Dluhy na nájemném v Nizozemsku: co mohou a nemohou pronajímatelé dělat

Dluhy na nájemném v Nizozemsku dávají pronajímateli nárok na zaplacení a v případě přetrvávajícího dluhu i důvod k zrušení nájemní smlouvy. Nikdy však nedávají právo jednat samostatně. U zastavěných nemovitostí vyhrazuje článek 7:231 nizozemského občanského zákoníku (Burgerlijk Wetboek, BW) zrušení nájemní smlouvy soudu a nájemce lze vystěhovat pouze na základě rozsudku vykonatelného soudním vykonavatelem. V praxi jsou dlužné částky přibližně tří měsíců nájemného bodem, kdy je okresní soud (kantonrechter) ochoten zrušit nájemní smlouvu a nařídit vystěhování.

Pronajímateli tak zbývá jen úzká, ale účinná cesta: řádně zjistit neplnění, zaslat výzvu, která splňuje zákonné požadavky, splnit ohlašovací povinnost, která se vztahuje na pronájem bytů, a poté podat žalobu na zaplacení, zrušení a vystěhování k okresnímu soudu. Všechno, co se nachází mimo tuto cestu, od výměny zámků až po vypnutí topení, dělá z pronajímatele s platným nárokem žalovaného.

Tento článek stanoví, kdy je nájemce v prodlení, co musí obsahovat dopis s výzvou k plnění, jak okresní soud uplatňuje výjimku uvedenou v článku 6:265 BW, jak dlouho řízení trvá a jak se peníze následně vymáhají. Zahrnuje také argumenty, které může nájemce uplatnit, a zakázané kroky bez ohledu na výši prodlení.

Když je nájemník v prodlení

Nájemce je povinen platit nájemné v dohodnutém termínu podle článku 7:212 BW. Pokud nájemní smlouva stanoví pevný den platby, což prakticky každá nizozemská nájemní smlouva činí, uplynutí tohoto data vede nájemce do prodlení ze zákona podle článku 6:83 BW, aniž by bylo nutné jej upomínat. Prodlení je okamžik, od kterého začíná běžet zákonný úrok a od kterého nájemce odpovídá za škodu způsobenou prodlením.

Přesné stanovení nedoplatků je na prvním místě, protože soud bude zkoumat požadovanou částku. Uveďte měsíčně, kolik bylo splatné, kolik bylo přijato a k jakému datu, a porovnejte to s bankovními výpisy. Rozlišujte základní nájemné od záloh na poplatky za služby a energie, protože nevypořádané roční vyúčtování poplatků za služby je častým zdrojem sporů a není totéž co nezaplacené nájemné. Pokud se strany dohodly na platební dohodě nebo dočasném snížení, zaznamenejte to písemně a podepište; nájemníci se pravidelně odvolávají na nedokumentovanou ústupek jako důkaz o přijetí nedoplatků. Totéž platí pro ujednání týkající se dočasných nájmů , kde se často sporí o datum ukončení a výši nájemného za konečné období.

Pevný termín splácení v nájemní smlouvě znamená, že nájemce je v prodlení den po jeho uplynutí, a to bez upomínky.

Samotná nájemní smlouva tato práva rozšířit nemůže. Nizozemské právo o nájmu v knize 7, hlavě 4 BW je z velké části závazné pro pronájmy rezidenčních nemovitostí, takže ustanovení umožňující pronajímateli ukončit nájemní smlouvu nebo znovu vstoupit do nemovitosti bez soudního příkazu je neplatné. Tato zásada je podrobněji stanovena v našem přehledu ustanovení práva o nájmu.

Výzva k vyřízení a zákonná čtrnáctidenní výpovědní lhůta

Ačkoli k prodlení může dojít automaticky, v praxi je písemná výzva i nadále nutná a ze zákona vyžadována před účtováním nákladů na mimosoudní vymáhání. Pokud je nájemník spotřebitel, článek 6:96 BW předepisuje formu: pronajímatel musí nejprve zaslat písemnou výzvu, v níž dává nájemníkovi alespoň čtrnáct dní, počítáno ode dne následujícího po obdržení, na zaplacení bez jakýchkoli dalších nákladů, a tato výzva musí uvádět výši nákladů na vymáhání, které budou účtovány, pokud platba nebude provedena. Výzva, která nesprávně vypočítá lhůtu nebo neuvádí částku, neopravňuje pronajímatele k úhradě těchto nákladů a soudy tuto otázku prověřují z vlastního podnětu.

Řádně napsaný dopis s výzvou k zaplacení uvádí jméno nájemce a nemovitosti, rozepisuje dlužné částky podle měsíců, uvádí celkovou částku včetně úroků, uvádí období splatnosti a účet, který má být použit, stanovuje náklady na vymáhání, které následují v případě neuhrazení, a oznamuje, že bude následovat soudní řízení. Zašlete jej poštou a e-mailem a uschovejte si doklad o odeslání: důkazní břemeno o tom, že oznámení dorazilo k nájemci, nese pronajímatel.

Oznamovací povinnost u pronájmu bytů

Pronajímatelé bytových jednotek mají samostatnou zákonnou povinnost, která je pravidelně opomíjena. Podle pravidel o včasné identifikaci dluhů zavedených zákonem o pomoci s obecním dluhem (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) musí pronajímatel, který čelí dlužným částkám nájemného, ​​poté, co vynaloží úsilí o kontaktování nájemníka a nabídnutí pomoci s dluhem, nahlásit tyto dlužné částky obci, aby mu mohla pomoci. Zpráva sice nepozastavuje nárok pronajímatele, ale pokud ji neudělá, může být uplatněna proti pronajímateli, který později požádá soud o zrušení nájemní smlouvy, a to právě proto, že soud zvažuje úsilí vynaložené před zahájením řízení.

Rozpuštění a vystěhování probíhají přes okresní soud

Pronajímatel nemůže mimosoudně zrušit nájemní smlouvu na zastavěnou nemovitost. Článek 7:231 BW umožňuje zrušení z důvodu nedostatků nájemce pouze soudním rozhodnutím, s omezenou výjimkou pro prostory uzavřené starostou podle zákona o opiu. Všechny spory o nájemní smlouvu, bez ohledu na výši sázkové částky, projednává okresní soud podle článku 93 občanského soudního řádu (Rv). Řízení se zahajuje předvoláním (dagvaarding) doručeným soudním vykonavatelem, nikoli návrhem, a žaloba obvykle zahrnuje tři části: úhradu dlužné částky s úroky a náklady, zrušení nájemní smlouvy a vystěhování z nemovitosti.

Výjimka v článku 6:265 BW

Právní test je stanoven článkem 6:265 BW: každé neplnění dává druhé straně právo na rozvod, pokud toto neplnění vzhledem ke své zvláštní povaze nebo malému významu neodůvodňuje rozvod a jeho důsledky. Důvodné břemeno uplatnění a odůvodnění této výjimky leží na nájemci. Nejvyšší soud potvrdil, že neexistuje samostatná hranice dostatečně závažného porušení; soud zvažuje všechny okolnosti případu v rámci této výjimky.

U dlužných plateb za nájemné to vede k poměrně předvídatelné praxi. Dluhy ve výši tří měsíců nájemného nebo více se obecně považují za neplnění, které odůvodňuje rozvod. Pod touto hranicí závisí výsledek na okolnostech: historii plateb, zda nájemník reagoval na výzvu, zda byly dlužné částky vyrovnány před nebo během slyšení, existenci dluhové pomoci a osobních důsledcích ztráty domu. Nájemník, který zaplatí vše před rozsudkem, se často vyhne rozvodu, ale přesto je mu nařízeno uhradit náklady; nájemník, který je opakovaně v prodlení po delší dobu, může o dům přijít za menší částku.

Tři měsíce prodlení jsou praktickým kritériem pro rozpuštění, nikoli zákonným pravidlem; soud zvažuje všechny okolnosti na základě výjimky v článku 6:265 BW.

Jak postup probíhá

Po doručení soudního příkazu má nájemce možnost se k němu vyjádřit, po čemž obvykle následuje ústní jednání, na kterém soud před rozhodnutím projedná možnost vyrovnání. Rozsudek prvního stupně o nezaplaceném nájemném a vystěhování je obvykle vydán do několika měsíců a soud jej téměř vždy prohlásí za předběžně vykonatelný, takže odvolání samo o sobě výkon rozhodnutí nezastaví. Rozsudek stanoví lhůtu, po které se nájemce musí vystěhovat, a vystěhování provádí soudní vykonavatel, který nejprve rozsudek doručí a vydá příkaz k vyklizení bytu. Praktický postup, včetně role soudního vykonavatele a nákladů na operaci, je popsán v našem článku o procesu soudního vystěhování.

Řízení o předběžném opatření (kort geding) je k dispozici, pokud situace nemůže čekat, ale nepředstavuje zkratku pro běžné nedoplatky. Soudce pro předběžné opatření nemůže zrušit nájemní smlouvu a nařídí vystěhování pouze tehdy, je-li vysoce pravděpodobné, že tak soud v hlavním řízení učiní, a pokud má pronajímatel skutečný naléhavý zájem, například proto, že nedoplatky jsou kombinovány s obtížemi nebo s podnájmem. V jednoduchém případě nedoplatků je řízení o věci samé u okresního soudu nakonec rychlejší a bezpečnější.

Získání peněz zpět

Rozvod ukončuje nájemní vztah, ale nedoplatky se nehradí. Zákonný úrok podle článku 6:119 BW běží od okamžiku prodlení; mezi podniky se uplatňuje vyšší obchodní sazba podle článku 6:119a BW. Náklady na mimosoudní vymáhání se řídí zákonnou sazbou stanovenou vládním nařízením, vypočítávanou z jistiny a podléhající čtrnáctidenní výpovědní lhůtě popsané výše pro spotřebitele. Soud rovněž přiznává příspěvek na náklady právního zastoupení stanovený podle pevných sazeb.

Jakmile je vynesen rozsudek, může soudní vykonavatel zabavit mzdy, dávky, zůstatky na bankovních účtech a movitý majetek, s výhradou chráněného minimálního příjmu, který musí být dlužníkovi ponechán. Pokud existuje reálné riziko, že majetek zmizí před vydáním rozsudku, může pronajímatel požádat soudce pro předběžná opatření o povolení k provedení ochranného zabavení předem. Kauce může být započítána proti nedoplatkům, ale platí pravidla zákona o dobrém pronajímatelském vlastnictví (Wet goed verhuurderschap): kauce nesmí překročit dva měsíční nájemné a musí být vrácena nebo vyúčtována v krátkých lhůtách stanovených tímto zákonem. Pokud je nájemci připuštěna zákonná restrukturalizace dluhu, spadají nedoplatky z doby před přijetím do tohoto režimu a nelze je již vymáhat jednotlivě, zatímco nájemné vzniklé později zůstává splatné v plné výši.

Co pronajímatel nesmí dělat

Žádná výše dlužných poplatků neopravňuje k svépomoci. Výměna zámků, demontáž dveří, blokování přístupu, vynášení věcí nájemníka ven nebo odpojení vody, elektřiny nebo topení jsou protiprávními činy podle článku 6:162 BW a vstup do pronajatého bytu bez povolení může být rovněž považován za neoprávněný vstup (huisvredebreuk) podle článku 138 trestního zákoníku (Wetboek van Strafrecht). Nájemník, který je konfrontován s takovými opatřeními, může do několika dnů v řízení o předběžném opatření dosáhnout obnovení přístupu spolu s náhradou škody a pokutou a pronajímateli bude uložena náhrada nákladů řízení. Pronajímatel, který vzal zákon do vlastních rukou, se také dostaví k pozdějšímu jednání o rozvodu ve výrazně slabší pozici.

Tlak, který přesahuje rámec běžného vymáhání, je regulován samostatně. Zákon o dobrém pronajímatelském právu (Good Landlordship Act) zavazuje pronajímatele zdržet se zastrašování a vyžaduje, aby každá obec zřídila ohlašovací místo, kde mohou nájemníci podávat stížnosti; obce mohou vymáhat stížnosti správními opatřeními a pokutami. Opakované návštěvy, výhrůžky nebo zprávy, jejichž cílem je přimět nájemníka k odchodu, proto vytvářejí riziko, které spíše souvisí s občanskoprávním nárokem, než aby mu napomáhalo. Povinnosti pronajímatele týkající se údržby zůstávají také nezměněny: dlužné nájemné nepozastavuje povinnost napravit vady, jak vysvětluje náš přehled práv nájemníků .

Pronajatou nemovitost může vyklidit pouze soudní vykonavatel jednající na základě soudního rozhodnutí; každá jiná cesta je nezákonným činem.

Námitky, které může nájemce uplatnit

Předvídání obhajoby je součástí přípravy žaloby. Nejčastější je vada nemovitosti. Nájemce, který nahlásil vadu a nevidí, že byla odstraněna, může požádat komisi pro odhad nájemného (Huurcommissie) o dočasné snížení nájemného a článek 7:207 BW umožňuje nárok na snížení od okamžiku, kdy byla vada nahlášena. Nájemce nemůže jednoduše přestat platit a snížení není totéž co právo na zadržení, ale dobře zdokumentovaná vada pravidelně snižuje nedoplatky, které soud přijímá.

Spory o výši nájemného nebo o vyúčtování poplatků za služby fungují stejným způsobem: soudní komise (Huurcommissie) má pravomoc rozhodovat o výši nájemného v regulovaném a středním segmentu trhu a o ročních vyúčtováních poplatků za služby a její rozhodnutí zavazuje obě strany, pokud se jedna z nich včas neobrací k okresnímu soudu. Pokud nedoplatky vznikly během prací na nemovitosti, řídí se situace pravidly o rekonstrukci, nikoli běžnou platební povinností; rovnováha mezi návrhem pronajímatele na rekonstrukci a právem nájemce na snížení je uvedena v našem článku o rekonstrukci s pokračujícím nájmem.

Nájemní smlouvy o obchodních prostorách se řídí stejnou procesní cestou k okresnímu soudu, ale věcná váha se liší: neexistuje žádný bytový zájem, který by bylo třeba chránit, a soud se zaměřuje především na obchodní vztah a historii plateb. Doložky o smluvní pokutě jsou v těchto nájemních smlouvách běžné a mohou být soudem zmírněny podle článku 6:94 BW, pokud je pokuta nepřiměřená. Rozdíl mezi různými kategoriemi komerčních prostor a to, co z něj vyplývá, je vysvětleno v našem srovnání práva nemovitostí a komerčního nájmu.

Co udělat jako první

Jednat včas a písemně. Zjišťovat dlužné částky měsíc po měsíci, zasílat výzvy k úhradě, které splňují požadavky článku 6:96 BW, podat zprávu obci, kde se pronajímá nemovitost, a zaznamenat veškeré platební ujednání v podepsaném dokumentu, který uvádí běžné nájemné plus částku na úhradu dlužných částek a co se stane, když se splátka nezaplatí. Pokud dlužné částky dosáhnou přibližně tří měsíců nájemného bez funkční dohody, připravte žalobu na zaplacení, rozvod a vystěhování a nechte si doručit soudní příkaz. Delší čekání jen zřídka zlepšuje situaci nájemce, protože dlužné částky, které je nájemce realisticky schopen splatit, se s růstem zmenšují.

Law & More Radí pronajímatelům a nájemcům v otázkách dlužného nájemného, ​​výzev k soudnímu vymáhání, řízení o rozvodu a vystěhování před okresním soudem, sporů o poplatky za služby a výši nájemného a řízení před soudní komisí pro správu nemovitostí (Huurcommissie). Posoudíme spis, určíme, co soud pravděpodobně uzná jako důvod pro rozvod, a provedeme řízení a následné vymáhání. Pokud máte dlužné nájemné, Kontakt Law & More prodiskutovat situaci předtím, než budou podniknuty kroky, které nelze vzít zpět.