Skryté vady: kdy je v Nizozemsku odpovědný prodávající?

Prodávající v Nizozemsku odpovídá za skrytou vadu, pokud dodaná věc nemá vlastnosti, které mohl kupující očekávat. Článek 7:17 nizozemského občanského zákoníku (Burgerlijk Wetboek) to takto formuluje záměrně: otázkou není, zda vada existuje, ale zda kupující mohl rozumně očekávat, že věc nebude mít vadu.

Toto kritérium se vypočítává prostřednictvím dvou protichůdných povinností. Prodávající má povinnost oznámit (mededelingsplicht) vady, o kterých ví a o kterých ví, že jsou pro kupujícího relevantní. Této povinnosti se nemůže vyhnout mlčením nebo spoléháním se na obecnou klauzuli o vyloučení. Kupující má povinnost provést šetření (onderzoeksplicht). Tato povinnost se vztahuje na to, co by přiměřeně opatrný kupující zjistil při prohlídce nebo na co by se zeptal vzhledem k tomu, co mu bylo řečeno. Pokud se tyto dvě povinnosti střetnou, obvykle má přednost povinnost oznámit: prodávající, který o vadě věděl, se obvykle nemůže spoléhat na to, že ji kupující nenalezl.

Načasování samo o sobě rozhoduje mnoho sporů. Podle článku 7:23 občanského zákoníku musí kupující oznámit vadu prodávajícímu v přiměřené lhůtě po zjištění vady nebo po okamžiku, kdy ji měl rozumně zjistit. Pro spotřebitele je oznámení do dvou měsíců od zjištění vždy včasné. Reklamace se pak promlčuje dva roky po tomto oznámení. Pozdní podání reklamace ukončuje jinak oprávněnou reklamaci.

Při prodeji domu velkou část práce vykonávají standardní klauzule. Klauzule, podle níž prodávající pouze zaručuje, že nemovitost je vhodná k běžnému užívání jako bydlení, a klauzule o stáří používaná u starších nemovitostí, obě přesouvají riziko na kupujícího. Jejich účinku byste měli rozumět před podpisem, nikoli poté.

Co je podle nizozemského práva skrytá vada?

Skrytá vada je nedostatek prodané nemovitosti, o kterém kupující nevěděl a nemohl si ho rozumně všimnout při podpisu smlouvy. Nizozemské právo nepoužívá samostatný pojem „skryté vady“: otázkou vždy je, zda dodaná nemovitost odpovídá smlouvě (conformiteit).

Článek 7:17 občanského zákoníku stanoví standard. Majetek musí mít vlastnosti, které mohl kupující očekávat na základě smlouvy. Přihlíží se k povaze majetku a prohlášením prodávajícího o něm. Kupující může očekávat vlastnosti potřebné pro běžné užívání a vlastnosti potřebné pro zvláštní užívání, které bylo ve smlouvě dohodnuto. Stejná pravidla platí pro prodej zboží, jako jsou stroje, vozidla nebo akcie, a pro prodej nemovitostí.

Slovo „skrytý“ je důležité kvůli článku 7:17(5). Kupující se nemůže dovolávat vady se smlouvou, o kterých věděl nebo o kterých mohl rozumně vědět v době uzavření smlouvy. Viditelná prasklina ve zdi nebo zatékající střecha, kterou by kdokoli viděl při prohlídce, jen zřídka zakládá nárok. Vada, která se objeví až později nebo kterou prodávající zakryl, je jiná věc.

Jak soudy aplikují test shody?

Soud se ptá, co by tento kupující mohl od této nemovitosti za tuto cenu a s těmito informacemi rozumně očekávat. Drobná vada neznamená, že je nemovitost v rozporu se smlouvou; vada musí bránit jejímu běžnému užívání nebo užívání, na kterém se strany dohodly.

V tomto hodnocení hraje roli několik faktorů:

• Povaha a stáří nemovitosti : kupující domu postaveného před stoletím musí počítat s větším opotřebením než kupující novostavby.

• Cena : velmi nízká cena může signalizovat, že kupující může očekávat méně.

• Prohlášení prodávajícího : to, co prodávající uvedl v inzerátu, dotazníku nebo během prohlídek, formuje to, co může kupující očekávat.

• Smlouva : dohodnuté zvláštní využití, jako je přestavba budovy nebo provozování podniku z ní, zvyšuje laťku.

• Co kupující viděl : čím zjevnější vada, tím slabší nárok.

Typickými příklady jsou strukturální poškození skryté za novou omítkou, problém se základy, který není viditelný zvenčí, nebo mechanická závada stroje, která se projeví pouze při plném zatížení. Každý případ se odvíjí od vlastních faktů.

Co musí prodávající sdělit kupujícímu?

Prodávající musí kupujícího informovat o vadách, o kterých ví a o kterých ví, že jsou pro kupujícího důležité. Tato povinnost jde nad rámec odpovídání na přímé otázky: prodávající, který ví o relevantní vadě, ji musí z vlastní iniciativy vznést.

Povinnost informovat vyplývá z požadavků přiměřenosti a spravedlnosti (redelijkheid en billijkheid), které upravují smlouvy podle nizozemského práva. Prodávající nemůže jednoduše mlčet o známé vadě a doufat, že ji kupující nezjistí. Mlčení o skutečnosti, o které prodávající věděl, že je důležitá, může vést k odpovědnosti za nesoulad se smlouvou a v některých případech k neplatnosti smlouvy pro omyl (dwaling).

Kupující, který chce uplatnit nárok, musí obecně prokázat, že nemovitost neodpovídala jeho očekáváním. V praxi bude kupující muset prokázat:

• Že vada existovala při dodání : problém existoval již v době, kdy vlastnictví přešlo na kupujícího, i když se projevil až později.

• Že o tom kupující nevěděl a ani nemohl rozumně vědět : vada nebyla při rozumné prohlídce viditelná.

• Že vada je důležitá : ovlivňuje běžné užívání nebo dohodnuté zvláštní užívání nemovitosti.

• Že ji kupující nezpůsobil : vada není výsledkem vlastního jednání kupujícího po dodání.

U spotřebitelských nákupů movitých věcí je zákon na straně kupujícího. Pokud se vada na zboží objeví do jednoho roku od dodání, předpokládá se, že existovala v době dodání, pokud prodávající neprokáže opak. Tato domněnka se nevztahuje na prodej domu.

Jaká rizika prodávající podstupuje?

Prodávající, který nezveřejní známou vadu, riskuje nárok na opravu, snížení ceny, náhradu škody nebo dokonce ukončení prodeje. Který z těchto nároků může kupující uplatnit, závisí na typu prodeje, závažnosti vady a na tom, co je uvedeno ve smlouvě.

Které skutečnosti by měl prodávající zveřejnit?

Prodávající by měl zveřejnit všechny známé skutečnosti, které by rozumný kupující chtěl znát, než se rozhodne koupit nebo než určí cenu. Tato povinnost se vztahuje na prodej domů, komerčních prostor i obchodních aktiv.

V transakcích s nemovitostmi se to často týká dřívějších poškození vodou nebo úniků, problémů se základy, konstrukčních oprav, azbestu, kontaminace půdy, sporů o hranice pozemku se sousedy a problémů s povolením k rozšíření nebo přestavbě. U zboží se to může týkat dřívějších poruch, oprav, poškození nehodou nebo známých konstrukčních vad.

Prodávající není povinen sdělit, co neví. Prodávající, který měl jasné náznaky problému a rozhodl se dále nepátrat, však může zjistit, že soud to považuje za vědomé si vady. Zatajení vady, například přetřením vlhkých míst před prohlídkou, vážně oslabí jakoukoli obranu.

Co může kupující reklamovat?

Kupující může požadovat odstranění vady, náhradu škody nebo v závažných případech odstoupit od smlouvy. Spotřebitelé kupující zboží mají také zákonné právo na zrušení smlouvy nebo snížení ceny.

Nárok na náhradu škody obvykle vyžaduje, aby prodávajícímu byla nejprve poskytnuta přiměřená příležitost k plnění, a to písemným oznámením o prodlení (ingebrekestelling), pokud se plnění nestalo nemožným. Soud zváží povahu vady, co prodávající věděl a co obě strany mohly v době prodeje rozumně očekávat.

Níže uvedená tabulka shrnuje hlavní nápravná opatření.

Jak smluvní ustanovení posouvají riziko?

Smluvní doložky mohou přesunout část rizika skrytých vad z prodávajícího na kupujícího, ale nemohou ochránit prodávajícího, který vadu vědomě zatajil. Znění každé doložky určuje, jak daleko sahá.

Ve standardní nizozemské kupní smlouvě na dům prodávající obvykle zaručuje pouze to, že nemovitost je vhodná k běžnému užívání jako bydlení. Cokoli nad rámec toho, jako je užívání jako kanceláře nebo přestavba na byt, je na riziko kupujícího, pokud není dohodnuto jinak. U starších domů je běžná doložka o stáří (ouderdomsclausule). Ta stanoví, že kvalita budovy je nižší než u nové nemovitosti a že kupující s tím souhlasí. Soudy obvykle těmto doložkám přiznávají účinnost, ale vykládají je ve světle toho, co prodávající věděl a řekl.

Zda byla kupujícím splněna prošetřovací povinnost, závisí také na okolnostech. Kupující, který si všimne známek vlhkosti a nezeptá se na ně, nebo který vynechá prohlídku evidentně staré střechy, bude mít obtížnější nárok. Kupující, který položil konkrétní otázku a dostal uklidňující odpověď, se na tuto odpověď může v zásadě spolehnout, i když by bližší prohlídka problém odhalila.

V obchodních prodejích se strany často dohodnou na konkrétních zárukách a stropu nebo časovém limitu pro reklamace. Profesionální prodejce, který používá všeobecné obchodní podmínky, musí také zohlednit pravidla týkající se nepřiměřeně závazných ustanovení, zejména vůči spotřebitelům.

Co by měl kupující udělat po zjištění vady?

Zaznamenejte vadu, co nejdříve písemně informujte prodejce a před provedením drahých oprav se poraďte. Rychlé jednání chrání jak váš nárok, tak i vaše důkazy.

Jak zaznamenáte vadu?

Shromážděte důkazy, jakmile problém zjistíte, ještě předtím, než začnete s jakoukoli opravou. Bez důkazů je obtížné prokázat, že vada existovala již při dodání a kolik bude její oprava stát.

Užitečné důkazy zahrnují:

• Datované fotografie a videozáznamy

• Zpráva nezávislého znalce , například statiky pro dům nebo technického znalce pro strojní zařízení

• Prodejní dokumenty : kupní smlouva, nabídka nemovitosti, dotazník prodávajícího a případná inspekční zpráva

• Záznamy o údržbě a opravách obdržené od prodávajícího

• Veškerá korespondence s prodávajícím , včetně zpráv vyměněných před prodejem

• Cenové nabídky na opravy od alespoň jednoho dodavatele

Znalecký posudek je často rozhodující. Může zjistit příčinu vady, zda byla přítomna již při dodání a zda byla viditelná při běžné prohlídce. Dejte prodávajícímu možnost vadu prohlédnout si před její opravou, pokud nejsou nutná neodkladná opatření k zabránění dalšímu poškození.

Obvykle budete muset prokázat skutečnosti, na kterých je váš nárok založen. Mnoho sporů se řeší po výměně znaleckých posudků. Pokud nedojde k dohodě, nárok se projednává u občanskoprávního soudu a soud může jmenovat znalce.

Jaké časové limity platí?

Prodávajícího musíte o zjištění vady informovat v přiměřené lhůtě a poté musíte uplatnit svou reklamaci do dvou let od tohoto oznámení. Tato pravidla jsou uvedena v článku 7:23 občanského zákoníku.

Na detailech záleží:

• Upozornění : Kupující ztrácí právo domáhat se vady, pokud ji neoznámí prodávajícímu v přiměřené lhůtě poté, co ji zjistil, nebo poté, co ji měl důvodně zjistit.

• Spotřebitelé : u spotřebitelského prodeje je oznámení do dvou měsíců od zjištění vždy včasné.

• Vědomí prodávajícího : pokud nemovitost postrádá kvalitu, kterou prodávající uváděl, nebo se vada týká skutečností, o kterých prodávající věděl nebo měl vědět, ale nezveřejnil je, začíná přiměřená lhůta běžet až okamžikem jejího skutečného zjištění.

• Promlčení : nároky se promlčují dva roky po oznámení. Kupující se stále může proti nároku na zaplacení kupní ceny domáhat slevy z ceny nebo náhrady škody.

• Záměr : dvouletá lhůta neběží, pokud kupující nemůže uplatnit svá práva z důvodu úmyslu prodávajícího.

Oznámení podejte písemně, jasně popište vadu a uschovejte si doklad o odeslání. Pro splnění požadavku na oznámení stačí krátký e-mail nebo dopis; nemusí obsahovat úplný reklamační text.

Co byste si jako kupující měli ověřit?

Většina nároků se odvíjí od toho, co jste si před podpisem vyžádali a zaznamenali, a od toho, jak rychle jste následně podali oznámení. Podle článku 7:17(5) občanského zákoníku se nemůžete dovolávat vady, o které jste mohli rozumně vědět.

• Před podpisem požádejte prodejce o vyplněný dotazník a všechny protokoly o kontrole nebo průzkumu, které má k dispozici.
• Nechte si provést nezávislou stavební inspekci (bouwkundige keuring) nebo si koupi nemovitosti podmiňte jejím provedením.
• Zkontrolujte, zda smlouva obsahuje klauzuli o běžném užívání nebo klauzuli o věku a jaká rizika pro vás představuje.
• Položte prodejci konkrétní otázky písemně a odpovědi si uschovejte.
• Po zjištění vady o tom písemně informujte prodávajícího; jako spotřebitel je oznámení do dvou měsíců vždy včasné (článek 7:23).
• Uschovejte si fotografie a odborný posudek a před opravou nechte prodávajícího prohlédnout.

Jak může prodávající omezit odpovědnost?

Prodávající omezuje odpovědnost zejména tím, že písemně a před podpisem smlouvy sdělí, co ví. Jasné smluvní podmínky pomáhají, ale nechrání prodávajícího, který o známé vadě mlčel.

Co by měl prodávající zaznamenat a zveřejnit?

Před prodejem shromážděte příslušné dokumenty a sdělte je kupujícímu. Písemný záznam o tom, co jste sdělili, je vaším nejlepším důkazem pro případ, že by později došlo ke sporu.

Mezi užitečné dokumenty patří:

• Záznamy o údržbě

• Zprávy z inspekcí a průzkumů

• Historie nemovitosti nebo předmětu , včetně dřívějších problémů

• Faktury a dokumentace oprav a renovací

• Environmentální nebo strukturální zprávy , jako například průzkumy půdy nebo azbestu

Zaznamenejte známé vady v písemném prohlášení o vadách nebo v dotazníku prodávajícího a uveďte je v kupní smlouvě. Čím konkrétněji je vada popsána, tím těžší je pro kupujícího později argumentovat, že o ní nevěděl. Vágní poznámka typu „může být nutná údržba“ nabízí jen malou ochranu.

Může vylučovací klauzule chránit prodávajícího?

Vylučovací klauzule může chránit prodávajícího před vadami, o kterých nevěděl, ale obecně ne před vadami, o kterých věděl a které nezveřejnil. Obecná klauzule, že kupující „přijímá věc tak, jak je“, je vykládána úzce.

Konkrétně formulujte ustanovení. Uveďte známou vadu, uveďte, že ji kupující akceptuje, a v případě potřeby se dohodněte na lhůtě nebo stropu pro uplatnění reklamací. Konkrétní ustanovení o pojmenované vadě obvykle platí; obecné vyloučení je mnohem méně spolehlivé.

Jak by měl prodávající odpovídat na otázky kupujícího?

Na každou otázku odpovězte úplně a pravdivě, a pokud možno písemně. Nesprávná odpověď může prodávajícího učinit odpovědným i za vadu, kterou kupující mohl objevit.

Včasné oznámení. Vada zmíněná poprvé u notáře poté, co se kupující zavázal, vyvolává spor. Včas poskytnuté informace umožňují kupujícímu rozhodnout se o koupi a ceně s plným vědomím, což je přesně to, co později chrání prodávajícího.

Co byste si jako prodejce měli ověřit?

Vaší nejlepší ochranou je písemný záznam o tom, co jste sdělili před podpisem smlouvy. Doložka nemůže napravit sdělení, které jste nikdy neučinili.

• V dotazníku uveďte všechny závady, o kterých víte, včetně dřívějších netěsností, oprav základů, azbestu a problémů s povolením.
• K kupní smlouvě přiložte zprávy a faktury za opravy a odkazujte na ně v ní.
• Zkontrolujte, zda každá vylučující klauzule pojmenovává konkrétní vadu; obecná klauzule „tak, jak je“ je interpretována úzce.
• Odpovězte na otázky kupujícího písemně a opravte dřívější odpověď, pokud se před doručením dozvíte více.
• Před podpisem smlouvy umožněte kupujícímu úplnou prohlídku.
• Jakožto firemní prodejce si ověřte, zda vaše pojištění odpovědnosti kryje nároky na náhradu škody způsobené neshodou se smlouvou.

Co pro vás můžeme udělat se skrytými vadami?

Náš tým právníků specializujících se na nemovitosti pomáhá kupujícím i prodávajícím, od kupní smlouvy až po soudní spor.

• Před podpisem si projdeme kupní smlouvu, dotazník a případné výjimky.
• Posuzujeme, zda je vada nesouladem se smlouvou podle článku 7:17 občanského zákoníku a zda jste ji včas oznámili.
• Prodávajícímu sepíšeme písemné oznámení o vadě a oznámení o prodlení (ingebrekestelling).
• Pověříme nezávislého znalce a zprávu použijeme při jednáních.
• Na reklamaci kupujícího reagujeme jménem prodávajícího na základě toho, co a kdy bylo zveřejněno.
• Žalobu uplatňujeme nebo se proti ní bráníme u okresního soudu (rechtbank).

Shrnutí

• Prodávající odpovídá, pokud nemovitost nemá vlastnosti, které mohl kupující rozumně očekávat (článek 7:17 občanského zákoníku).

• Prodávající musí kupujícímu oznámit známé vady, které jsou pro něj důležité; kupující musí provést přiměřené šetření. Povinnost oznámení obecně platí.

• Kupující musí prodávajícího informovat v přiměřené lhůtě od zjištění škody (pro spotřebitele: dva měsíce jsou vždy včas) a nároky se promlčují dva roky po oznámení (článek 7:23).

• Standardní doložky, jako například doložky o běžném užívání a stáří při prodeji nemovitostí, přesouvají riziko na kupujícího, ale nechrání prodávajícího, který zatajil známou vadu.

• Zaznamenejte vadu, písemně ji nahlaste a uschovejte důkazy; prodejci by ji měli písemně nahlásit před podpisem.

Často kladené otázky