Realitní právník
V Nizozemsku

Poradenství nebo potřebujete poradit? Požádejte o bezplatnou úvodní schůzku.

Hodnocení klientů Law & More on Klantenvertellen s hodnocením 9.6 z 10 (81 recenzí, k říjnu 2026).

Law & More je anglicky mluvící advokátní kancelář v Eindhoven a AmsterdamNaši právníci v oblasti nemovitostí pomáhají mezinárodním kupujícím, prodávajícím, nájemcům, pronajímatelům a společnostem s realitními transakcemi, nájemními smlouvami, výstavbou a řešením vad v Nizozemsku.

Právník specializující se na nemovitosti vám pomůže, pokud hrozí, že koupě vašeho domu nebo obchodních prostor selže, nebo pokud váš dodavatel odvede vadnou práci. Rychlá rada je také potřeba, pokud nesouhlasíte s rozhodnutím sdružení vlastníků nemovitostí (VvE) nebo máte konflikt s nájemníkem či pronajímatelem. Na této stránce si můžete přečíst, jaká pravidla platí pro koupi, pronájem, výstavbu a vlastnictví nemovitostí, jaké lhůty platí a jak vám pomáháme.

Jak pomáháme

V jakých situacích vám pomůže právník specializující se na nemovitosti?

Právník specializující se na nemovitosti poskytuje poradenství a vede soudní spory týkající se nemovitostí: koupě a prodej, pronájem a leasing, výstavba a rekonstrukce a práva a povinnosti vlastníků. To může být předem, při sepisování nebo kontrole smluv, nebo následně v případě sporu. Můžeme vám také poradit s otázkami vyplývajícími z nových právních předpisů, jako jsou zákony o pronájmu z roku 2024.

Pracujeme pro soukromé osoby, podnikatele, investory, developery projektů a správce nemovitostí. Právník specializující se na nemovitosti se dívá za hranice jednotlivých oblastí práva, protože koupě, pronájem, výstavba a sousedské právo spolu často souvisí. Klienti se na nás obracejí v situacích, jako jsou:

Kupující nebo prodávající chce odstoupit od kupní smlouvy, nebo je uplatněna pokuta ve výši 10 procent z kupní ceny.
Po převodu zjistíte vady, které měl prodávající uvést, jako je vlhkost, problémy se základy nebo azbest
Dodavatel dodá práci pozdě nebo nekvalitně, případně zašle fakturu za dodatečnou práci (meerwerk), o kterou jste nepožádali.
Máte spor s nájemníkem nebo pronajímatelem ohledně nájemného, údržby, ukončení smlouvy nebo vystěhování
Sdružení vlastníků nemovitostí rozhoduje o údržbě nebo nákladech, které chcete zrušit
Máte konflikt se sousedy ohledně hranice pozemku, pozemku s vlastním pozemkem nebo stromů.
Chcete koupit pozemek od obce, nebo řádně vyřídit transakci s nemovitostí, nájemní smlouvu na pozemku (erfpacht) nebo právo stavby (opstalrecht).

Včasná právní pomoc od právníka specializujícího se na nemovitosti se vyplatí. Po převodu nebo dokončení prací je vaše vyjednávací pozice často slabší a některé lhůty jsou krátké, například jeden měsíc pro napadení rozhodnutí sdružení vlastníků.

Na co si dát pozor při koupi a prodeji nemovitosti?

Koupě domu musí být zaznamenána písemně (článek 7:2 nizozemského občanského zákoníku). Vlastníkem se stanete až po zapsání notářského zápisu o převodu do veřejných rejstříků katastru nemovitostí (Kadaster) (článek 3:89 nizozemského občanského zákoníku). Většina sporů vzniká v týdnech mezi podpisem kupní smlouvy a převodem.

Soukromý kupující nemovitosti má po podpisu třídenní lhůtu na rozmyšlenou (bedenktijd). Poté je koupě závazná, pokud se neuplatní následná podmínka (ontbindende voorwaarde), například podmínka financování. Taková podmínka funguje pouze tehdy, pokud ji uplatníte včas a správným způsobem. Věnujte proto velkou pozornost datům v kupní smlouvě.

Pokud jedna ze stran nesplní své povinnosti, může jí druhá strana doručit oznámení o neplnění (ingebrekestelling) a poté požadovat plnění, ukončení smlouvy nebo náhradu škody. Mnoho standardních kupních smluv obsahuje pokutu ve výši 10 procent z kupní ceny. Soud může tuto pokutu snížit, pokud by její uplatnění v plném rozsahu bylo zjevně nepřijatelné (článek 6:94 nizozemského občanského zákoníku). Advokát specializující se na nemovitosti může kupní smlouvu v těchto bodech před podpisem zkontrolovat. Přečtěte si více o ukončení kupní smlouvy.

Co můžete dělat se skrytými vadami?

Nemovitost musí mít vlastnosti, které jste měli nárok očekávat podle kupní smlouvy (článek 7:17 nizozemského občanského zákoníku). Pokud tomu tak není, jedná se o nesoulad se smlouvou (non-conformiteit) a můžete požadovat odpovědnost prodávajícího.

Zda máte pádný případ, závisí na povinnosti prodávajícího oznámit vady (mededelingsplicht) a povinnosti kupujícího provést šetření (onderzoeksplicht). Prodávající musí oznámit vady, o kterých ví. Kupující musí zkoumat, co mohl rozumně zjistit, například pomocí stavebního průzkumu. Doložka o věku nebo doložka o azbestu mohou vaši pozici omezit. Advokát specializující se na nemovitosti posoudí, v případě potřeby se stavebním specialistou, zda byla vada pro vás zjistitelná.

Prodávajícího musíte informovat v přiměřené lhůtě od jejich zjištění (článek 7:23 nizozemského občanského zákoníku). Pokud nakupujete jako spotřebitel od profesionálního prodejce, je oznámení do dvou měsíců v každém případě včasné. Reklamace je v zásadě promlčena dva roky po tomto oznámení. Viz také naši stránku o skrytých vadách domu.

Co platí, když koupíte pozemek od státu?

Obec nebo jiný veřejný orgán, který prodává pozemky, musí v zásadě nabídnout všem zainteresovaným stranám rovné příležitosti. To vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu (Hoge Raad) ze dne 26. listopadu 2021 ve věci Didam (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Úřad musí včas oznámit svůj záměr prodat a použít objektivní kritéria výběru. Pouze pokud je předem zjištěno nebo lze důvodně předpokládat, že existuje pouze jeden seriózní zájemce, může prodat v poměru jeden k jednomu. Tato judikatura má závažné důsledky pro developery projektů a investory. Přečtěte si také náš článek o smlouvách o pozemkových úpravách.

Jaká pravidla platí pro pronájem a nájem nemovitostí?

Nájemní právo v knize 7 nizozemského občanského zákoníku ostře rozlišuje mezi obytnými prostory a obchodními prostory. Nájemce obytných prostor má silnou jistotu držby (huurbescherming): nájemní vztah končí pouze tehdy, pokud s tím nájemce souhlasí nebo pokud tak rozhodne okresní soud (kantonrechter) (články 7:272 a 7:274 nizozemského občanského zákoníku).

Od 1. července 2024 platí zákon o zrušení nájmu na dobu určitou (Wet vaste huurcontracten): nájemní smlouvy na bytové prostory se v zásadě uzavírají na dobu neurčitou. V důsledku zákona o dostupném nájemném (Wet betaalbare huur) se bodový systém od stejného data uplatňuje i na velkou část segmentu středních nájemných. Od 1. července 2023 stanovil zákon o dobrém pronajímatelském hospodaření (Wet goed verhuurderschap) pravidla pro každého pronajímatele, jako je maximální záloha ve výši dvou měsíčního základního nájemného.

Obchodní prostory se dělí do dvou kategorií. Obchody, restaurace a kavárny a řemeslné podniky spadají pod článek 7:290 nizozemského občanského zákoníku s dobou nájmu v zásadě pět plus pět let. Kanceláře spadají pod článek 7:230a nizozemského občanského zákoníku s ochranou pouze proti vystěhování. Od 1. ledna 2023 musí mít kancelářská budova v zásadě také alespoň energetický štítek C; jinak ji již nelze používat jako kancelář.

Naši právníci specializující se na nájemní právo řeší spory týkající se nájemních smluv, nájemného, vad a vystěhování. Více se dozvíte na naší stránce o právníkovi specializujícím se na nájemní právo.

Jaká jsou vaše práva v souvislosti se stavbou, dodatečnými pracemi a dokončením?

V rámci stavební smlouvy (aanneming van werk) se zhotovitel zavazuje provést dílo a dodat ho (článek 7:750 nizozemského občanského zákoníku). Od 1. ledna 2024 se uplatňuje zákon o zajištění kvality staveb (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Od té doby zhotovitel odpovídá i po dokončení za vady, které v té době nebyly zjištěny, pokud mu je nelze přičíst.

V případě soukromého klienta musí zhotovitel poskytnout soubor s dokumentací o dokončení (opleverdossier) (článek 7:757a nizozemského občanského zákoníku). Soukromý klient může u notáře složit maximálně 5 procent smluvní ceny jako záruku za opravu vad dokončení (článek 7:768 nizozemského občanského zákoníku). Nárok na stavební vadu se promlčuje nejpozději do dvaceti let od dokončení (článek 7:761 nizozemského občanského zákoníku).

Dodatečná práce je práce mimo původní zadání. Dodavatel může v zásadě účtovat zvýšení ceny pouze tehdy, pokud vás na jeho potřebu včas upozornil, ledaže byste této potřebě sami měli porozumět (článek 7:755 nizozemského občanského zákoníku). Proto změny vždy písemně zaznamenejte, včetně ceny. Po dokončení zaznamenejte také všechny viditelné vady do protokolu o dokončení.

Obchodní projekty se často řídí UAV 2012 nebo UAV-GC 2005 (standardní nizozemské stavební podmínky) s vlastními pravidly pro dodatečné práce, dokončení a odpovědnost dodavatelů a architektů. V případě stavebních sporů se můžete obrátit na našeho právníka specializujícího se na stavební právo . V oblasti vývoje projektů, kde se propojuje výstavba a koupě, spolupracují naši právníci specializující se na stavební právo a právník specializující se na nemovitosti.

Co upravuje sdružení vlastníků a jaká práva omezují vaše vlastnictví?

Každý, kdo si koupí byt, se stává vlastníkem bytového práva (appartementsrecht) a automaticky členem společenství vlastníků (Vereniging van Eigenaren, VvE). Smlouva o rozdělení (splitsingsakte) a pravidla rozdělení určují, které části jsou soukromé a jak se rozdělují náklady.

Sdružení vlastníků musí každoročně vyčlenit finanční prostředky na větší údržbu: na základě víceletého plánu údržby nebo alespoň 0.5 procenta z renovační hodnoty (článek 5:126 nizozemského občanského zákoníku). Pokud s rozhodnutím schůze nesouhlasíte, můžete požádat okresní soud o jeho zrušení. Tuto žádost musíte podat do jednoho měsíce (článek 5:130 nizozemského občanského zákoníku). Právník specializující se na nemovitosti může za vás přezkoumat listinu o rozdělení a rozhodnutí. Viz také naši stránku o právníkovi specializujícím se na sdružení vlastníků.

Vlastnictví může být také omezeno právy jiných osob. Tato práva jsou zaznamenána ve veřejných rejstřících a při prodeji přecházejí na nového majitele. Pravidla jsou uvedena v knize 5 nizozemského občanského zákoníku.

Nájemní smlouva dává právo užívat pozemek někoho jiného, obvykle za roční pozemkový nájem (kánon) (článek 5:85 nizozemského občanského zákoníku). Při koupi věnujte pozornost době trvání a termínům revize.
Právo stavby dává právo mít budovy nebo stavby na pozemku někoho jiného, na něm nebo nad ním (článek 5:101 nizozemského občanského zákoníku), například solární panely na střeše jiné strany.
Věcné břemeno (erfdienstbaarheid) je věcné břemeno na jednom pozemku ve prospěch jiného pozemku, například právo průchodu (článek 5:70 nizozemského občanského zákoníku).

Sousedské právo je také uvedeno v knize 5. Nesmíte svým sousedům způsobovat protiprávní obtěžování, například hlukem nebo zápachem (článek 5:37 nizozemského občanského zákoníku). Stromy musí být v zásadě vzdáleny alespoň dva metry od hranice pozemku, keře a živé ploty půl metru (článek 5:42 nizozemského občanského zákoníku). Více se dozvíte na naší stránce právník pro sousedské spory.

Proč si vybírají mezinárodní klienti Law & More?

Pracujeme pro mezinárodní klienty, expatriáty a zahraniční společnosti, stejně jako pro nizozemské klienty. Co to znamená v praxi:

Poradenství, korespondence a průběh vašeho případu vysvětleny v angličtině, s použitím nizozemských právních termínů tam, kde jsou důležité.
Kancelář v Eindhoven, v oblasti Brainport a návštěvní místo v Amsterdam.
Naši zaměstnanci hovoří nizozemsky, anglicky, německy, španělsky, italsky, polsky, rusky, arabsky a turecky, takže váš první kontakt a vysvětlení vašeho případu může proběhnout ve vašem vlastním jazyce.
Jsme k dispozici od pondělí do pátku od 08:00 do 22:00 a v sobotu od 09:00 do 17:00.

Jak vypadá případ s právníkem specializujícím se na nemovitosti? Law & More pokračovat?

Případ probíhá ve čtyřech fázích: příjem, poradenství, vyjednávání a v případě potřeby řízení. V každé fázi předem probereme, co budeme dělat a kolik to bude zhruba stát.

1
Přívod
Na bezplatné úvodní schůzce probereme vaši situaci a platné lhůty. Vyžádáme si příslušné dokumenty, jako je kupní smlouva, nájemní smlouva nebo listina o rozdělení nemovitosti, a identifikujeme všechny zúčastněné strany.
2
Rada
Posoudíme vaše práva a povinnosti a vysvětlíme vám rizika a příležitosti, které máte. Naše podpora je k dispozici v holandštině nebo angličtině.
3
Vyjednávání
Voláme protistranu k odpovědnosti nebo jí dáváme oznámení o neplnění a vedeme jednání. Mnoho sporů o nemovitosti končí dohodami, které zaznamenáváme v dohodě o narovnání (vaststellingsovereenkomst).
4
Sborník
Pokud nedojde k dohodě, vedeme spor u okresního soudu, okresního soudu nebo v rozhodčím řízení a pomůžeme vám v řízení o zkráceném řízení (kort geding) nebo v odvolacím řízení.

Řízení o nájemních věcech, která vedou naši právníci specializující se na nájemní právo, vždy probíhají u okresního soudu. Ostatní spory o nemovitosti se řeší u okresního soudu do výše 25 000 EUR a nad tuto částku u okresního soudu, kde je povinné zastoupení advokátem. Proti rozsudku se můžete odvolat k odvolacímu soudu do tří měsíců. V případě stavebních sporů je k dispozici arbitráž u Arbitrážní komise pro stavební průmysl (Raad van Arbitrage voor de Bouw), pokud bylo tak dohodnuto ve smlouvě. Advokát specializující se na nemovitosti v každém případě posoudí, zda je nejlepší cestou mediace, arbitráž nebo soudní řízení.

Kolik stojí právník v oblasti nemovitostí?

Úvodní schůzka

Zdarma

bez závazku

Právník, za hodinu

250–350 EUR

bez DPH

Partner, za hodinu

300–400 EUR

bez DPH

Jednorázová poradenská schůzka

€300

včetně DPH

Hodinová sazba právníka v oblasti nemovitostí Law & More se pohybuje mezi 250 a 350 EUR bez DPH; pro partnera mezi 300 a 400 EUR bez DPH. Naši právníci vždy předem projednají sazbu a odhad nákladů.

Úvodní schůzka je zdarma. Jednorázová poradenská schůzka bez další asistence stojí 300 EUR včetně DPH. Law & More nefunguje na základě právní pomoci (toevoeging, státem financovaná právní pomoc). Naše advokátní kancelář sídlí na adrese Marconilaan 13 in Eindhoven, má návštěvní místo v Amsterdam a pracuje pro klienty po celém Nizozemsku. Více se dozvíte na naší stránce kolik stojí právník.

Kdo řeší váš případ?

Váš případ řeší Ruby van Kersbergen . Více o jejích zkušenostech se dozvíte na stránce věnované našemu týmu.

Které články vám dále pomohou?

Hledám právníka specializujícího se na nemovitosti pro případ nájemního vztahu v Amsterdam regionu? Navštivte našeho právníka specializujícího se na nájemní právo v Amsterdam.

Často kladené otázky

Kdy bych si měl/a najmout právníka v oblasti nemovitostí?

Před podpisem smlouvy nebo ihned, jakmile vznikne spor ohledně koupě, nájmu, výstavby nebo vlastnictví, se poraďte s právníkem specializujícím se na nemovitosti. Včasná rada vám zabrání promeškání lhůt, jako je například jeden měsíc pro napadení rozhodnutí sdružení vlastníků nemovitostí. Rychlá pomoc je také nutná, pokud obdržíte oznámení o prodlení nebo soudní příkaz (dagvaarding).

Mohu odstoupit od kupní smlouvy na dům?

Jako soukromý kupující máte po podpisu třídenní lhůtu na rozmyšlenou. Poté můžete od koupě odstoupit pouze na základě dodatečné podmínky, například podmínky financování, nebo pokud prodávající neplní své závazky. Pokud tak učiníte bez platného důvodu, riskujete pokutu, často ve výši 10 procent z kupní ceny.

Odpovídá prodávající za vady po převodu?

To je možné, pokud nemovitost nemá vlastnosti, které jste měli právo očekávat, a prodávající o vadě věděl, ale neoznámil ji. Zároveň jste museli sami provést přiměřené šetření. Oznámte prodávajícímu vadu písemně co nejdříve po jejím zjištění.

Může si dodavatel jednoduše účtovat za dodatečnou práci?

Ne. Zhotovitel vás v zásadě musí včas upozornit, že změna povede k vyšší ceně, pokud jste to sami neměli pochopit. Proto si změny a ceny vždy písemně zaznamenejte před zahájením prací.

Jak dlouho mám na napadení rozhodnutí sdružení vlastníků?

Musíte požádat okresní soud o zrušení rozhodnutí do jednoho měsíce. Tato lhůta běží ode dne následujícího po vydání rozhodnutí nebo od okamžiku, kdy jste se s ním mohli seznámit, pokud jste nebyli přítomni.

Má Law & More pracovat na základě právní pomoci?

Ne Law & More nefunguje na základě právní pomoci (toevoeging, státem financovaná právní pomoc). Pracujeme s hodinovou sazbou, kterou s vámi předem probereme, a úvodní schůzka je zdarma.

Jak mohu prokázat vlastnictví domu v Nizozemsku?

Vlastnictví nemovitostí je zaznamenáno ve veřejných rejstřících Kadasteru, nizozemského katastru nemovitostí. Výpis ukazuje, kdo je vlastníkem nemovitosti a jaké hypotéky a omezení jsou na ní registrovány; podkladovým titulem je notářský zápis o převodu.

Kde je nejlepší místo pro právní poradenství v oblasti nemovitostí?

Pro obecné informace je k dispozici bezplatné kontaktování přepážky právních služeb (Juridisch Loket). V případě sporu týkajícího se koupě, nájmu, stavebních prací nebo sdružení vlastníků potřebujete právníka, který posoudí vaše dokumenty. Případy projednávané před okresním soudem (kantonrechter), jako je většina sporů o nájemní smlouvu a nároky do výše 25 000 EUR, můžete vést sami; v ostatních případech je před okresním soudem právník povinný.

Nejste si jisti svou pozicí?

Obdrželi jste dopis, předvolání nebo rozsudek? Možná běží lhůta. Domluvte si úvodní schůzku nebo nám co nejdříve zavolejte. Kontakt nás na čísle 040 - 369 06 80 nebo na info@lawandmore.nl.

Naplánujte si úvodní schůzku +31 40 369 06 80

Tato stránka poskytuje obecné informace a nenahrazuje rady týkající se vaší konkrétní situace.