Každý, kdo si přeje vypovědět nájemní smlouvu na své komerční prostory nebo komu pronajímatel hrozí vypovězení, musí nejprve vědět, pod jaký režim nájemní smlouva spadá. Jak je uvedeno v první části této série, pro komerční prostory 7:290 (obchody, pohostinství, řemeslné podniky) a pro komerční prostory 7:230a (kanceláře, sklady, cvičebny) platí zásadně odlišná pravidla. Tento rozdíl není nikde tak rozhodující jako při vypovězení.
U komerčních prostor dle § 7290 může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu pouze z vyčerpávajícího počtu zákonných důvodů a platí přísné formální požadavky. U komerčních prostor dle § 7230a je prahová hodnota pro pronajímatele mnohem nižší: výpověď je v zásadě bez formálních důvodů a nevyžaduje udání důvodu. Tento článek se zabývá oběma situacemi.
Ukončení komerčního prostoru 7:290
Formální požadavky
Ukončení nájmu komerčního prostoru o rozloze 7:290 podléhá přísným formálním požadavkům. Ukončení musí být provedeno písemně, buď doporučeným dopisem, nebo příkazem soudního vykonavatele. Minimální výpovědní lhůta je jeden rok. Ukončení, které nesplňuje tyto požadavky, je neplatné a nemá žádné právní účinky. Nájemní smlouva pak jednoduše pokračuje.
Výpověď musí být nájemci doručena před koncem aktuálního období nájmu. Pokud nájemce ukončí smlouvu příliš pozdě, bude mu nájemní smlouva automaticky prodloužena o další období.
Důvody pro výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel komerčních prostor o rozloze 7 290 můše vypovědět smlouvu pouze z důvodů, které zákon taxativně vyjmenovává. Pro vypovězení na konci prvního období (prvních pět let) platí pouze dva důvody: nájemce se nechová jako řádný nájemce (trvale špatné nájemní podmínky) nebo pronajímatel naléhavě potřebuje pronajatou nemovitost pro osobní potřebu. Po prvním období se přidává třetí důvod: zvážení zájmů pronajímatele na vypovězení oproti zájmům nájemce na pokračování, v němž musí pronajímatel prokázat závažný zájem.
Podrobnou diskusi o jednotlivých důvodech pro ukončení a judikatuře k nim naleznete v článku „Komerční nájemní smlouva (7:290 DCC): Ochrana a důvody pro ukončení nájmu maloobchodních prostor“ na jiném místě těchto webových stránek.
Nájemce, který si přeje prodloužit
Nájemce komerčního prostoru o rozloze 7 290 m², který obdrží výpověď, ale chce v něm zůstat, musí do šesti týdnů od doručení výpovědi písemně vznést námitku. Pokud tak neučiní, nájemní smlouva končí oznámeným dnem. Pokud vznese námitku, musí pronajímatel předložit výpověď okresnímu soudu. Nájemní smlouva končí pouze v případě, že soud výpověď schválí. Do té doby smlouva pokračuje v platnosti.
Ukončení komerčního prostoru 7:230a
Hlavní pravidlo: ukončení pracovního poměru bez udání důvodu
U komerčních prostor dle § 7230a je zákon vůči pronajímateli mnohem shovívavější. Nájemní smlouva končí jejím ukončením s dodržením výpovědní lhůty sjednané ve smlouvě, nebo pokud tato neexistence neexistuje, s dodržením zákonné doby. Důvod pro ukončení není vyžadován. Pronajímatel nemusí vysvětlovat, proč si přeje ukončit smlouvu. Nájemce v zásadě nemá právo na její pokračování.
Ochrana před vystěhováním: odklad prostřednictvím soudu
Ačkoli nájemce komerčního prostoru 7:230a nemá právo na prodloužení nájemní smlouvy, má právo na ochranu před vystěhováním. To znamená následující: po ukončení nájemní smlouvy a oznámení pronajímatele o vystěhování může nájemce do dvou měsíců od data vystěhování požádat okresní soud o prodloužení doby trvání vystěhování. Soud zvažuje zájmy obou stran. Maximální prodloužení je jeden rok na žádost, celkem však tři roky.
Ochrana před vystěhováním tedy nepředstavuje právo na pokračování v užívání nájemní smlouvy, ale pouze odklad. Po uplynutí maximální doby trvání musí být prostory vyklizeny.
Předčasné ukončení pracovního poměru a role možností přerušení pracovního poměru
U komerčních prostor dle § 7:290 i 7:230a může smlouva obsahovat klauzuli o ukončení smlouvy: smluvní ustanovení, které dává stranám právo předčasně ukončit nájemní smlouvu. U komerčních prostor dle § 7:290 musí být taková klauzule přiměřená ochraně, kterou zákon poskytuje nájemci; ustanovení, které fakticky dává pronajímateli právo kdykoli ukončit smlouvu, by mohlo být v rozporu s kogentním charakterem režimu.
Každý, kdo používá klauzuli o ukončení smlouvy, musí dodržovat přesné procesní požadavky: správnou dobu trvání, správnou formu (registrovanou nebo soudní příkazem) a správné datum ukončení. Jeden den pozdě znamená, že ukončení nemá žádný účinek a nájemní smlouva pokračuje po další období.
Také je třeba dbát na mlčky obnovené nájemní smlouvy. Pokud nájemní smlouva vyprší a žádná ze stran ji nevypoví, smlouva se ve většině případů mlčky obnovuje na dobu původní doby nebo na dobu neurčitou, v závislosti na znění smlouvy. Včas si ověřte, zda je obnovení žádoucí.
Časté chyby při ukončení pracovního poměru
V praxi se setkáváme s opakujícími se chybami při ukončení provozu komerčních prostor:
- Příliš pozdní ukončení, takže je překročena roční výpovědní lhůta a nájemní smlouva automaticky pokračuje na další období.
- Ukončení smlouvy bez zákonem požadované formy (běžným e-mailem nebo telefonicky namísto doporučeného dopisu nebo písemné obsílky), čímž se ukončení stává neplatným.
- Jako pronajímatel vypovězení smlouvy o komerčním prostoru o rozloze 7 290 bez udání důvodu, po kterém se nájemce obrátí na okresní soud a výpověď je anulována.
- Jako nájemce jsem včas nepodal námitku proti ukončení smlouvy o komerčním prostoru o rozloze 7 290, čímž zaniká právo na pokračování.
- Zapomenutí dodací povinnosti: i když je ukončení smlouvy platné, může nájemce nést odpovědnost za škodu způsobenou tím, že prostory nebyly vráceny ve smluvně dohodnutém stavu.
- V případě komerčního prostoru 7:230a došlo k promeškání dvouměsíční lhůty pro podání žádosti o ochranu před vystěhováním, po níž toto právo definitivně zaniká.
Závěr
Ukončení obchodních prostor se zdá být jednoduché, ale při bližším zkoumání má nespočet formálních i obsahových úskalí. Ať už jste nájemník nebo pronajímatel: chyba v postupu může vést k pokračování nájemního vztahu, který si nepřejete, nebo ke ztrátě ochranných práv, která jste mohli využít. Vždy si včas před odesláním nebo přijetím výpovědi ověřte lhůty, požadovaný formulář a platný režim.
Právníci specializující se na nájemní právo Law & More Pomůžeme vám ve všech fázích řízení o ukončení pracovního poměru, od prvního dopisu až po jakékoli řízení před okresním soudem. Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci.
Často kladené otázky
Jaká je výpovědní lhůta pro komerční prostory?
Pro komerční prostory 7:290 je zákonná minimální výpovědní lhůta jeden rok. Výpověď musí být provedena písemně doporučeným dopisem nebo příkazem soudního vykonavatele. Pro komerční prostory 7:230a platí doba sjednaná ve smlouvě; zákonná minimální lhůta neexistuje.
Může pronajímatel jednoduše vypovědět nájemní smlouvu na obchod?
Ne. U komerčních prostor o rozloze 7:290 může pronajímatel vypovědět smlouvu pouze z důvodů taxativně vyjmenovaných v zákoně, jako je naléhavá osobní potřeba nebo trvale špatné nájemní podmínky. Výpověď bez uznaného důvodu nemá právní účinky.
Jaká je ochrana před vystěhováním podle § 7:230a?
Po ukončení nájemní smlouvy může nájemce komerčního prostoru o velikosti 7:230a požádat okresní soud o prodloužení lhůty pro vystěhování. Tato žádost musí být podána do dvou měsíců od oznámeného data vystěhování. Maximální prodloužení je celkem tři roky.
Co je to klauzule o rozvodu v nájemní smlouvě?
Klauzule o ukončení nájmu je smluvní ustanovení, které dává jedné nebo oběma stranám právo předčasně ukončit nájemní smlouvu. U komerčních prostor o rozloze 7 290 m2 musí být takové klauzule v souladu s povinnou zákonnou ochranou nájemce.
Více z této série o právu komerčního nájmu
Tento článek je součástí naší třídílné série o právu komerčního nájmu. Přečtěte si také další části:
