Hypotéka po rozvodu: společná odpovědnost a jak se zbavit hypotéky

Hypotéka po rozvodu se neváže na osobu, která si dům ponechává; váže se na obě jména v úvěru, dokud banka formálně nerozhodne jinak. V Nizozemsku jsou spoludlužníci společně a nerozdílně odpovědní, což znamená, že věřitel může požadovat celý dluh po kterémkoli z vás. Odstěhování, dohoda, že váš bývalý partner bude platit, nebo dokonce podpis rozvodové smlouvy nic nemění vůči bance. Pouze zproštění společné a nerozdílné odpovědnosti udělené věřitelem tuto odpovědnost ukončí.

Tento článek se zabývá domem a úvěrem: jak funguje ručení, jak se získá prominutí, co se stane, když banka odmítne, a jak se majetek převádí u notáře. Širší vypořádání majetku je popsáno v našem článku o omezeném společném jmění a otázka, kdo je oprávněn v domě zůstat, je řešena v článku o rozvodu a společném bytě manželů.

Vlastnictví a odpovědnost jsou dvě různé otázky

Začněme tím, že oddělíme dvě věci, které se neustále zaměňují. Vlastnictví je zaznamenáno v listině o převodu nemovitosti registrované u katastru nemovitostí (Kadaster) a říká, kdo vlastní nemovitost a v jakém poměru. Ručení vyplývá z úvěrové smlouvy a zástavní listiny a říká, kdo dluží bance. V obou obvykle figurují tytéž dvě osoby, ale ne vždy, a odpovědi se mohou lišit.

Způsob rozdělení vlastnictví závisí na vztahu. Manželé a registrovaní partneři, kteří uzavřeli manželství nebo se zaregistrovali od 1. ledna 2018, jsou v omezeném společném jmění, takže dům nabytý během vztahu je ve společném vlastnictví rovným dílem, zatímco dům, který jeden z nich vlastnil dříve, v zásadě zůstává v soukromí. Pro manželství před tímto datem se obvykle uplatňuje starší, všeobjímající společenství. Vyrovnání v manželství může toto vše změnit a manželství uzavřené v zahraničí se může řídit zahraničním majetkovým právem, které může stanovit notář občanského práva. Náš článek o majetku v manželství a po něm stanoví tyto režimy.

Nesezdaní partneři, kteří koupili nemovitost společně, vlastní nemovitost v jednoduchém spoluvlastnictví podle knihy 3 občanského zákoníku v poměrech uvedených v převodní listině. Tyto poměry nemusí být nutně fifty-fifty a automaticky nesledují, kdo kolik zaplatil. Pokud jeden z partnerů přispěl z kupní ceny více, než je uvedeno v převodní listině, musí být nárok na tuto částku založen na něčem jiném, například na dohodě o společném soužití, půjčce nebo nároku na bezdůvodné obohacení, a právě tento bod měl být v dané době zaznamenán.

Co vlastně znamená společná a nerozdílná odpovědnost

Pokud si dva lidé vezmou hypotéku společně, každý z nich dluží bance celý dluh, nikoli jeho polovinu. To je společná a nerozdílná odpovědnost (hoofdelijke aansprakelijkheid) podle Knihy 6 Občanského zákoníku. Věřitel si může vybrat, kterého dlužníka bude stíhat, a může ho stíhat za vše. Mezi vámi dvěma může být vnitřní rozdělení v poměru padesát na padesát a kdokoli zaplatí více, než je jeho vnitřní podíl, má právo na postih vůči druhému. Regres je však nárok vůči soukromé osobě, který má přesně tolik hodnot, kolik je tato osoba schopna zaplatit.

Z toho plynou tři důsledky, které lidi pokaždé překvapí. Zmeškané platby ovlivňují úvěrové záznamy obou stran v národním úvěrovém registru, ať už je způsobil kdokoli. Společná hypotéka se počítá jako závazek při posuzování jakékoli nové půjčky, o kterou žádáte, a proto si bývalý partner, který se odstěhoval, často nemůže koupit vlastní bydlení, dokud nedojde k propuštění. A dohoda mezi vámi dvěma, že jeden z vás bude nést hypotéku, má účinek pouze mezi vámi: banka není stranou vaší smlouvy a není jí vázána.

Zproštění od společné a nerozdílné odpovědnosti

Zproštění od společné a nerozdílné odpovědnosti (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) je rozhodnutím věřitele a pouze věřitel jej může udělit. Žádný soud nemůže bance nařídit, aby dlužníka zproštěla, a žádný rozsudek o rozvodu to nečiní automaticky. Banka jej udělí pouze tehdy, pokud zbývající dlužník může celý úvěr splácet sám, což se posuzuje v podstatě stejně jako u nové žádosti o hypotéku: příjem, další závazky, hodnota nemovitosti a příslušné úvěrové standardy.

Praktický problém spočívá v tom, že oddělení obvykle snižuje úvěrovou kapacitu obou stran najednou. Dva příjmy se stanou jedním a výživné povinnosti se započítávají jako závazek plátce a v určitých mezích a pokud jsou dostatečně zajištěny, jako příjem příjemce. To je jeden z důvodů, proč se výživné a hypotéka vypořádávají současně, a ne postupně.

Banky obecně chtějí vidět podepsanou dohodu o rozvodu nebo rozluce, která zaznamenává, kdo a za jakých podmínek nemovitost přebírá, nedávnou zprávu o ocenění, doklad o příjmu a aktuální výpis z úvěru. Pokud je převzetí financováno zvýšením hypotéky, je toto zvýšení posuzováno jako nový úvěr a podle pravidel platných od roku 2013 musí být splaceno anuitně nebo lineárně, aby bylo možné uplatnit úlevu na úrocích. Zda a jak se úleva na úroky vztahuje na vaši situaci, je daňová otázka; zeptejte se ji daňového poradce, než abyste odpověď předpokládali, protože následky chybného posouzení trvají roky.

Pokud je propuštění odmítnuto, možnosti vám nevyčerpaly, ale zbývající jsou užší: prodat nemovitost, najít si dodatečný příjem nebo zajištění, které uspokojí věřitele, požádat jiného věřitele o refinancování celého úvěru na jedno jméno nebo zůstat spoluodpovědným po stanovenou dobu s jasnými písemnými ujednáními. Co byste neměli dělat, je považovat odmítnutí za důvod k ponechání záležitosti nevyřešené, protože závazek jednoduše pokračuje.

Tři trasy a kolik vás každá z nich stojí

Téměř každý případ končí jedním ze tří způsobů. Při převzetí si jeden z partnerů ponechá dům a odkoupí podíl druhého; banka propustí odcházejícího partnera a notář sepíše listinu o rozdělení, která se zapíše do katastru nemovitostí. Toto je nejčistší výsledek a také ten, který nejvíce závisí na finanční dostupnosti.

Při prodeji se nemovitost dostane na trh, hypotéka se splatí z výtěžku a zbytek se rozdělí nebo se rozdíl rozdělí. Prodej vyžaduje spolupráci obou vlastníků v každém kroku, od pokynu realitního makléře až po převodní listinu, a proto má odmítnutí podpisu tak rušivou sílu.

Třetí cesta, setrvání ve spoluvlastnictví po určitou dobu, je někdy nevyhnutelná, například dokud děti nedokončí školní rok. Je také nejrizikovější, protože odpovědnost pokračuje v plném rozsahu, žádná ze stran nemůže finančně pokračovat a hromadí se spory o náklady na údržbu a zmeškané platby. Pokud se pro ni rozhodnete, stanovte si písemně datum ukončení a mechanismus ukončení: co spouští prodej, kdo pověří agenta, co se stane, když jedna ze stran nepodepíše, a jak se náklady do té doby rozdělí.

Výpočet nadhodnocení nebo zbytkového dluhu

Výše odkupní částky se odvíjí od hodnoty nemovitosti a zůstatku úvěru. Pro jednání poskytuje hodnota WOZ hrubý odhad, ale banky a notáři vycházejí z nedávné zprávy o ocenění (taxatierapport) a pokud se strany nemohou dohodnout na znalci, je levnější jmenovat jednoho společně nebo požádat o posouzení tři agenty než vést soudní spor.

Odečtěte od hodnoty nesplacenou hypotéku. Kladný rozdíl je nadhodnocení (overwaarde), které se dělí v poměru, v jakém je nemovitost držena, obvykle v případě společně vlastněného domu polovina. Záporný rozdíl je zbytkový dluh (restschuld), který se dělí stejným způsobem, pokud nebylo dohodnuto jinak. To stojí za zdůraznění: zbytkový dluh se dělí, nepřipojuje se pouze k tomu, kdo odchází.

Pravidelně se objevují dvě úpravy. Pokud jeden z partnerů zaplatil kupní cenu ze soukromých prostředků nebo z dědictví či daru, může existovat nárok na náhradu vůči společenství vlastníků nemovitostí a jeho výše závisí na pravidlech platných v době platby. A pokud jeden z partnerů splácí hypotéku v plné výši, zatímco oba zůstávají povinni, může být za dané období splatné vyrovnání mezi nimi, které bude započítáno proti jakékoli kompenzaci za výhradní užívání nemovitosti. Oba body jsou upraveny ve smlouvě a nejsou ponechány na notáře.

Kdo může bydlet v domě, dokud se záležitosti nevyřeší

Vlastnictví nerozhoduje o užívání bytu během rozvodu. Během trvání řízení může kterýkoli z manželů požádat soud o předběžná opatření, a jedním z nich je výhradní užívání společné domácnosti po celou dobu trvání případu. Soud zvažuje zájmy obou stran a v případě dětí i stabilitu jejich situace. Náš článek o předběžných opatřeních v rozvodovém řízení vysvětluje, jak toto podání funguje.

Po registraci rozvodu existuje další pravidlo: manžel/manželka, který/á v daném okamžiku žil/a v společné domácnosti, může podle článku 1:165 občanského zákoníku požadovat vůči druhému/druhé po dobu šesti měsíců její další užívání, a to i v případě, že je druhý/á výhradním vlastníkem/vlastnicí. Jedná se o dočasné, nikoli trvalé právo, a nemá vliv na to, kdo je dlužníkem hypotéky.

Pro nesezdané partnery nic z toho neplatí. Neexistuje žádné zákonné právo na další užívání a s rozvodem není spojeno žádné řízení o předběžných opatřeních, takže užívání vyplývá z vlastnictví, z dohody o společném soužití nebo z toho, na čem se strany dohodnou. V praxi může spoluvlastník, kterému je vyloučeno vstupovat do nemovitosti, požádat soud v řízení o předběžném opatření o přístup k nemovitosti nebo o ujednání o jejím užívání a spoluvlastník, který má výhradní právo k užívání, může druhému spoluvlastníkovi dlužit náhradu za užívání.

Když druhá strana nebude spolupracovat

Odmítnutí podpisu je nejčastější patovou situací a nizozemské právo na ni má řešení. Nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví: Článek 3:178 občanského zákoníku umožňuje kterémukoli spoluvlastníkovi kdykoli požadovat rozdělení, a pokud se strany nemohou dohodnout, článek 3:185 umožňuje soudu nařídit, jak rozdělení proběhne, včetně prodeje a rozdělení výtěžku. V naléhavých případech článek 3:174 umožňuje soudu zmocnit jednoho spoluvlastníka k prodeji nemovitosti tak, aby prodej mohl proběhnout bez podpisu druhého spoluvlastníka.

Jde o skutečné nápravné prostředky, ale vyžadují čas a peníze, takže rozumným postupem je nejprve pokusit se dosáhnout dohody. Mediace neboli vyjednávání prostřednictvím dvou právníků přemění ocenění a výpis z úvěru na závazky s daty. Pokud se to nepodaří, může řízení o předběžném opatření vést k rozhodnutí během několika týdnů v bodech, které nemohou čekat, jako je například pověření realitního makléře, přístup k prohlídkám nebo platba měsíční splátky.

Ať už si zvolíte jakoukoli cestu, hypotéku splácejte dál. Nedoplatky poškozují obě strany, oslabují argumenty pro zproštění odpovědnosti a v nejhorším případě vedou k vymáhání ze strany věřitele, kdy je nemovitost prodána za podmínek věřitele, nikoli za vašich.

Národní hypoteční záruka a zbytkový dluh

Pokud je úvěr kryt Národní hypoteční zárukou (Nationale Hypotheek Garantie, NHG), lze zbytkový dluh po nuceném prodeji prominout. Rozpad vztahu je jednou z uznávaných situací, ale prominutí je podmíněné: prodej musí být proveden za účasti a se souhlasem garančního fondu, oba bývalí partneři musí spolupracovat a dlužníci nesmí jednat zaviněně. Limit záruky a podmínky stanoví každoročně garanční fond a zveřejňuje je na svých webových stránkách, proto si raději ověřte verzi, která se na váš úvěr vztahuje, než abyste se spoléhali na obecná čísla.

Pokud neexistuje krytí NHG, je zbývající dluh běžným společným dluhem. Zůstává i po prodeji, lze jej v plné výši vymáhat vůči kterémukoli z dlužníků a musí být mezi stranami v úvěrové smlouvě vypořádán. Dohoda o tom, kdo co platí, v jakém termínu a co se stane, pokud jedna z nich nedodrží své závazky, je rozdílem mezi uzavřeným případem a pohledávkou, která se znovu objeví po letech.

Správné pořadí kroků

Pořadí je důležitější než rychlost. Nejprve zjistěte, kdo nemovitost vlastní a v jakých poměrech a jaký majetkový režim se vztahem řídí. Získejte aktuální výpis z úvěru a nedávné ocenění, aby nadhodnocení nebo nedostatečné ocenění bylo spíše číselné než názorové. Teprve poté vyjednávejte o podmínkách: kdo dům převezme, jaký je odkup, jak se rozdělí náklady na ocenění, notáře a banku, od kterého data nese nájemník provozní náklady a do kdy musí být vše dokončeno.

Tyto podmínky zaznamenejte v písemné dohodě. Pro manžele a registrované partnery se jedná o rozvodovou smlouvu, která se zabývá i výživným, nároky na důchod a zbytkem vypořádání; náš článek o společném bytě po rozvodu ukazuje, jak do toho zapadá odstavec o bydlení. Pro nesezdané partnery se jedná o dohodu o rozdělení majetku, která zaznamenává rozdělení spoluvlastnictví. Podepsanou dohodu vezměte k věřiteli, zajistěte si písemné zrušení spoluvlastnictví a teprve poté pověřte notáře, který sepíše listinu o rozdělení majetku a v případě financování odkupu i novou zástavní listinu. Odcházející partner je volný od okamžiku, kdy zrušení majetku nabude účinnosti a listina je zaregistrována, a to ani o den dříve.

Vyplatí se uzavřít dva nedokončené konce najednou. Aktualizujte jakékoli termínované životní pojištění spojené s hypotékou, protože pojistky často uvádějí bývalého partnera jako obmyšleného nebo pojistníka. A zkontrolujte, co se stane s novým partnerem, který se k hypotéce připojí později: spolupodepisující partner se stává společně a nerozdílně odpovědným stejným způsobem, což je rozhodnutí, které je třeba učinit záměrně, a ne jako součást víkendu nastěhování.

Kdy zapojit právníka

Jednoduché případy s uspokojivým příjmem a spolupracujícím bývalým partnerem často zvládne hypoteční poradce a notář. Právní poradenství si vyslouží v případech, kdy jsou sporné částky, kdy je režim majetku nejasný nebo cizí, kdy se jedná o nároky na úhradu dluhů nebo podnikání, kdy jedna ze stran odmítá podepsat nebo odejít, nebo kdy se začaly hromadit nedoplatky.

Law & More poskytuje poradenství manželům/manželkám, registrovaným partnerům a osobám žijícím ve společné domácnosti v otázkách bydlení v případě rozchodu: vypořádání spoluvlastnictví, zproštění společné a nerozdílné odpovědnosti, smlouva o hypotéce a řízení v případě selhání spolupráce. Pokud je vaše jméno stále uvedeno na hypotéce na dům, ve kterém již nebydlíte, nebo si chcete dům ponechat a potřebujete vědět, zda je to realistické, naše tým rodinného práva s vámi probereme pozici.