí svou ochranu. Vzorové smlouvy vyžadují, aby kupující informoval prodávajícího v dohodnuté lhůtě a v případě podmínky financování doložil odmítnutí písemnými důkazy, obvykle odmítnutími od více než jednoho věřitele. Pozdní oznámení nebo oznámení bez dokumentace ponechává smlouvu v platnosti. Přečtěte si doložku, zapište si datum a začněte shromažďovat důkazy současně s žádostí o hypotéku, nikoli až po jejím zamítnutí.

Kauce, bankovní záruka a pokuta za neplnění

Standardní vzorové kupní smlouvy používané v Nizozemsku vyžadují, aby kupující ve lhůtě stanovené ve smlouvě složil zálohu na účet notáře u třetí strany nebo poskytl bankovní záruku, obvykle ve výši deseti procent kupní ceny. Neučinění tak včas je samo o sobě porušením smlouvy.

Tytéž vzorové smlouvy stanoví, že strana, která neplní závazek po obdržení oznámení o prodlení, dluží druhé straně okamžitě splatnou pokutu ve výši deseti procent z kupní ceny, aniž by byl dotčen nárok na plnění nebo vyšší náhradu škody. Tato částka je smluvní, nikoli zákonná, což má dva důsledky. Lze ji sjednat před podpisem a soud má podle občanského zákoníku pravomoc snížit smluvní pokutu, pokud by její uplatnění v plné výši vedlo ke zjevně nepřiměřenému výsledku, ačkoli tuto pravomoc využívá střídmě. Ani jeden z těchto bodů nepomáhá kupujícímu, který podepsal smlouvu, aniž by si ji přečetl.

Právní due diligence: co vyšetřování vlastně zahrnuje

Stavební průzkum se zaměřuje na konstrukci. Právní due diligence se zabývá všemi věcmi, na kterých konstrukce stojí, a všemi věcmi, které jsou na ní registrovány, a je to část procesu, která se na rychlém trhu nejčastěji opomíjí. Výchozím bodem je katastr nemovitostí, který ukazuje vlastnické právo, hranice pozemku, hypotéky a zástavní práva a věcná břemena registrovaná na nemovitosti.

Věcná břemena se vyskytují v několika formách a zavazují po sobě jdoucí vlastníky. Věcné břemeno (erfdienstbaarheid) dává sousední nemovitosti právo nad vaší nemovitostí, například právo průchodu, právo odvodnění nebo stavební omezení. Kvalitativní závazek (kwalitatieve verplichting) zavazuje každého po sobě jdoucího vlastníka k něčemu, aby něco toleroval nebo se zdržel něčeho. Doložka o trvalém vlastnictví (kettingbeding) zavazuje vlastníka uložit stejnou povinnost dalšímu kupujícímu a je vymáhána pokutou. Právo stavby (opstalrecht) dává někomu jinému vlastnictví k dílům nebo kabelům na vašem pozemku, což je běžné v případě inženýrských sítí nebo solárních zařízení. A dlouhodobý pronájem (erfpacht) znamená, že kupujete pronájem, nikoli vlastnictví, s pozemkovým nájemným a pravidelnými přezkoumávanými podmínkami, které mohou zcela změnit ekonomickou stránku nemovitosti; náš průvodce erfpachtem a dlouhodobým pronájmem v Nizozemsku vysvětluje, jak přezkoumání funguje.

Plánování, povolení a užívání

Od doby, kdy 1. ledna 2024 vstoupil v platnost zákon o životním prostředí a plánování (Omgevingswet), byly územní plány obcí sloučeny do jediného plánu životního prostředí (omgevingsplan) pro každou obec a o většinu povolení se žádá prostřednictvím jediného environmentálního povolení. Praktické otázky se nezměnily: je současné užívání povoleno, byla každá přístavba, vikýř, přestavba nebo změna užívání provedena s požadovaným povolením a odpovídá to, co se s nemovitostí hodlá dělat, plánu? Nepovolená přístavba není jen papírový problém; obec může požadovat její odstranění a povinnosti v oblasti vymáhání práva znamenají, že má často jen malou pravomoc ji ponechat.

Spolu s plánem zkontrolujte, zda je budova památkově chráněnou budovou, zda se nachází v chráněné městské krajině, zda je na ni registrováno předkupní právo obce podle zákona o přednostních právech obcí a zda nedošlo k kontaminaci půdy nebo historii výskytu azbestu. U komerčních nemovitostí je třeba samostatně ověřit environmentální povolení, povinnosti týkající se energetických štítků pro kancelářské budovy a veškeré licence spojené s podnikáním.

Skryté vady: shoda, zveřejnění a ustanovení, která přesouvají riziko

Podle nizozemského občanského zákoníku musí dodaná věc odpovídat smlouvě a kupující může očekávat, že věc bude mít vlastnosti nezbytné pro běžné užívání a pro jakékoli výslovně dohodnuté zvláštní užívání. Toto je standard shody a je základem téměř každého sporu, který vznikne po dokončení.

Na obou stranách existují dvě povinnosti. Prodávající má povinnost oznámit vady, o kterých ví a které jsou relevantní pro rozhodnutí kupujícího. Kupující má povinnost prošetřit to, co by prošetřoval přiměřeně opatrný kupující. V případě porušení obou povinností má prodávající obecně větší váhu, než kupující se nepodíval, ale kupující, který ignoroval zjevné varovné znamení, nebude plně chráněn.

Vzorové kupní smlouvy toto riziko běžně přerozdělují. Klauzule o stáří (ouderdomsclausule) zaznamenává, že kupující souhlasí s tím, že starší budova nebude splňovat současné stavební normy. Klauzule o neobývání (niet-zelfbewoningsclausule) se používá v případech, kdy prodávající v nemovitosti nikdy nebydlel, například v pozůstalosti nebo v případě investora, a omezuje odpovědnost za vady, o kterých prodávající nemohl vědět. Ani jedna z těchto klauzulí nechrání prodávajícího, který o vadě skutečně věděl a mlčel. Obě jsou obchodovatelné a jejich přesné znění rozhoduje o tom, kdo zaplatí střechu.

Načasování je po dokončení práce zásadní. Kupující musí prodávajícího informovat o neshodě v přiměřené lhůtě po jejím zjištění nebo po okamžiku, kdy měla být rozumně zjištěna, a reklamace uplatněná příliš pozdě selhává pouze z tohoto důvodu bez ohledu na její opodstatněnost. V praxi to znamená napsat prodávajícímu, jakmile se vada objeví, před ukončením šetření, a uchovat si důkazy. U novostaveb je situace opět jiná, s vlastním režimem dodání a záruky; viz našeho průvodce vadami nově postavených domů.

Komerční nemovitosti, nájemníci a právo pronájmu

Pokud je nemovitost, kterou kupujete, pronajata, prodej neovlivňuje nájemní smlouvu: podle nizozemského práva koupě neruší nájemní smlouvu, takže kupující vstupuje do pozice pronajímatele a bere si s budovou i nájemníka. Díky tomu je nájemní smlouva součástí aktiva a její přezkoumání je součástí due diligence.

Nizozemské právo o nájemních smlouvách rozděluje komerční prostory na dva režimy s výrazně odlišnými důsledky. Maloobchodní a pohostinské prostory, obecně obchody, restaurace, kavárny, stánky s občerstvením, hotely a řemeslné podniky s pultem otevřeným pro veřejnost, spadají pod chráněný režim: nájemní smlouvy se uzavírají na dobu pět let plus pět let, důvody pro ukončení jsou omezené a z velké části zákonné a nájemce požívá silné ochrany kontinuity nájemní smlouvy. Kanceláře, sklady, praxe a další obchodní prostory spadají pod mírnější režim, kde jsou strany mnohem volnější, ale nájemce stále požívá ochrany proti vystěhování, která mu umožňuje požádat soud o prodloužení doby vystěhování po ukončení smlouvy.

To, který režim se použije, je určeno skutečným dohodnutým užíváním, nikoli označením, které strany daly smlouvě, a jeho chybné uvedení mění hodnotu budovy. Standardními dokumenty na trhu jsou vzorové nájemní smlouvy ROZ, které jsou pro pronajímatele příznivé a při vyjednávání se výrazně mění; náš průvodce vzorovou komerční nájemní smlouvou ROZ zahrnuje ustanovení, o kterých stojí za to diskutovat, a naše srovnání nizozemského práva vlastnictví a práva komerčního nájmu vysvětluje, jak se tyto dva pojmy vzájemně ovlivňují. Pokud jde o nájemníky bytových domů, reformy, které vstoupily v platnost 1. července 2024 a které omezují nájemní smlouvy na bytové domy na dobu určitou a regulují nájemné střední úrovně, změnily možnosti pronajímatele a současnou situaci stanoví práva nájemníků v Nizozemsku .

Práva vlastníků bytů a sdružení vlastníků

Koupě bytu v Nizozemsku znamená koupi bytového práva: podílu na budově spolu s výhradním právem užívání jedné jednotky. Co můžete s jednotkou dělat, co je společné a co soukromé a jak se dělí náklady, to vše je stanoveno smlouvou o rozdělení (splitsingsakte) a souvisejícími pravidly, nikoli údaji realitní kanceláře. Členství ve sdružení vlastníků (Vereniging van Eigenaars, VvE) nastává automaticky a nelze se ho zříci.

Před koupí rozhodují o většině rizik tři dokumenty: listina o rozdělení, zápisy z valných hromad za posledních několik let a finance sdružení vlastníků, zejména rezervní fond a dlouhodobý plán údržby. Sdružení s nedostatečně financovanou rezervou a fasádou, která vyžaduje opravu, vybere schodek od svých členů a nový vlastník zaplatí. Nizozemské právo vyžaduje, aby sdružení vlastníků udržovalo rezervní fond na větší údržbu a buď zakládalo příspěvky na dlouhodobém plánu údržby, nebo si vyhradilo minimální procento z hodnoty pro obnovení stanovené zákonem; pokud sdružení nedělá ani jedno, je to varovný signál.

Po koupi bytu jsou běžné spory ohledně údržby, úprav bytové jednotky, poplatků za služby nebo vedení schůzí. Člen, který se domnívá, že rozhodnutí valné hromady je v rozporu s listinou, pravidly nebo požadavky přiměřenosti a spravedlnosti, může požádat okresní soud o jeho zrušení, ale žádost musí být podána do jednoho měsíce ode dne, kdy se člen o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, což je velmi krátká lhůta. Náš průvodce právy na byty podle VvE a nizozemských zákonů o bytech stanoví postup.

Náklady, daň z převodu a druhá strana kupní ceny

Kupní cena není nákladem na transakci. K ní se připočítávají notářské poplatky za převodní listinu a v případě hypotéky i za zástavní listinu, poplatky katastrálního úřadu, poplatky případného kupujícího agenta, náklady na ocenění a stavební průzkum a daň z převodu nemovitostí (overdrachtsbelasting), která se vybírá při nabytí nemovitého majetku nacházejícího se v Nizozemsku.

Daň z převodu nemovitosti má různé sazby v závislosti na tom, zda kupující bude nemovitost užívat jako hlavní bydlení, nebo ji pořizuje jako investici či druhý domov. Pro mladší kupující, kteří kupují nemovitost poprvé a budou v ní sami bydlet, existuje osvobození, s výhradou věkového omezení a maximální hodnoty nemovitosti. Sazby, maximální hodnota a podmínky jsou stanoveny legislativou a upravovány prostřednictvím ročního daňového plánu, takže platí částka platná v den notářského převodu, nikoli v den kupní smlouvy. Před provedením závazku si ověřte aktuální sazby u daňové správy nebo u svého daňového poradce a mějte na paměti, že nabytí novostavby nemovitosti obecně podléhá DPH, nikoli dani z převodu, s osvobozením od daně z převodu, aby se zabránilo dvojímu zdanění. Náš přehled daně z převodu a nákladů kupujícího uvádí, kam jednotlivé náklady patří.

Law & More Neposkytujeme poradenství v oblasti daňového strukturování. V případech, kdy daňový výsledek ovlivňuje transakce, například volba mezi obchodem s aktivy a obchodem s akciemi u realitní společnosti, interakce DPH a daně z převodu nemovitostí u novostaveb nebo postavení zahraničního investora, spolupracujeme s vaším daňovým poradcem a omezujeme se na právní strukturu a smlouvu.

Když se věci pokazí: vymáhání smlouvy

Většina majetkových sporů se řídí jedním z několika málo vzorců a reakce na každý z nich je otázkou procedury stejně jako věcné podstaty. Pokud je druhá strana v prodlení, obvyklým prvním krokem je písemné oznámení o prodlení, které poskytuje přiměřenou lhůtu k plnění, protože bez něj se strana nedostane do prodlení a obecně není možné uplatnit ani náhradu škody, ani odstoupení od smlouvy. Pokud prodávající odmítne převést nemovitost nebo ji prodal někomu jinému, lze k donucení ke spolupráci při převodu a v případě potřeby k registraci předběžného zabavení nemovitosti, aby nemohla být dále prodána, použít řízení o předběžném opatření.

Největší škodu způsobují lhůty. Lhůta na rozmyšlenou je několik dní, podmínky pro vyřešení sporu jsou týdny, lhůta pro podání stížnosti na nesoulad je přiměřená lhůta od zjištění a zrušení rozhodnutí sdružení vlastníků je jeden měsíc. Téměř každý případ, který nebylo možné vyhrát, byl prohrán na základě těchto důvodů, nikoli ve věci samé. Jedinou nejužitečnější věcí, kterou může kupující nebo prodávající udělat po zjištění problému, je okamžitě napsat druhé straně, a to způsobem, který zachová jejich práva, a poté se poradit.

Výběr a zapojení právníka specializujícího se na nemovitosti

Než dáte pokyn, zeptejte se na tři věci. Zda se právník skutečně zabývá právem nemovitostí, a nikoli obecnou obchodní praxí, protože se jedná o technický obor a záleží na vzorových dokumentech a tržní praxi. Zda může jednat v jazyce a v časovém rámci, který vaše transakce vyžaduje, protože rozvazovací podmínka nečeká. A jak jsou poplatky strukturovány, zda hodinové nebo fixní, co je zahrnuto a jak vypadá odhad vaší záležitosti; to by mělo být stanoveno písemně před zahájením práce.

Na první schůzku si přineste vše, co máte: podrobnosti, návrh kupní smlouvy, výpis z katastru nemovitostí, listinu o rozdělení nemovitostí a dokumenty družstva, pokud se jedná o byt, nájemní smlouvu, pokud je nemovitost pronajata, a veškerou korespondenci s prodávajícím nebo realitním makléřem. Kontrola provedená před podpisem stojí zlomek ceny následného sporu a je to jediná fáze, ve které lze podmínky ještě změnit.

Law & More Radí kupujícím, prodávajícím, pronajímatelům, nájemcům, sdružením vlastníků, investorům a developerům v záležitostech týkajících se nemovitostí v Nizozemsku: kontrola a vyjednávání kupních smluv, právní due diligence, reklamace vad a neshod, dlouhodobé nájmy a práva k bytům, komerční nájmy, plánování a povolení a soudní spory u občanskoprávních soudů. Pokud se chystáte podepsat smlouvu nebo jste narazili na problém po jejím dokončení, naši právníci v oblasti nemovitostí dokumenty zkontrolují a stanoví možnosti. Kontaktujte nás, prosím, a proberte s námi svou situaci, nebo si přečtěte naše Průvodci nizozemským právem v oblasti nemovitostí k okolním tématům.

Časté otázky o nizozemském právu v oblasti nemovitostí