Kauce na nájemné, poplatky za služby a zákon o dobrém pronajímateli v Nizozemsku

Téměř každý zahraniční žadatel, který si v Nizozemsku pronajímá nemovitost, platí kauci a mnozí se na konci nájmu obávají, zda ji ještě uvidí. Od doby, kdy 1. července 2023 vstoupil v platnost zákon Wet goed verhuurderschap (zákon o dobrém pronajímateli), se pravidla stala jasnějšími: existuje strop pro výši kauce, lhůta pro její splacení a povinnost písemně vysvětlit vše, co bylo zadrženo. Tento článek stanoví, co zákon říká o kaucích, poplatcích za služby a poplatcích agenturám a co může každá strana v případě sporu dělat.

Kauce: kolik může pronajímatel požadovat

Podle obecných pravidel chování v článku 2 nizozemského zákona o nemovitostech (Wet goed verhuurderschap) a ustanovení vloženého do článku 261b knihy 7 nizozemského občanského zákoníku ( Burgerlijk Wetboek ) nesmí pronajímatel požadovat kauci ( waarborgsom ) vyšší než dvojnásobek holého nájemného . „Holé nájemné“ ( kale huur ) je nájemné za samotné ubytování, bez poplatků za služby, energií a případných příplatků za zařízení.

Strop byl zákonem zaveden 1. července 2023 a vyšší zálohy sjednané ve starších smlouvách se v praxi stále splňují. Nájemce v takové smlouvě by se neměl domnívat, že částka je nezpochybnitelná. Dlouho předtím, než strop existoval, okresní soudy rušily nadměrné zálohy jako nepřiměřený prospěch podle článku 264 knihy 7 nizozemského občanského zákoníku: Rechtbank Noord-Holland zrušil šestiměsíční zálohu dne 5. srpna 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) s tím, že záloha vyšší než dvojnásobek měsíčního nájemného není přiměřená, a Rechtbank Amsterdam dne 4. března 2019 snížil kauci ve výši přesahující čtyři měsíční nájemné na dvě (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Jedná se spíše o rozhodnutí prvního stupně než o závaznou autoritu a zdá se, že dosud nebylo zaznamenáno žádné hlášené rozhodnutí, které by standard dobrého pronajímatele uplatnilo na kauci sjednanou před červencem 2023. Tato starší věta je nicméně argumentem, který je třeba uvést.

Pokud pronajímatel požaduje více, nájemník nemusí přeplatek doplatit, může požadovat vrácení přeplatku a obec může vymáhat jeho platbu. Upozorňujeme, že „dvouměsíční kauce plus jednoměsíční nájemné předem“ není tříměsíční kauce: nájemné zaplacené předem je nájemné, nikoli kauce. Nevratný „administrativní poplatek“ spolu s kaucí není vůbec povolen.

Vrácení zálohy: dva termíny

Zákon stanoví dvě lhůty a rozdíl mezi nimi je nejčastěji nepochopený bod.

• Kde pronajímatel nic neodečte, záloha musí být vrácena do čtrnácti dnů o ukončení nájmu.
• Pokud pronajímatel něco odečte, tečka je třicet dní od konce nájmu. Delší lhůta existuje proto, aby si pronajímatel mohl srážku zkontrolovat, vyčíslit a zdokumentovat.

Pronajímatel, který provádí srážky, musí nájemci písemně specifikovat , co je sráženo a proč, s úplným rozpisem. Pouhé tvrzení, že „bylo zjištěno poškození“, tuto povinnost nesplňuje a jeho absence je sama o sobě porušením smlouvy. Třicetidenní lhůta není oprávněním k prodlení: pronajímatel, který dosud nemůže stanovit cenu opravy, by měl vrátit nesporný zbývající zůstatek a specifikovat, co zbývá sporné.

Co lze a nelze odečíst

Povolené odečitatelné částky jsou omezené: nezaplacené nájemné, nezaplacené poplatky za služby, poplatek za dohodnuté opatření energetické náročnosti a škody způsobené nájemcem. Běžné opotřebení nespadá do seznamu a „administrativní náklady“ nelze odečíst pouze proto, že to stanoví smlouva.

Hranice mezi poškozením a opotřebením je předmětem většiny sporů. Podle článku 218 knihy 7 občanského zákoníku je nájemce odpovědný za škodu způsobenou selháním, které lze přičíst nájemci, a škoda se za takto způsobenou předpokládá, s výjimkou požáru a u zastavěných nemovitostí poškození exteriéru. Tato presumpce je reálná, ale funguje společně s článkem 224 – kde se rozhodující stává inspekční zpráva.

Inspekční zpráva a co se stane, když žádná neexistuje

Článek 224 knihy 7 občanského zákoníku stanoví, že pokud strany na začátku nájmu sepsaly písemný popis nemovitosti, musí ji nájemce vrátit ve stavu, v jakém je v něm zaznamenán, s výjimkou zákonných úprav a všeho, co se zhoršilo stárnutím nebo běžným užíváním. Pokud takový popis nebyl sepsán, předpokládá se, že nájemce nemovitost obdržel ve stavu, v jakém se nacházela na konci nájmu , s výhradou práva pronajímatele prokázat opak.

Praktický efekt je zřejmý. S podepsanou zprávou o převzetí nemovitosti a datovanými fotografiemi může pronajímatel, který najde spálenou pracovní desku, na tuto zprávu poukázat a změnu prokázat. Bez ní je výchozím bodem fakt, že nemovitost již byla v současném stavu, a pronajímatel musí tuto domněnku vyvrátit jinými důkazy. Pronajímatel, který se neúčastnil prohlídky nemovitosti, často zjistí, že odpočet nelze udržet.

Poplatky za služby a zálohy

Poplatky za služby ( servicekosten ) se platí nad rámec nájemného za zboží a služby spojené s užíváním nemovitosti: úklid společných prostor, správce, společné osvětlení, údržba zahrady, používání nábytku. Téměř vždy se účtují jako měsíční záloha ( voorschot ) a vyrovnávají se skutečnými náklady.

Podle článku 259 knihy 7 občanského zákoníku musí pronajímatel poskytnout nájemci do šesti měsíců od konce kalendářního roku – v praxi do 1. července – podrobný výkaz skutečných nákladů a způsobu jejich výpočtu. Pokud nájemní smlouva končí v polovině roku, vztahuje se na uplynulou část roku. Podle článku 261 lze zálohu získat pouze v případě, že bylo dohodnuto nové zboží nebo služby, nebo na základě výpisu, a každý výpis podporuje pouze jedno zvýšení. Článek 260 umožňuje kterékoli ze stran požádat úvěrovou komisi (Huurcommissie) o určení splatné částky.

Poplatky za služby jsou převodem skutečných nákladů, nikoli ziskovým centrem. Některé položky nemusí být vůbec účtovány jako poplatky za služby: pečovatelské služby, jako je strava nebo alarm, a poplatky, které hradí vlastník, a nikoli uživatel, jako je daň z nemovitosti. Poplatky, které hradí uživatel, jako je poplatek za odpad, mohou být převedeny na dalšího uživatele. Dodávky tepla se řídí samostatně zákonem Warmtewet.

S energiemi je to opět jiné. Pokud má nemovitost vlastní měřiče, plyn, voda a elektřina jsou obvykle smluvně sjednávány nájemcem přímo nebo dodávány pronajímatelem a účtovány na základě spotřeby; jedná se o poplatky za energie ( nutvoorzieningen ), nikoli o poplatky za služby. „Celkové“ nájemné, které zahrnuje vše do jedné částky, lze na požádání rozdělit na jednotlivé složky.

Nová pravidla od 1. ledna 2027

Zákon o modernizaci nemovitostí (Wet servicekosten) vstupuje v platnost 1. ledna 2027 , a to společně s Besluit servicekosten a Regeling servicekosten. Nahrazuje současný otevřený přístup uzavřeným seznamem osmi kategorií účtovatelných nákladů na služby, potvrzuje, že účtovat lze pouze skutečné náklady a nikoli zisk, a stanoví, jak se vypočítávají. Výčet v Besluit servicekosten je taxativní a konečné vyúčtování musí být nájemci doručeno do 1. července následujícího po kalendářním roce, ke kterému se vztahuje. Veřejné tělocvičny a bazény na seznam nepatří. Přezkumné pravomoci komise pro nemovitosti (Huurcommissie) se rozšiřují. Pravidla se vztahují na smlouvy uzavřené od 1. ledna 2027 a pronajímatel je může se souhlasem nájemce uplatnit i na stávající nájemní smlouvy.

Poplatky agentury a zákaz dvojího účtování

Zákon o nemovitostech Wet goed zakazuje pronajímatelům a zprostředkovatelům účtovat dvojí poplatky za zprostředkování – tedy brát poplatek od pronajímatele i nájemce za stejnou transakci. Toto pravidlo nad rámec staršího pravidla v článcích 417 a 427 knihy 7 občanského zákoníku: zprostředkovatel jednající jménem pronajímatele nemá nárok na poplatek od nájemce. Pokud je nemovitost vedena v účetnictví zprostředkovatele, nájemce by neměl platit vůbec nic.

Nájemci nelze účtovat smluvní náklady a poplatek za klíč ( sleutelgeld ). Pronajímatel si může účtovat poplatek za něco, z čeho nájemce skutečně těží, například za jmenovku u dveří, a nájemce si může od odcházejícího nájemce koupit věci za dohodnutou cenu ( overnamekosten ), ale ani jedno z toho není způsob, jak znovu zavést poplatek za pronájem. Nájemce řádně platí poplatek pouze v případě, že si sám najal realitní kancelář, která pracuje nezávisle na pronajímatelích a najde ubytování mimo portfolio této kanceláře. Poplatky zaplacené v rozporu s těmito pravidly lze získat zpět.

Wet šel verhuurderschap za vklad

Zákon je širší než jen finanční. Článek 2 stanoví celostátní pravidla chování pro každého pronajímatele a zprostředkovatele pronájmu. Vyžadují, aby pronajímatel:

• vyhni se diskriminace při výběru nájemníků a používat transparentní výběrové řízení;
• vyhni se zastrašování, což zahrnuje hrozby zadržením oprav, přerušením služeb nebo zadržením zálohy za účelem vyvíjení tlaku na nájemníka;
• zaznamenat nájemní vztah v písemná dohoda;
• písemně informovat nájemce v jazyce, kterému rozumí, o svých práva a povinnosti — jak funguje kauce a kdy bude vrácena, jak se hradí poplatky za služby, kontaktní údaje pronajímatele a ohlašovací místo obce ( informační povinnost). Jazykový požadavek se neomezuje pouze na pracovní migranty, takže pro mezinárodního nájemce to v praxi znamená, že informace musí být poskytnuty v angličtině;
• dodržujte limit kauce a pravidla pro servisní poplatky a neúčtujte si dvojí poplatky za zprostředkování;
• dodržovat dodatečná pravidla, pokud je nájemníkem pracovní migrant z EU, včetně nájemní smlouvy oddělené od pracovní smlouvy a požadovaných informací v jazyce, kterému pracovník rozumí.

Článek 3 vyžaduje, aby pronajímatelé a zprostředkovatelé pronajímající v rámci podnikání měli písemnou pracovní metodu pro prevenci diskriminace v oblasti bydlení a aby ji zveřejnili a uplatňovali.

Městské ohlašovací místo a vymáhání práva

Od 1. ledna 2024 musí každá obec provozovat bod hlášení (horká linka) podle článku 4: nízkoprahová, bezplatná a otevřená anonymním hlášení nežádoucího chování při pronájmu. Eindhoven a Amsterdam oba provozují jeden. Oznámení není nárokem na peníze – správce nenařídí vrácení vaší zálohy – ale spouští dozorčí roli obce.

Vymáhání se stupňuje. První porušení obvykle vede k varování, v němž se uvádí, že další porušení může vést k pokutě a zveřejnění údajů o pachateli. Opakovaná nebo závažná porušení lze potrestat příkazem s pokutou ( last onder dwangsom ) nebo správním nátlakem, a pokutami, které jsou pro recidivisty vyšší: maximální výše pokuty je čtvrté kategorie 22 500 EUR, která se zvyšuje na 25 750 EUR a pro právnické osoby, které se dopustí recidivy, na 103 000 EUR podle článku 19 zákona o správě nemovitostí (Wet goed verhuurderschap). V krajním případě může obec převzít správu nemovitosti. Podle článku 5 může také požadovat povolení k pronájmu v určených oblastech.

Jakou trasu zvolit

Nájemníci a pronajímatelé si často vyberou špatné fórum a ztratí měsíce. Tyto tři cesty slouží různým účelům a mohou být používány paralelně.

Pokud nelze vyřešit nárok na kauci, náleží k okresnímu soudu; řízení u něj nevyžaduje právníka. Spory týkající se poplatků za služby spadají do působnosti soudní komise (Huurcommissie) a jsou mnohem levnější: poplatek (leges) činí 25 EUR pro nájemce nebo jinou fyzickou osobu, zatímco pronajímatel nebo jiná právnická osoba platí od 300 EUR za žádost. Po rozhodnutí soudní komise může nespokojená strana do osmi týdnů podat předvolání k okresnímu soudu ; pokud předseda rozhodl sám, lze do tří týdnů podat námitku ( verzet ).

Časové limity

Pokud jde o poplatky za služby, článek 260 knihy 7 občanského zákoníku umožňuje podat žádost u Huurcommissie, která se vztahuje nejvýše dvanáct měsíců na každou kategorii nákladů a která musí být podána do dvaceti čtyř měsíců od uplynutí lhůty, ve které mělo být roční vyúčtování poskytnuto. Pokud toto období promeškáte, cesta k Huurcommissie se uzavře.

Nárok na vrácení zálohy je běžný nárok na plnění, na který se vztahuje pětiletá promlčecí lhůta uvedená v článku 307 knihy 3 občanského zákoníku. Pět let je sice štědrá, ale prodlení vyžaduje důkazy, proto požadujte platbu písemně neprodleně; návrh také přerušuje promlčecí lhůtu.

Praktické vedení

Pro nájemníky

• Před podpisem zkontrolujte, zda kauce odpovídá dvouměsíčnímu nájemnému a informujte se o všech smluvních, administrativních nebo nájemních poplatcích.
• Trvejte na protokolu o příjezdu (opnamestaat) podepsané oběma stranami, pořídit datované fotografie každé místnosti a zaznamenat odečty měřičů.
• Uschovejte si doklad o zaplacení kauce a všech záloh na servisní poplatky a při odjezdu písemně sdělte pronajímateli svou novou adresu a bankovní údaje.
• Vyúčtování poplatků za služby za loňský rok si zapište k 1. červenci a všimněte si 24měsíčního okna.
• Pokud lhůta uplyne, zašlete písemnou výzvu s krátkou a jasnou lhůtou pro platbu; pokud se to nepodaří, nahlaste to meldpuntu a zvažte soudní řízení.

Pro pronajímatele

• Složte si dokumenty: písemnou smlouvu a informační list s uvedením zálohy, poplatků za služby, vašich kontaktních údajů a meldpuntu – v angličtině, pokud pronajímáte nemovitost zahraničním cizincům.
• Nikdy si neberte více než dvouměsíční holý nájem z nového pronájmu a z přebytku neúčtujte poplatek.
• Proveďte kontrolu na začátku a na konci, písemně a nejlépe za přítomnosti nájemníka.
• V případě, že si nic nesrážíte, vraťte do čtrnácti dnů; pokud si srážíte, vraťte nesporný zůstatek a do třiceti dnů zašlete úplný písemný rozpis spolu s fakturami. Neúčtujte si opotřebení ani běžné vymalování.
• Zašlete výroční výkaz do 1. července, rozepsaný do položek a na základě skutečných nákladů, a připravte se na uzavřený seznam, který vstoupí v platnost 1. ledna 2027.