Rekonstrukce s pokračujícím nájmem: s čím musí nájemník souhlasit?

Rekonstrukce s pokračujícím nájmem znamená, že pronajímatel provádí práce na nemovitosti po dobu trvání nájemní smlouvy a nájemce v ní zůstává. Nizozemské právo to umožňuje: podle článku 7:220 nizozemského občanského zákoníku (Burgerlijk Wetboek) musí nájemce tolerovat naléhavé práce a musí při rekonstrukci spolupracovat pouze tehdy, pokud pronajímatel podal písemný návrh, který je přiměřený. Nájemce však neztrácí právo na snížení nájemného, ​​na náhradu škody a v případě nevyhnutelného stěhování na zákonný příspěvek na náklady na stěhování.

Téměř každý spor se točí kolem dvou otázek: jedná se o naléhavou údržbu nebo rekonstrukci a je návrh pronajímatele rozumný? Tato příručka se vztahuje na pronajaté domy; situace v případě komerčních prostor se liší, jak vysvětluje náš článek o nizozemském právu komerčního nájmu .

Je naléhavá údržba posuzována jinak než rekonstrukce?

Ano. Naléhavé práce (dringende werkzaamheden) musí být tolerovány, zatímco rekonstrukce (renovatie) vás zavazuje pouze tehdy, je-li písemný návrh pronajímatele rozumný. Toto rozlišení je první věc, kterou je třeba stanovit, protože pravidla pro každou z nich se liší.

Musíte nechat pokračovat v naléhavých pracích?

Ano, musíte jim vyhovět, ale ponecháte si nárok na snížení nájemného a náhradu škody. Naléhavé práce jsou práce, které nelze rozumně odložit až do konce nájemní smlouvy.

Výměna porouchaného kotle, oprava netěsnící střechy, řešení poklesů, odstranění azbestu zjištěného při jiných pracích, obnova opotřebovaného potrubí: to jsou povinnosti údržby pronajímatele. Článek 7:220, odstavec 1 občanského zákoníku ukládá nájemci povinnost je umožnit.

Tolerance neznamená přijetí bez následků. Stejné ustanovení zachovává vaše nároky na snížení nájemného, ​​zrušení nájemní smlouvy v případě závažné ztráty užívání si nemovitosti a náhradu škody. Pronajímatel, který vám na tři týdny uzavře koupelnu, sice může práci provést, ale nemůže zároveň požadovat plnou úhradu nájemného.

Pokud přístup odmítnete z důvodu naléhavých prací, může pronajímatel požádat okresní soud o vydání rozhodnutí o povolení přístupu, přičemž vám budou účtovány náklady řízení a případné škody způsobené zpožděním. Lepší reakcí na špatně organizované práce je písemně trvat na řádném vybavení a požadovat snížení a náhradu škody, které vám zákon již poskytuje.

Kdy musíte spolupracovat s rekonstrukcí?

Pouze pokud pronajímatel podal písemný návrh, který je přiměřený. Pokud s ním nesouhlasíte, musí pronajímatel požádat o rozhodnutí okresní soud.

Rekonstrukce je spíše vylepšení než oprava: lepší izolace, nová kuchyň nebo koupelna, tepelné čerpadlo nebo demolice a výměna. Podle článku 7:220, odstavce 2 občanského zákoníku musí pronajímatel, který chce provést rekonstrukci během trvání nájmu, předložit nájemci písemný návrh a nájemce musí spolupracovat pouze v případě, že je to přiměřené.

Přiměřenost se posuzuje na základě všech okolností. Patří mezi ně povaha a nezbytnost práce, zájmy, které pronajímatel sleduje, důsledky pro tohoto nájemníka, doba trvání a intenzita obtěžování, nabízené vybavení a kompenzace a to, zda se následně zvýší nájemné. Návrh na izolaci střechy během dvou dnů na náklady pronajímatele je snadno přiměřený. Návrh na vystěhování staršího nájemníka během čtyř měsíců bez alternativního ubytování a s podstatným zvýšením nájemného není.

Pokud nájemce odmítne spolupracovat s návrhem, který pronajímatel považuje za přiměřený, nemůže si pronajímatel vynutit vstup do nemovitosti. Řádným postupem je okresní soud (kantonrechter), který rozhodne, zda byl návrh přiměřený. Pronajímatel musí prokázat, že tomu tak bylo. Právě proto by měl být návrh konkrétní: co se bude dělat, v jakých místnostech, v jakých termínech, s jakým alternativním vybavením, za jaké náklady pro nájemce a s jakým dopadem na nájemné.

Jak funguje pravidlo sedmdesáti procent v komplexech deseti a více domů?

Pokud je rekonstruováno alespoň deset jednotek tvořících jednu budovu, návrh se považuje za rozumný, jakmile s ním souhlasí alespoň sedmdesát procent nájemníků. Nájemník, který nesouhlasí, má osm týdnů na to, aby požádal soud o opak.

Článek 7:220 odst. 3 občanského zákoníku se použije v případě, že se rekonstrukce týká nejméně deseti bytových nebo obchodních jednotek, které tvoří jeden stavební celek.

Nájemce, který nesouhlasil, může do osmi týdnů od písemného oznámení pronajímatele o dosažení sedmdesáti procent požádat okresní soud, aby rozhodl, že návrh není v jeho případě přiměřený. Jakmile tato lhůta uplyne, návrh se ve vztahu k vám považuje za přiměřený.

Sedmdesát procent se počítá mezi nájemníky dotčených jednotek, nikoli mezi ty, kteří se zúčastnili schůze, a pronajímatel musí být schopen tento počet prokázat. Tato presumpce rovněž nezaniká vašim individuálním nárokům na odškodnění, snížení nájemného nebo příspěvek na náklady na stěhování.

Zapojte se dříve, než se započítá sedmdesát procent: nájemníci, kteří se včas zorganizují, mají skutečný vliv na harmonogram, vybavení a odměnu. Náš přehled práv nájemníků v Nizozemsku ukazuje, na čem můžete trvat.

Může pronajímatel ukončit nájemní smlouvu, aby místo toho provedl rekonstrukci?

Pouze soudní cestou a pouze v případě, že rekonstrukce není možná s nájemcem. Ukončení nájemní smlouvy za účelem rekonstrukce je jiný způsob než rekonstrukce s pokračujícím nájmem a ochranná opatření jsou podstatně přísnější.

Nájemní smlouva na bydlení v Nizozemsku nekončí výpovědí ze strany pronajímatele. Výpověď nabývá účinnosti pouze tehdy, pokud s ní nájemce souhlasí nebo pokud soud vypovědí nájemní smlouvu. Soud tak může učinit pouze z jednoho z důvodů uvedených v článku 7:274 občanského zákoníku. Jedním z těchto důvodů je naléhavé užívání k vlastnímu pronájmu. Článek 7:274 odstavec 3 výslovně stanoví, že užívání k vlastnímu pronájmu zahrnuje i rekonstrukci obytných prostor, která není možná bez ukončení nájmu.

Slova „není možné“ jsou klíčová. Nestačí, že by vyklizení nemovitosti bylo levnější, rychlejší nebo pohodlnější. Pronajímatel musí věrohodně prokázat, že zamýšlené práce skutečně nelze provést, dokud je nájemník v bytě. Demolice a přestavba obvykle splňují podmínky. Výměna kuchyní a koupelen obvykle splňuje podmínky, protože tu lze organizovat ve fázích s dočasným vybavením. Soud musí být navíc přesvědčen, že nájemník může získat jiné vhodné ubytování, a zváží zájmy obou stran.

Pokud je nájemní smlouva z tohoto důvodu ukončena, soud stanoví příspěvek na úhradu nákladů nájemce na stěhování a rekonstrukci. Pokud pronajímatel plánuje zrekonstruovanou nemovitost znovu pronajmout za v podstatě nezměněných podmínek, nejedná se o vlastní užívání a uplatní se postup rekonstrukce. Proces vystěhování z pronajaté nemovitosti vždy probíhá přes soud, nikdy přes Huurcommissie (Nájemní soud).

Jaké peníze si může nájemník nárokovat?

Existují tři samostatné nároky: příspěvek na náklady na stěhování, snížení nájemného a náhrada škody. Tyto nároky se často zaměňují, ale mohou existovat vedle sebe a uplatňují se různými způsoby.

Kdy je splatný příspěvek na náklady na stěhování?

Dlužná částka je splatná, pokud rekonstrukce skutečně vyžaduje, aby se nájemník z domu vystěhoval. Pro samostatné domy stanoví zákon minimální částku.

Článek 7:220, odstavec 5 občanského zákoníku ukládá pronajímateli povinnost přispívat na náklady spojené se stěhováním. Zákonné minimum pro samostatné domy je stanoveno ministerským nařízením a každoročně se upravuje k 1. březnu v souladu s indexem spotřebitelských cen. Použijte údaj zveřejněný pro rok, ve kterém se stěhování uskutečňuje, nikoli číslo uvedené ve starším článku nebo v dopise pronajímatele. Jakýkoli příspěvek, který nájemce obdrží od obce za stejné stěhování, může být proti němu započítán.

Přestěhování je nutné, pokud základní zařízení, jako je kuchyň, koupelna nebo topení, nebudou po delší dobu používána, a to nejen proto, že je práce nepříjemná. Pronajímatel, který nabízí dočasný náhradní byt (wisselwoning), stále dluží příspěvek, protože ten pokrývá stěhování a nové vybavení, nikoli nájemné za náhradní byt.

Dočasné bydlení je obvykle poskytováno na základě samostatné smlouvy o užívání, takže původní nájemní smlouva jednoduše pokračuje. Před podpisem si ověřte, zda je v ní uvedeno, že vaše nájemní smlouva zůstává v platnosti, že se po skončení práce vracíte do svého domova a kdo mezitím hradí provozní náklady.

Kdy si můžete během prací nárokovat snížení nájemného?

Jakmile se pronajímatel dozví o ztrátě užívání, můžete si nárokovat poměrné snížení. Nahlaste to písemně, protože tím se stanoví datum zahájení.

Podle článku 7:207 občanského zákoníku máte nárok na poměrné snížení nájemného v případě vady, která snižuje vaše užívání nemovitosti, a to od okamžiku, kdy byl pronajímatel o ní upozorněn nebo se o ní jinak dozvěděl.

Dvě lhůty jsou přísné. Než požádáte u komise pro bydlení o dočasnou slevu, musíte pronajímateli poskytnout šest týdnů na odstranění závady. Pokud poté po oznámení čekáte déle než šest měsíců, je slevu možné poskytnout pouze šest měsíců před podáním žádosti.

Jak se uplatňují škody a dodatečné výdaje?

Jako běžné škody, s doklady, a nikoli prostřednictvím úvěrové komise. Pronajímatel je odpovědný, pokud je škoda způsobena pronajímatelem nebo najatými dodavateli.

Poškozený nábytek, zničená podlaha, dodatečné náklady na stravování v restauracích, když je kuchyň nepoužitelná, a dodatečné náklady na vytápění se uplatňují jako běžné škody; komise pro bydlení (Huurcommissie) nad nimi nemá jurisdikci.

V sociálním bydlení je velká část těchto nákladů upravena v sociálním plánu, který bytové družstvo vyjednává s organizací nájemníků: příspěvek na stěhování, příspěvek na stěhování, dočasné bydlení a právo na návrat. Jedná se spíše o dohodu než o zákonnou povinnost a nemůže odebírat zákonné minimum nákladů na stěhování.

Může se po rekonstrukci zvýšit nájemné?

Ano, vylepšení mohou odůvodnit vyšší nájemné. U regulovaných a středně drahých nájemních domů je zvýšení omezeno bodovým systémem a navrhované zvýšení si můžete nechat prověřit stavební komisí.

U regulovaných domů a od doby, kdy byl v platnost vstoupil v platnost zákon o dostupném nájemném ( Wet betaalbare huur ) z 1. července 2024, i u nájemních domů střední třídy, vyplývá maximální nájemné z bodového systému ( woningwaarderingsstelsel ). Izolace, nová kuchyň nebo lepší energetický štítek přidávají body a tím zvyšují maximum; nad regulované rozmezí rozhodují podmínky nájmu.

Zvýšení nájemného po provedení rekonstrukcí je návrh, nikoli rozhodnutí. Nájemník regulovaného nebo středně drahého nájemního domu, který s ním nesouhlasí, může požádat stavební komisi, aby jej porovnala s bodovým systémem a maximálním ročním zvýšením, které vláda každoročně stanoví. Samotná naléhavá údržba zvýšení nájemného neodůvodňuje.

Nájemníci liberalizovaných domů jsou v oblasti nájemného v slabší pozici a měli by si smlouvu pečlivě přečíst, protože v ní indexační klauzule do značné míry určuje, co se stane. Prozkoumání této klauzule před podpisem je nejlevnější dostupnou ochranou, jak uvádí naše poznámka o právním poradenství ke smlouvám .

Co musí pronajímatel zařídit během prací?

Dům musí zůstat způsobilý k bydlení, základní zařízení musí fungovat nebo být nahrazena a rušení musí být co nejvíce omezeno. Tyto běžné povinnosti se nepozastavují z důvodu probíhajícího projektu.

Voda, elektřina, topení a kanalizace jsou nezbytné služby: pokud dojde k jejich přerušení, musí pronajímatel poskytnout schůdnou alternativu nebo akceptovat snížení nájemného podle článku 7:207. Pronajímatel a dodavatelé nesmí vstoupit bez vašeho souhlasu, s výjimkou naléhavých případů; schůzky musí být uzavřeny písemně.

Hluk, prach a pracovní doba se řídí předpisy pro ochranu životního prostředí pro stavební práce a případnými podmínkami povolení. Kromě toho musí pronajímatel omezit rušení pomocí opatření, jako jsou protiprachové clony, dočasná kuchyň nebo skladování nábytku, a zůstává vůči vám odpovědný za dodavatele. Samotná kvalita práce je předmětem nizozemského stavebního práva ; naše pokyny pro stavitele a dodavatele se na tuto stránku vztahují.

Od 1. července 2023 zákon o dobrém pronajímatelském právu ( Wet goed verhuurderschap ) vyžaduje, aby pronajímatelé písemně informovali nájemníky o jejich právech, a zakazuje zastrašování. Jeho dodržování vymáhá obec, nikoli stavební komise, a nájemníkům nedává právo veta nad rekonstrukcí. Pronajímatel, který využívá stavební práce k vyvíjení nátlaku na nájemníka k odchodu, jedná v rozporu s tímto zákonem.

Kauce kryje škody způsobené nájemcem, nikoli práce nebo škody způsobené dodavateli. Datovaný fotografický záznam nebo společná inspekční zpráva před zahájením prací chrání obě strany.

Záleží na tom, zda je váš pronajímatel bytové družstvo nebo soukromý vlastník?

Zákonná pravidla jsou pro všechny pronajímatele stejná. Liší se však proces konzultací, který je v oblasti sociálního bydlení mnohem rozvinutější.

Článek 7:220 občanského zákoníku se vztahuje na každého pronajímatele. V sociální oblasti zákon o konzultacích s nájemníky a pronajímateli ( Wet op het overleg huurders verhuurder ) rovněž poskytuje uznané organizaci nájemníků právo na informace, konzultace a poradenství ohledně plánů rekonstrukce předtím, než je provedeno sedmdesátiprocentní počítání.

Soukromí nájemníci mají stejná zákonná práva, ale obvykle je uplatňují individuálně, takže písemný návrh je dokument, podle kterého se vše poměřuje. Pravidlo sedmdesáti procent platí i pro soukromé komplexy s deseti a více jednotkami. Náš přehled vašich práv jako nájemníka platí pro oba sektory; rozdíly u komerčních nájemních vztahů jsou uvedeny v našem srovnání majetkového práva a práva komerčních nájemních vztahů.

Pronajímatelé s dočasnými nájmy by si měli před zahájením prací ověřit svou situaci, viz náš článek o dočasných pronájmech nemovitostí . Investoři by měli při oceňování zohlednit pozici nájemce, jak je popsáno v článku Nizozemské nemovitosti a běžná úskalí v nizozemském právu nemovitostí.

Kde se řeší spory týkající se rekonstrukcí?

Výše nájemného, ​​zvýšení nájemného, ​​poplatky za služby a dočasné snížení nájemného u regulovaných a středně drahých nájemních bytů jdou k projednání správní komisi (Huurcommissie). Všechno ostatní jde k okresnímu soudu. Výběr správného fóra je důležitý, protože tyto dva orgány mají ostře rozdělené pravomoci.

Komise pro správu nemovitostí se zabývá výší nájemného, ​​navrhovaným zvýšením, poplatky za služby a dočasným snížením nájemného z důvodu vady v regulovaných a středně drahých nájemních bytech. Účtuje poplatek, který je vrácen úspěšnému nájemci, a její rozhodnutí jsou závazná pro obě strany, pokud se jedna z nich neobrátí k okresnímu soudu ve lhůtě stanovené v rozhodnutí.

Okresní soud rozhoduje o tom, zda je návrh na rekonstrukci přiměřený, zda musí nájemce spolupracovat, zda lze nájemní smlouvu vypovědět a zda existuje nárok na náhradu škody. Zkrácené řízení ( kort geding ) je možné, pokud byly zahájeny práce, které neměly být zahájeny. Pokud se vaše stížnost týká způsobu, jakým bylo řízení provedeno, nikoli jeho výsledku, můžete podat stížnost na soud.

Většina sporů ohledně rekonstrukcí se týká harmonogramu, vybavení a peněz a často se rychleji řeší jednáním. Mediace je realistickou možností, protože nájemní vztah obvykle trvá roky.

Co byste si jako nájemník měli ověřit?

Vaše stanovisko závisí na písemném návrhu a na lhůtách uvedených v článku 7:220 a článku 7:207 občanského zákoníku. Zkontrolujte tyto body:

• Zkontrolujte, zda se jedná o naléhavou údržbu nebo rekonstrukci a zda jste obdrželi písemný návrh.
• Zkontrolujte si nabídku ohledně termínů, pokojů, alternativních zařízení, kompenzací a vlivu na nájemné.
• V komplexu deseti a více jednotek si poznamenejte datum sedmdesátiprocentní výpovědi; od té doby začíná běžet osmitýdenní lhůta.
• Každou ztrátu potěšení nahlaste písemně a veďte si záznamy o dnech bez základního vybavení.
• Před prací a během ní si vyfoťte dům a uschovejte si účtenky za všechny dodatečné výdaje.
• Potvrďte ústní sliby e-mailem v tentýž den.

Co byste si měli jako pronajímatel ověřit?

Rekonstrukce, která není řádně připravena, se dostane před okresní soud, kde musíte prokázat, že váš návrh byl přiměřený. Poradenství ve fázi přípravy je obvykle užitečnější než v soudním sporu, jak vysvětluje naše poznámka o spolupráci s odborníky na právo nemovitostí . Zkontrolujte tyto body:

• Uveďte konkrétní písemný návrh: práce, pokoje, termíny, alternativní vybavení, odměny a dopad nájemného.
• Uschovejte si doklad o tom, kdy a komu byl návrh zaslán.
• U deseti a více bytových jednotek zaznamenejte souhlas každého nájemníka, abyste mohli prokázat sedmdesátiprocentní podíl.
• Pro každého nájemníka, který se musí vystěhovat, si v rozpočtu začleňte alespoň zákonný příspěvek na náklady na stěhování.
• Pro bytové družstvo: před předložením plánu zapojte uznanou organizaci nájemníků.
• Před zahájením prací nechte vypracovat společnou inspekční zprávu.

Co pro vás můžeme udělat s rekonstrukcí s možností pokračování nájmu?

Náš právníci specializující se na nájemní právo radí pronajímatelům, bytovým družstvům a nájemníkům; přečtěte si více o našich právníci specializující se na nájemní právo Eindhoven a Amsterdam a náš přístup k Nizozemské právo v oblasti nemovitostí a nájmu:

• Vypracujeme návrh rekonstrukce nebo posoudíme návrh, který jste obdrželi, podle článku 7:220 občanského zákoníku.
• Provedeme nebo zkontrolujeme sedmdesátiprocentní proceduru a osmitýdenní období.
• S bytovým družstvem nebo organizací nájemníků vyjednáváme sociální plán.
• Požadujeme nebo odmítáme snížení nájemného, ​​náhradu škody a příspěvek na náklady na stěhování.
• Vedeme řízení před soudní komisí (Huurcommissie) nebo okresním soudem (Okresní soud), včetně zkráceného řízení.

Shrnutí

• Naléhavé práce musí být tolerovány dle článku 7:220, odstavce 1 občanského zákoníku, ale vy si ponecháváte nároky na snížení nájemného, ​​zrušení smlouvy a náhradu škody.
• Rekonstrukce vás zavazuje pouze tehdy, je-li písemný návrh pronajímatele rozumný; v komplexu s deseti a více bytovými jednotkami sedmdesátiprocentní souhlas vytváří presumpci rozumnosti, kterou můžete napadnout do osmi týdnů.
• Ukončení nájemní smlouvy za účelem rekonstrukce je možné pouze soudní cestou a pouze v případě, že práce nelze provést, dokud je nájemce na místě (článek 7:274, odstavec 3).
• Náklady na stěhování, snížení nájemného a náhrada škody jsou samostatné nároky; nahlaste vady písemně a sledujte šestitýdenní a šestiměsíční lhůty pro úřední komisi.
• Nájemné a dočasné snížení nájemného u regulovaných a středně drahých nájemních domů jdou k projednání u soudu pro správu nemovitostí (Huurcommissie); přiměřenost, ukončení smlouvy a náhrada škody jdou k okresnímu soudu.

Často kladené otázky