Realitní právník
V Nizozemsku

Advokát specializující se na právo nemovitostí poskytuje poradenství a vede soudní spory ve všech právních záležitostech týkajících se nemovitostí: koupě a prodej nemovitostí, spory týkající se nájemních vztahů (bytových i komerčních), nájemní práva k pozemkům a pachtová práva, stavební právo a smlouvy, spory s družstvy vlastníků domů (VvE), financování nemovitostí, územní plány a právo životního prostředí a transakce s komerčními nemovitostmi. Zastupujeme jednotlivce, pronajímatele, nájemníky, developery, investory a firmy ve složitých záležitostech týkajících se nemovitostí.

Aplikujeme transparentní hodinovou sazbu 295 € bez DPH. Náklady se liší v závislosti na konkrétním případě: kontrola a vyjednávání nájemní smlouvy 1 000–2 500 €, postup při ukončení nájemní smlouvy 3 000–6 000 €, poradenství při kupní/prodejní transakci 2 500–7 500 € a složité developerské projekty nebo realitní spory mohou stát 10 000–50 000 € a více. Předem poskytujeme realistický odhad na základě vaší konkrétní situace.

Ne jen tak. V případě dlužného nájemného musíte nejprve zaslat písemnou žádost. Teprve po nezaplacení můžete požádat o ukončení nájemní smlouvy u kantonálního soudu. Soudce posoudí, zda je ukončení oprávněné, a může uložit splátkové dohody. Pokud bude nájemce vyhověno, dostane lhůtu k vystěhování (obvykle 4 týdny až 3 měsíce). Odepření přístupu bez soudního příkazu je nezákonné. Provedeme právní proces od žádosti až po vystěhování.

Pronajímatel je povinen odstranit závady, které brání užívání nájmu (netěsnosti, topení, plíseň). Můžete: nahlásit závady doporučeným dopisem, požadovat snížení nájemného, ​​nechat si závady opravit sami a uhradit náklady nebo požadovat ukončení nájemní smlouvy z důvodu závažných vad. Pokud pronajímatel jednal nedbale, můžete se obrátit na soud pro nájemné (v případě regulovaného nájemného) nebo se obrátit na soud. Poradíme vám s vaší právní situací a kroky, které můžete podniknout.

Zdokumentujte všechny případy diskriminace a nahlaste je svému personálnímu oddělení. Podle nizozemského práva můžete podat stížnost u Nizozemského institutu pro lidská práva a požádat o právní pomoc na ochranu svých práv.

Hlavní rizika: skryté vady (azbest, kontaminace půdy, strukturální chyby), stávající nájemníci s chráněnými nájemními právy, hypotéky nebo zástavní práva, které zdědíte, územní plán neumožňuje zamýšlené využití, povinnosti v oblasti životního prostředí nebo památkové péče a nejasné hranice pozemků nebo věcná břemena. Provádíme důkladnou due diligence, vyjednáváme záruky v kupní smlouvě a právně chráníme vaše zájmy.

Pouze pokud to smlouva umožňuje (např. prostřednictvím doložky o předběžném ukončení), nebo v případě vyšší moci či závažného porušení smlouvy ze strany pronajímatele. V opačném případě vás smlouva zavazuje po celou dobu trvání. Předčasné odstoupení bez právního důvodu může vést k nárokům na náhradu škody ze strany pronajímatele (zbývající nájemné do konce doby trvání). V případě obchodně-ekonomických problémů můžeme vyjednat smírné ukončení smlouvy nebo úpravu nájemného. Před odchodem se vždy poraďte s odborníkem.

Komerční nájemní smlouva (290 BW) nabízí menší ochranu než rezidenční nájemní smlouva (7:230 BW): žádná ochrana nájemní smlouvy po jejím uplynutí (pronajímatel nemusí nabízet prodloužení), žádné maximální nájemné, větší volnost ve smluvních podmínkách a odlišná pravidla pro ukončení. Komerční nájemní smlouva má však někdy nárok na kompenzaci za nucené opuštění nemovitosti. Rezidenční nájemní smlouva má silnou ochranu: nájemce může smlouvu prodloužit, reguluje nájemné (u regulovaného nájemného) a pronajímatel může smlouvu vypovědět pouze z konkrétních důvodů (neplacení, obtěžování). Poradíme vám ohledně příslušného režimu.

Ano, poskytujeme poradenství developerům a investorům v oblasti: strukturování projektů (společné podniky, SPV), akvizice pozemků a due diligence, výběrová řízení, stavební a dodavatelské smlouvy, povolení a změny územního plánu, finanční smlouvy, prodej a pronájem rozpracovaných projektů a spory během realizace nebo po ní. Naše zkušenosti v regionu Brainport s logistikou, bydlením a inženýrskými sítěmi z nás činí cenného partnera pro developerské projekty.

Spory VvE se mohou týkat: nákladů na služby, rozhodnutí o údržbě, výkladu listiny o rozdělení majetku nebo rozhodnutí týkajících se vašeho bytu. Postup: nejprve se pokuste o konzultaci a valnou hromadu, poté mediaci a nakonec soudní řízení u kantonálního soudu. Můžeme dosáhnout zrušení rozhodnutí, pokud jsou v rozporu se zákonem, listinou o rozdělení majetku nebo s jejich přiměřeností. Radíme také správním radám VvE ohledně zákonnosti rozhodnutí a smluv s dodavateli.

Záleží na místních předpisech. Mnoho obcí (Amsterdam, Rotterdam, Haag) mají přísná pravidla: nutná povolení, maximální počet dní (často 30–60 ročně), někdy úplný zákaz v určitých čtvrtích. Předpisy VvE mohou také zakazovat pronájem rekreačních objektů. Porušení může vést k pokutám až do výše 21 750 EUR nebo správním opatřením. Poskytujeme poradenství ohledně místních pravidel a ustanovení VvE a pomáháme s žádostmi o povolení nebo námitkami proti pokutám.

Prodávající musí nahlásit známé vady. U skrytých vad (které nejsou viditelné při prohlídce, vznikly před dodáním) můžete v přiměřené lhůtě po jejich zjištění: požadovat opravu na náklady prodávajícího, požadovat náhradu škody, požadovat snížení ceny nebo v závažných případech ukončení kupní smlouvy. Poznámka: klauzule o staré stavbě („jak je, kde je“) omezuje odpovědnost, ale nevztahuje se na úmyslné nebo úmyslné zatajení. Posoudíme váš případ a v případě potřeby budeme s prodávajícím soudně jednat.