Krátkodobé pronájmy a VvE: co umožňuje listina o rozdělení nemovitosti

O tom, zda může vlastník bytu pronajímat byt ke krátkodobému pobytu, rozhoduje v první řadě splitsingsakte (smlouva o rozdělení vlastnictví), nikoli obec ani domovní řád. Pokud listina určuje soukromé jednotky k užívání jako bydlení nebo zakazuje komerční využití, nizozemské soudy důsledně zastávají názor, že opakované pronájem bytu střídajícím se obyvatelům na krátkou dobu za komerční ceny a se službami, jako je úklid nebo ložní prádlo, se nepovažuje za bydlení. Sdružení vlastníků (VvE) pak může pronájem zastavit, v případě potřeby prostřednictvím předběžného opatření s pokutou za každý den trvajícího porušování. Obecní povolení na tom nic nemění: veřejné právo a smlouva o rozdělení vlastnictví existují vedle sebe.

Co se počítá jako krátkodobý pobyt

Neexistuje jednotná zákonná definice krátkodobého pobytu, ale v praxi se konzistentně používají tři kategorie, které mají různé právní důsledky. Rekreační nebo turistické pronájmy se týkají velmi krátkých období, často nocí nebo týdnů, pro střídající se hosty a jsou regulovány obcemi prostřednictvím předpisů o bydlení. Krátkodobé pronájmy se týkají dočasného pronájmu na omezenou dobu, v praxi zhruba jeden až šest měsíců, definované skupině, jako jsou expati, studenti, dočasní odborníci nebo zaměstnanci na projektu. Běžné rezidenční pronájmy se týkají trvalého užívání s plnou ochranou nájemců podle nizozemského nájemního práva.

Toto rozlišení je důležité, protože krátkodobé bydlení se nachází mezi nimi a v očích daňových úřadů i soudů se stále více přiklání ke komerční službě spíše než k bydlení. Nejde o hodnotící úsudek o nájemnících; vyplývá to ze způsobu, jakým je pronájem organizován. Byt, který je průběžně prodáván, zařízen a vybaven k okamžitému nastěhování, nabízen včetně úklidu, ložního prádla nebo energií a obýván postupně různými osobami, se chová spíše jako ubytování než jako domov. Délka jednorázového pobytu je pouze jedním faktorem a zřídka tím rozhodujícím.

Rozhoduje listina o rozdělení nemovitosti, nikoli domovní řád

Bytový dům má pevně stanovenou hierarchii pravidel a znalost této hierarchie řeší většinu sporů ještě před jejich vznikem. Na vrcholu je listina o rozdělení, notářský zápis registrovaný ve veřejných rejstřících, který prohlašuje za použitelný jeden ze vzorových souborů předpisů o rozdělení, naposledy model z roku 2017. Pod ním je umístěn huishoudelijk reglement (domovní řád), který přijímá schůze vlastníků. Pod ním jsou umístěna běžná rozhodnutí schůze.

Pravidlo, které z této hierarchie vyplývá, je striktní: domovní řád a rozhodnutí shromáždění mohou stanovit a upřesnit, co listina již stanoví, ale nemohou zavádět nová omezení užívání soukromých jednotek. Zákaz pronájmu nebo určité formy pronájmu omezuje užívání samotného bytu, a proto patří do listiny o rozdělení. VvE, které v domovním řádu přijme zákaz krátkodobého pronájmu pouze na základě většinového rozhodnutí, má slabé základy a vlastník, který chce takové rozhodnutí napadnout, může požádat kantonrechter (podokresní soud) o jeho zrušení. Tato žádost musí být podána do jednoho měsíce ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl, a tato lhůta je neúprosná.

Opak platí stejně. Pokud listina obsahuje označení bytu nebo zákaz komerčního využití, VvE nepotřebuje k jeho vymáhání nové rozhodnutí: zákaz již existuje a zavazuje každého vlastníka i každého obyvatele. Většina vzorových předpisů také vyžaduje, aby vlastník, který dovolí někomu jinému užívat byt, nechal tohoto uživatele podepsat prohlášení, že bude dodržovat listinu a domovní řád, což dává sdružení obyvatel přímý vliv i na obyvatele.

Jak soudy interpretují užívání jako obydlí

Opakující se otázkou je, co vlastně znamená označení, jako je „určeno k užívání jako obydlí“. V nizozemské judikatuře platí, že užívání k bydlení implikuje určitý stupeň trvalosti: obyvatel v bytu bydlí, má tam své hlavní bydliště a užívání není organizováno kolem střídání obyvatel. Soudy se nezastaví u znění nájemní smlouvy ani u počtu dnů v kalendáři; zkoumají, jak je byt skutečně využíván.

Faktory, které se v rozsudcích opakují, jsou četnost střídání obyvatel, způsob, jakým je byt nabízen a komu je nabízen, zda jsou poskytovány další služby, zda je nájemné stanoveno na komerční úrovni ve srovnání s běžným pronájmem v dané oblasti a zda majitel provozuje byt jako součást širšího portfolia. Čím více se ujednání podobá profesionálnímu poskytování ubytování, tím snadněji je kvalifikováno jako využívání bytu spíše než jako bydlení v něm a tím je pravděpodobnější, že bude shledáno neslučitelným s rezidenčním označením a se zákazem komerčního využití.

Z toho plynou dva praktické důsledky. Zaprvé, dlouhodobý pobyt automaticky neznamená, že se z užívání stává bydlení: řetězec čtyřměsíčních pronájmů po sobě jdoucím cizincům může stále představovat krátkodobé užívání. Zadruhé, jednorázový pronájem celého bytu jedné rodině, která v něm skutečně žije, je obvykle bydlením, i když je doba trvání pevně stanovená a omezená. Otázkou je vzorec, nikoli individuální smlouva.

Městská pravidla jsou samostatnou vrstvou, nikoli náhradou

Majitelé se obvykle domnívají, že obecní povolení věc vyřeší. Není tomu tak. Obce regulují pronájem prostřednictvím veřejnoprávních předpisů: Huisvestingswet 2014 a místní vyhlášky o bydlení, které mohou vyžadovat povolení k vyjmutí bytu z bytového fondu, k jeho přestavbě na pokoje nebo k rekreačnímu pronájmu a které ve větších městech zavádějí registrační čísla a omezení počtu nocí pro turistické pronájmy. Omgevingsplan (obecní plán životního prostředí, který nahradil územní plán) může samostatně zakázat užívání bytu k ubytování. Vymáhání se zde provádí prostřednictvím správních příkazů a pokut uložených obcí.

VvE naopak jedná podle soukromého práva na základě listiny o rozdělení nemovitostí. Oba systémy se uplatňují nezávisle a kumulativně. Vlastník tak může vlastnit veškerá povolení, která obec vyžaduje, a přesto mu občanskoprávní soud na žádost sdružení nemovitostí nařídí, aby přestal pronajímat a zaplatil smluvní pokutu. Opak platí i naopak: listina, která umožňuje pronájem, nepomůže vlastníkovi, který nemá žádné obecní povolení.

Dva vývoje dále zpřísnily vrstvu veřejného práva. Od 1. ledna 2026 je poskytnutí ubytování zdaněno obecnou sazbou DPH namísto snížené sazby, což zvyšuje náklady na krátkodobé pronájmy a, co je v těchto sporech důležitější, z daňového hlediska potvrzuje, že je s nimi zacházeno jako s komerční službou, nikoli jako s bydlením. A od 20. května 2026 platí evropské nařízení o shromažďování a sdílení údajů o krátkodobých pronájmech: pokud existuje registrační systém, musí být registrační číslo uvedeno v nabídce a platformy jej musí ověřit a sdílet údaje o hostitelích a rezervacích s úřady. Pronájmy, které nejsou v souladu s předpisy, se stávají podstatně viditelnějšími, a to jak pro obec, tak pro sdružení.

Jak VvE vynucuje zákaz

Vymáhání se řídí určitou posloupností a sdružení, která krok přeskočí, za něj obvykle hradí náklady. Začíná to písemným upozorněním, které identifikuje ustanovení listiny nebo předpisů, popisuje chování a stanoví lhůtu. Pokud pronájem pokračuje, může sdružení uložit smluvní pokutu, pokud je pokuta řádně založena na zákazu, který již existuje v listině nebo vzorových předpisech, a byl dodržen postup v předpisech. Soudy přezkoumávají jak základ, tak přiměřenost takových pokut a mohou zmírnit pokutu, která je zjevně nepřiměřená.

Pokud pronájem bez ohledu na to pokračuje, je obvyklou cestou řízení o předběžném opatření u voorzieningenrechter (soudce v řízení o předběžném opatření). Sdružení může do několika týdnů dosáhnout příkazu k zastavení pronájmu, posíleného pokutou za každý den nebo každé porušení. V závažných a přetrvávajících případech většina předpisů o rozdělení umožňuje schůzi po písemném upozornění odepřít vlastníkovi nebo uživateli další užívání soukromé jednotky, což je dalekosáhlé opatření, které soudy pečlivě přezkoumávají. Sdružení může také požadovat své náklady a v případě, že pronájem způsobil škodu na společných prostorách, náhradu této škody.

Sdružení musí jednat důsledně. Tolerování krátkodobých pronájmů třemi majiteli po dobu několika let a následné jednání proti čtvrtému oslabuje argumenty, protože rozhodnutí, které zachází s podobnými případy odlišně, může být napadeno jako rozporné s požadavky přiměřenosti a spravedlnosti. VvE (Vented Vehicles - společenství vlastníků), které chce vymáhat dodržování předpisů, by mělo nejprve předložit schůzi jasnou politiku, uplatnit ji na všechny a zaznamenat ji do zápisu. Pokud je sdružení pasivní stranou, nikoli stranou vymáhající dodržování předpisů, je postoj jednotlivých vlastníků uveden v našem článku o tom, co dělat, když VvE selže ve svých povinnostech.

Co majitel riskuje

Finanční riziko je pro většinu majitelů větší než příjem z pronájmu. Soudní příkaz okamžitě ukončuje pronájem, což znamená, že majitel je vystaven riziku nájemníků, kteří se musí vystěhovat. Penále se denně hromadí a jsou vymahatelné. Náklady na řízení v těchto řízeních mohou být značné.

Pojištění je riziko, které je pravidelně přehlíženo. Stavební pojistky sjednané sdruženími majitelů nemovitostí často vylučují nebo omezují krytí škod vzniklých v důsledku komerčního využívání nebo užívání k jiným účelům než k bydlení a některé vyžadují oznámení o jakékoli změně užívání. Pokud k požáru nebo úniku vody dojde v bytě, který byl pronajímán komerčně v rozporu se smlouvou, může pojistitel snížit nebo odmítnout krytí a důsledky se neomezují pouze na dotčeného majitele: sdružení majitelů nemovitostí a jeho ostatní členové mohou utrpět schodek. Totéž platí pro osobní odpovědnost majitele a je vhodné si ji projít před prvním pronájmem, nikoli po něm. Náš přehled o tom, kdo hradí škody v bytovém domě, vysvětluje, jak se tyto ztráty rozdělují.

Nájemní právo přidává další vrstvu, která je jak ve směru vlastníka, tak i proti němu. Pronájem, který je ze své podstaty skutečně krátkodobý, nespadá pod běžná pravidla ochrany nájemníků, ale tato výjimka je vykládána úzce a závisí na záměru stran a na tom, jak je byt skutečně využíván. Od reformy nizozemského nájemního práva k 1. červenci 2024 již nájmy na dobu určitou pro samostatné domy v zásadě nejsou možné, s omezenými zákonnými výjimkami. Vlastník, který předpokládá, že krátkodobá smlouva automaticky končí k dohodnutému datu, a který se mýlí, skončí s nájemníkem, kterého nelze snadno požádat o odchod, a s VvE, který zároveň proti pronájmu vznese námitku. Povinnosti pronajímatele platí v mezidobí v plném rozsahu.

Co by měli vlastníci a sdružení dělat

Pro vlastníka je postup krátký. Než se k něčemu zavážete, včetně koupě, si přečtěte listinu o rozdělení nemovitosti a příslušné vzorové předpisy: určující je určení soukromých jednotek a případný zákaz komerčního využití, které jsou viditelné ve veřejných rejstřících. Zkontrolujte si domovní řád a zápisy z posledních několika schůzí, zda se jedná o zásady, které sdružení skutečně uplatňuje. Poté si ověřte obecní předpisy pro danou adresu a teprve poté se s příslušným poradcem podívejte na daňové a nájemní důsledky. Naše poznámka k úskalím nizozemského práva nemovitostí se zabývá tím, co dalšího je třeba před koupí ověřit.

Pro sdružení je prioritou zajistit si dokumenty, spíše než improvizovat. Pokud je listina mlčící nebo nejednoznačná, zvažte její změnu, která vyžaduje notářský zápis a zákonem předepsanou většinu, spíše než se snažit problém řešit prostřednictvím domovního řádu, který nebude obstojný. Formulujte zásady vymáhání rozhodnutí, důsledně je používejte, průběžně kontrolujte situaci v oblasti pojištění a zaznamenávejte rozhodnutí dostatečně jasně, aby byla vymahatelná. V případech, kdy se vztah mezi vlastníky zostřil, ale budova musí i nadále fungovat, mediace často dosáhne více než jen slyšení.

Law and More Radí sdružením vlastníků a vlastníkům bytů ohledně listiny o rozdělení nemovitosti, vzorových předpisů, vymáhání práva, pokut a řízení o krátkodobém pronájmu. Pokud chcete vědět, zda je ve vaší budově povoleno krátkodobé pronájmy, nebo zda vám hrozí soudní zákaz či pokuta, naše realitní právníci posoudí skutek a vaši situaci a řekne vám, co je realistické.

Nejčastější dotazy