Krátkodobé pronájmy pro expaty, mezinárodní zaměstnance a dočasné rezidenty zůstávají velmi oblíbené. Zároveň se právní rámec upravující tento typ pronájmu stává stále přísnějším. To, co dříve bývalo šedou zónou mezi turistickými pronájmy, krátkodobým ubytováním a běžným rezidenčním pronájmem, bylo do roku 2026 ostře definováno nedávnou legislativou a judikaturou.

Pro vlastníky bytů a sdružení vlastníků domů (SVJ) to vedlo k rostoucímu počtu sporů. Majitelé často vnímají krátkodobé pronájmy jako atraktivní zdroj příjmů, zatímco SVJ se potýkají s obtížemi, zvýšeným opotřebením a pojistnými riziky. Klíčové otázky proto zůstávají stejné: může SVJ krátkodobé pronájmy zakázat a za jakých podmínek? A co v praxi znamená nejnovější právní vývoj?

Co se v roce 2026 považuje za „krátkodobý pobyt“?

Jedním z nejdůležitějších vývojů je vyjasnění pojmu krátkodobého pobytu. Zatímco dočasné pronájmy na několik měsíců byly dříve často prezentovány jako forma „pravidelného pobytu“, od této interpretace se do značné míry upustilo.

V roce 2026, legislativa a případy zákon V širším smyslu rozlišujeme tři kategorie. Turistické nebo rekreační pronájmy se obvykle týkají velmi krátkých období, často maximálně třiceti dnů, typicky pro střídající se hosty. Krátkodobé pronájmy se vztahují k dočasným pronájmům na omezenou dobu, obvykle jeden až šest měsíců, specifickým cílovým skupinám, jako jsou expati, studenti nebo dočasní pracovníci. Běžné rezidenční pronájmy se týkají dlouhodobého užívání s plnou ochranou nájemce a skutečně trvalým rezidenčním charakterem.

Toto rozlišení je zásadní, protože krátkodobé pronájmy jsou stále častěji klasifikovány jako hybridní forma s komerčním charakterem, spíše než jako běžné rezidenční využití.

Dělicí listina: právní základ v rámci sdružení vlastníků nemovitostí

Prakticky v každém sporu týkajícím se krátkodobých pronájmů v bytových domech je rozhodující jeden dokument: listina o rozdělení nemovitosti. Tato listina tvoří soukromoprávní základ sdružení vlastníků nemovitostí a má vyšší právní sílu než domovní řád nebo usnesení valné hromady.

Většina listin o rozdělení nemovitosti obsahuje ustanovení o určení, které například uvádí, že soukromá jednotka je „určena k užívání jako obydlí“. Klíčovou právní otázkou je, jak by měl být pojem „užívání jako obydlí“ vykládán. Nizozemský Nejvyšší soud a několik odvolacích soudů poskytly v posledních letech k této otázce důležité pokyny.

V judikatuře se ustáleným názorem říká, že „užívání k obydlí“ obecně znamená trvalý charakter. To znamená, že obyvatel má v bytě své hlavní bydliště a že toto užívání vykazuje určitý stupeň trvalosti. Pokud je byt strukturálně a opakovaně pronajímán různým obyvatelům, zejména za komerční sazby a s doplňkovými službami, soudy to stále častěji kvalifikují jako využívání k podnikání. V takových případech se užívání již nepovažuje za bydlení, ale spíše za srovnatelné s provozováním hotelu nebo penzionu.

Zákazy komerčního využití a vzorové předpisy

Kromě ustanovení o určení obsahuje mnoho listiny o rozdělení nemovitosti nebo příslušných vzorových předpisů ustanovení zakazující komerční využití. V této souvislosti hraje významnou roli zejména vzorový předpis z roku 2017. Při posuzování souladu soudy zkoumají nejen znění předpisů, ale také to, jak se pronájem v praxi skutečně provádí.

Mezi relevantní faktory patří četnost střídání nájemníků, rozsah nabízených doplňkových služeb, jako jsou úklidové nebo úklidové služby, a způsob, jakým je nemovitost propagována. Čím více se pronájem podobá profesionálnímu využívání, tím je pravděpodobnější, že bude považován za neslučitelný s rezidenčním označením.

Zvýšení DPH a komerční povaha krátkodobých pronájmů

Dalším vývojem, který má v roce 2026 další váhu, je zvýšení sazby DPH u krátkodobých pronájmů na 21 procent. Tato fiskální změna je více než jen pouhým zvýšením nákladů pro pronajímatele. Posiluje názor zákonodárce, že krátkodobé pronájmy představují spíše komerční službu než běžný rezidenční pronájem.

Ve sporech mezi sdruženími vlastníků bytů a vlastníky bytů se tato kvalifikace DPH stále častěji používá k podpoře argumentu, že krátkodobé pobyty se nekvalifikují jako běžné bydlení. Ačkoli daňové právo a občanské právo jsou formálně oddělené, jejich klasifikace se v praxi stále více shodují.

Pokuty a vymáhání v rámci sdružení vlastníků nemovitostí

Mnoho sdružení vlastníků nemovitostí se snaží vynutit dodržování smlouvy o rozdělení majetku prostřednictvím ustanovení o pokutách v domovním řádu. Klíčovým právním bodem v této souvislosti je, že domovní řád nesmí zavádět nové zákazy, které již nemají základ v smlouvě o rozdělení majetku.

Pokuta za krátkodobé pronájmy je platná pouze tehdy, pokud listina o rozdělení nemovitosti nebo příslušné vzorové předpisy již obsahují zákaz komerčního využití nebo využití v rozporu s účelem bydlení. Domovní řád může takový zákaz dále specifikovat, ale nesmí jej rozšířit. Toto rozlišení je zásadní a často tvoří jádro soudního řízení.

Role obce versus role sdružení vlastníků nemovitostí

Častým omylem je, že obecní povolení k krátkodobému nebo turistickému pronájmu automaticky opravňuje majitele k pronájmu bytu. To je nesprávné. Obce posuzují soulad s veřejným právem, zejména s právními předpisy v oblasti bydlení a místními vyhláškami. Sdružení vlastníků nemovitostí naopak fungují v oblasti soukromého práva, a to především s odkazem na listinu o rozdělení nemovitosti a související předpisy.

Tyto systémy existují vedle sebe. Je proto zcela možné, aby majitel vlastnil všechna potřebná obecní povolení, a přesto mu soud na žádost sdružení vlastníků nemovitostí nařídil ukončit krátkodobé pronájmy a zaplatit značné pokuty. V praxi je tento rozdíl pro majitele často nepříjemným překvapením.

Rizika pro majitele bytů

Pronájem bytu v rozporu s pravidly sdružení vlastníků bytů s sebou nese značná rizika. Sdružení vlastníků bytů stále častěji zahajují zkrácená řízení, aby dosáhli okamžitého zákazu krátkodobého pronájmu, často s vysokými denními pokutami.

Ve výjimečných případech, zejména v případě závažného a přetrvávajícího obtěžování, může být majitel dokonce dočasně zbaven práva užívat svůj vlastní byt. Kromě toho hrají stále důležitější roli otázky pojištění. Mnoho pojistných smluv na budovy, které mají sdružení vlastníků nemovitostí (HOA), vylučuje krytí škod vzniklých v důsledku komerčního využívání. V případě požáru nebo poškození vodou to může mít dalekosáhlé finanční důsledky, a to nejen pro pronajímatele, ale potenciálně i pro sdružení vlastníků nemovitostí jako celek.

Závěr

Do roku 2026 se prostor pro krátkodobé pronájmy v rámci struktury sdružení vlastníků nemovitostí stále více omezuje. Legislativa, judikatura a fiskální vývoj směřují stejným směrem: krátkodobé pronájmy jsou stále více považovány za formu komerčního využití, která není snadno slučitelná s rezidenčním označením.

Pro sdružení vlastníků bytů je nezbytné udržovat své předpisy aktuální, zavést jasné zásady pro jejich vymáhání a jednat důsledně. Pro majitele bytů s sebou investování do krátkodobých pronájmů bez předchozího právního posouzení nese značné riziko.

Jste účastníkem sporu ohledně krátkodobých pronájmů v rámci vašeho sdružení vlastníků nemovitostí, nebo byste chtěli předem posoudit, zda je krátkodobé pronájmy ve vaší budově povoleny? Law & More radí jak sdružením vlastníků bytů, tak i vlastníkům bytů ohledně jejich práv, povinností a strategických možností.

Nejčastější dotazy

Může sdružení vlastníků nemovitostí zcela zakázat krátkodobé pronájmy?
Ano, sdružení vlastníků nemovitostí může účinně zakázat krátkodobé pronájmy, pokud to vyplývá ze smlouvy o rozdělení bytu. Pokud smlouva určuje byty pouze k bydlení a zakazuje komerční využití, soudy stále častěji akceptují, že opakované krátkodobé pronájmy nespadají pod povolené bydlení.

Kvalifikuje se krátkodobý pobyt vždy jako komerční využití?
Ne automaticky, ale v praxi se to často stává. Soudy posuzují faktory, jako je četnost střídání nájemníků, délka pobytů, cílová skupina a nabídka doplňkových služeb. Čím více se pronájem podobá profesionálnímu ubytování, tím je pravděpodobnější, že bude považován za komerční využití.

Co když nájemník zůstane několik měsíců?
Delší pobyt neznamená automaticky bydlení. I pronájmy na několik měsíců se mohou kvalifikovat jako krátkodobé, pokud je byt opakovaně pronajímán různým nájemníkům bez trvalého bydlení.

Může samotný domovní řád zakázat krátkodobé pronájmy?
Ne. Domovní řád nesmí zavádět nová omezení, která již nejsou zakotvena v listině o rozdělení nemovitosti nebo v příslušných vzorových předpisech. Mohou pouze dále upřesnit stávající zákazy.

Má obecní povolení přednost před omezeními HOA?
Ne. Městské povolení se týká pouze dodržování veřejnoprávních předpisů. Omezení sdružení vlastníků nemovitostí jsou založena na soukromém právu a zůstávají plně vymahatelná, i když jsou všechna městská povolení vydána.

Může sdružení vlastníků nemovitostí ukládat pokuty za krátkodobé pronájmy?
Ano, za předpokladu, že pokuta vychází z platného zákazu v listině o rozdělení nemovitosti nebo nařízeních. Soudy pečlivě zkoumají, zda jsou pokuty přiměřené a řádně odůvodněné.

Jakým rizikům čelí majitelé, pokud budou i přes námitky pokračovat v krátkodobých pronájmech?
Majitelé mohou čelit soudním příkazům, vysokým pokutám, dočasné ztrátě užívání bytu a vážným problémům s pojistným krytím.

Je pravděpodobné, že krátkodobý pobyt bude v budoucnu opět jednodušší?
Současný legislativní, soudní a fiskální vývoj ukazuje opačný směr. Očekává se, že krátkodobé pobyty v bytových domech budou čelit spíše přísnější kontrole než uvolnění.