Nizozemské právo o komerčním nájmu rozděluje pronajímané obchodní prostory do dvou režimů s velmi odlišnými důsledky. Obchodní a pohostinské prostory spadají pod článek 7:290 nizozemského občanského zákoníku (Burgerlijk Wetboek, BW) a jsou silně chráněny: zákonná doba trvání pět plus pět let, ukončení pouze z důvodů uvedených v zákoně a právo na změnu výše nájemného soudem. Vše ostatní, co není obytným prostorem, od kanceláří a skladů až po laboratoře a konzultační místnosti, spadá pod článek 7:230a BW, kde mají strany z velké části volnost ve smluvním vztahu a nájemce má pouze jednu záruku: ochranu před vystěhováním, a to maximálně po dobu tří let.
Která z těchto dvou možností platí, určuje zákon, nikoliv ustanovení vaší smlouvy. Tato jediná otázka určuje, jak dlouho jste vázáni smlouvou, jak a kdy se kterákoli ze stran může od smlouvy odvolat a zda lze nájemné vůbec napadnout. Následuje popis obou režimů, jejich podmínek a výpovědních lhůt, zákonných důvodů pro ukončení smlouvy, postupu pro přezkum nájemného a ochrany před vystěhováním, která je jedinou skutečnou obranou pro nájemníky jiných obchodních prostor.
Který režim se vztahuje na vaše prostory
Článek 7:290 BW se vztahuje na zastavěný prostor určený k užívání jako obchod, restaurace nebo kavárna, provozovna s odběrem jídla nebo rozvozem, řemeslný podnik (ambachtsbedrijf) nebo hotel, za podmínky, že nemovitost obsahuje veřejně přístupný prostor, kde je zboží nebo služby dodáváno přímo zákazníkům. Kempingové provozovny jsou výslovně zahrnuty. Pozemky, příslušenství a veškeré závislé obytné prostory, které patří k prostorám, se řídí stejným režimem, a proto je byt nad obchodem obvykle součástí stejné chráněné nájemní smlouvy. V praxi se jedná o svět 290-bedrijfsruimte : hlavní třída, nákupní centrum, restaurace, hotel.
Všechno ostatní, co je postavenou nemovitostí a není obytným prostorem, je podle článku 7:230a BW považováno za přestupní prostory . Nacházejí se zde kanceláře, distribuční centra, dílny bez veřejného pultu, skladovací jednotky, datová centra a cvičebny účetních, fyzioterapeutů a konzultantů. Neexistuje žádná třetí kategorie ani rozdíl mezi nimi.
Rozhodujícím kritériem je užívání, na kterém se strany dohodly při uzavření nájemní smlouvy, ve spojení se způsobem, jakým jsou prostory skutečně využívány. Označení nájemní smlouvy za kancelářskou neznamená, že se jedná o kancelářskou nájemní smlouvu, pokud nájemce provozuje obchod s pultem otevřeným zákazníkům, a ustanovení, které stanoví, že si strany zvolí režim 7:230a, nemá žádný účinek, pokud se prostory objektivně kvalifikují jako maloobchodní prostory. Ve smíšených situacích soud zkoumá hlavní účel pronájmu a to, zda ostatní části slouží tomuto účelu; sklad za obchodem obvykle navazuje na obchod. Vzhledem k tomu, že pravidla 7:290 jsou podle článku 7:291 BW částečně závazná ve prospěch nájemce, nemohou se strany jednoduše dohodnout na jejich ukončení.
Jak dlouho trvá leasingová smlouva 7:290
Nájemní smlouva dle § 7:290 se uzavírá na pět let nebo na delší dobu stanovenou na základě dohody stran. Článek 7:292 BW přeměňuje nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou nebo na dobu delší než dva, ale kratší než pět let, na nájemní smlouvu na pět let. Po skončení první doby trvání nájemní smlouvy ze zákona pokračuje na druhou dobu pěti let; pokud byla první doba delší než pět let, druhá doba se zkracuje tak, aby součet obou byl deset let. Po deseti letech nájemní smlouva pokračuje na dobu neurčitou, pokud ji jedna ze stran řádně neukončí.
Existuje jedna úmyslná úleva. Článek 7:301 BW vyčleňuje nájemní smlouvu sjednanou na dobu dvou let nebo kratší zcela mimo ochranný režim článků 7:291 až 7:300 BW, což z něj činí standardní nástroj pro krátkodobé obchody a zkušební provozovny. Past spočívá ve druhém odstavci: pokud nájemce prostory po uplynutí těchto dvou let stále užívá, uplatní se plný ochranný režim, a to od začátku nájemní smlouvy, nikoli od data uplynutí těchto dvou let. Nechání krátkodobé nájemní smlouvy tiše plynout je tedy způsob, jakým si pronajímatelé nechtěně vytvářejí desetiletý závazek.
Doložky, které se odchylují od ochranných pravidel v neprospěch nájemce, nejsou automaticky neplatné, ale vyžadují předchozí schválení kantonálního soudu (kantonrechter). Bez tohoto schválení se nájemce může dovolat jejich neplatnosti později, někdy i po letech trvání nájemní smlouvy. To je důvod, proč zkušené strany žádají o schválení odchylné doložky v okamžiku podpisu, spíše než aby předpokládaly, že podpis věc vyřeší.
Ukončení nájemní smlouvy 7:290: oznámení, důvody a soud
Chráněná maloobchodní nájemní smlouva jednoduše nezaniká. Musí být ukončena výpovědí a článek 7:293 BW předepisuje formu: soudní příkaz (exploot) nebo doporučený dopis s výpovědní lhůtou nejméně jeden rok. Pronajímatel, který podává výpověď, musí v samotné výpovědi uvést důvody, na kterých je výpověď založena; článek 7:294 BW činí výpověď bez důvodu neplatnou a důvody nelze dodatečně v řízení napravit.
Pokud nájemce písemně nesouhlasí s ukončením do šesti týdnů, nájemní smlouva pokračuje ze zákona. Pronajímatel pak musí podat žalobu ke kantonálnímu soudu (kantonrechter) podle článku 7:295 BW s žádostí, aby soud stanovil datum ukončení nájemní smlouvy, a soud může ověřit pouze důvody uvedené ve výpovědi. Dokud tento rozsudek nenabude právní moci, nájemce zůstává v nájmu. Pronajímatelé pravidelně podceňují, kolik času to stojí: rok výpovědi plus sporné řízení snadno odkládá skutečné předání o dva nebo tři roky po prvním dopise. Náš přehled ukončení komerčního nájemního vztahu se tímto časovým harmonogramem zabývá podrobněji.
Na konci prvního období má pronajímatel podle článku 7:296 odstavce 1 BW pouze dva důvody. Prvním je, že nájemce neprováděl obchodní činnost tak, jak by měl řádný nájemce, což zahrnuje strukturální nedoplatky na nájemném, neoprávněné úpravy nebo trvalé porušování povoleného užívání. Druhým je naléhavá osobní potřeba: pronajímatel potřebuje prostory pro vlastní trvalé užívání, což zahrnuje i rekonstrukci, kterou nelze provést bez ukončení nájmu. Osobní užívání zahrnuje i užívání manželem/manželkou, registrovaným partnerem, pokrevním příbuzným prvního stupně nebo dítětem v pěstounské péči.
Odstavec 2 téhož článku přidává čekací lhůtu, která postihuje mnoho kupujících pronajímaných nemovitostí. Pronajímatel, který nemovitost nabyl, se nemůže spoléhat na naléhavé osobní užívání, dokud neuplynou tři roky od doby, kdy nájemníka písemně informoval o změně vlastnictví. Koupě budovy za účelem jejího užívání proto nezkracuje ochranu nájemníka, která s ní souvisela.
Od konce druhého období má pronajímatel více prostoru. Článek 7:296 odstavce 3 a 4 BW přidává dva další důvody: nájemce odmítne rozumnou nabídku na novou nájemní smlouvu, za předpokladu, že se tato nabídka netýká změny nájemného, a pronajímatel chce nemovitost užívat tak, jak to umožňují příslušná územní plánovací pravidla. Kromě toho může soud nájemní smlouvu ukončit na základě jednoduchého zvážení zájmu pronajímatele na ukončení smlouvy oproti zájmu nájemce na jejím pokračování. Pokud nájemní smlouva končí z jiných důvodů, než je chování samotného nájemce, článek 7:297 BW umožňuje soudu přiznat nájemci příspěvek na náklady na odstranění a rekonstrukci.
Strana nájemce je jednodušší. Nájemce může ukončit smlouvu na konci doby trvání s roční výpovědní lhůtou a nemusí uvádět žádný důvod.
Přezkum nájemného podle článku 7:303 BW
Pouze prostor 7:290 má zákonnou kontrolu nájemného. Článek 7:303 BW umožňuje kterékoli straně požádat kantonálního soudce (kantonrechter) o stanovení nového nájemného po uplynutí sjednané doby trvání smlouvy a ve všech ostatních případech, kdykoli uplyne alespoň pět let ode dne, kdy nabylo účinnosti poslední nájemné dohodnuté stranami nebo stanovené soudem. Jinými slovy: jednou za pět let, ne častěji.
Referenční cenou není aktuální požadovaná cena. Soud porovnává nájemné s průměrem nájemného srovnatelných obchodních prostor ve stejné lokalitě za pět let předcházejících žalobě, převedeným na cenovou hladinu v daném okamžiku. Průměrování za pět let záměrně zplošťuje vrchol nebo pokles v daném roce, a proto revize nájemného jen zřídka přinese skok, v který kterákoli ze stran doufala.
Článek 7:304 BW přidává procesní filtr, který rozhoduje většinu případů před jejich zahájením. Žádost o novou výši nájemného je přípustná pouze tehdy, je-li k ní přiloženo stanovisko k nové výši nájemného od jednoho nebo více znalců jmenovaných společně stranami. Pokud se strany nemohou dohodnout na znalci, může kterákoli z nich požádat o jmenování znalce kantonální soud, v praxi často jde o bedrijfshuuradviescommissie při Obchodní komoře. Den podání žádosti se počítá jako den podání žaloby, který stanoví jak pětileté referenční období, tak zpravidla datum, od kterého se nové nájemné uplatňuje. Předčasné podání má proto přímou finanční hodnotu a vynechání kroku se znalcem vede k zamítnutí žaloby pro přípustnost.
Nájemníci prostoru podle 7:230a nemají žádné ekvivalentní právo. Tam je nájemné takové, jaké je uvedeno ve smlouvě, obvykle se každoročně upravuje indexační doložkou vázanou na index spotřebitelských cen zveřejňovaný nizozemským statistickým úřadem (CBS). Mimo tuto doložku vyžaduje změna dohodu nebo úzký postup článku 6:258 BW o nepředvídaných okolnostech, který soudy uplatňují jen střídmě.
Článek 7:230a: ochrana před vystěhováním namísto ochrany na dobu určitou
Pro ostatní obchodní prostory platí smlouva. Nájemní smlouva na dobu určitou končí uplynutím této doby bez nutnosti výpovědní lhůty, pokud se strany nedohodly jinak; nájemní smlouva na dobu neurčitou končí výpovědí danou způsobem a s výpovědní lhůtou stanovenou smlouvou. Pronajímatel nepotřebuje zákonný důvod a soud důvod pro výpověď nezkoumá.
Nájemce má však ochranu před vystěhováním. Jakmile nájemní smlouva skončí a pronajímatel nájemci oznámí, že musí být prostory vyklizeny, může požádat kantonální úřad (kantonrechter) o prodloužení lhůty pro vystěhování. Žádost musí být podána do dvou měsíců ode dne, kdy je požadováno vystěhování, a jejím podáním se pozastavuje povinnost vystěhovat se až do rozhodnutí soudu. Promeškání této dvouměsíční lhůty je fatální; po jejím uplynutí není cesty zpět.
Soud prodloužení povolí, pokud by zájmy pronajímatele nebyly pokračujícím užíváním vážněji poškozeny než zájmy nájemce a případného podnájemce by bylo vystěhováním poškozeno. Žádost zamítne, pokud se nájemce nechoval tak, jak by měl řádný nájemce. Každé prodloužení trvá maximálně jeden rok. Nájemce může požádat ještě dvakrát, takže celková doba takto získaná nesmí nikdy překročit tři roky ode dne, kdy byla dovolená poprvé požadována. Soud může také stanovit, kolik musí nájemce za prodlouženou dobu zaplatit, a proti rozhodnutí se nelze odvolat.
Tři situace zcela ruší ochranu: nájemce podal výpověď, nájemce výslovně souhlasil s ukončením nebo byla nájemní smlouva zrušena z důvodu prodlení nájemce. Nájemce s dlužným nájemným proto riskuje, že jedním krokem ztratí jak nájemní smlouvu, tak ochranu proti vystěhování. Je také vhodné si ujasnit, o co se jedná: kupuje čas na nalezení a vybavení alternativních prostor. Nejedná se o právo setrvat a neobnovuje nájemní smlouvu.
Převod nájemní smlouvy: substituce a podnájem
Nájemce prostor o rozloze 7:290, který převádí provozovnu provozovanou v prostorách, může vynucovat vydání. Článek 7:307 BW umožňuje tomuto nájemci požádat kantonálního soudce (kantonrechter) o nahrazení třetí stranou jako nájemce, a to i proti vůli pronajímatele, za předpokladu, že nájemce má na převodu podstatný zájem a navrhovaný nájemce nabízí dostatečné záruky pro plné plnění nájemní smlouvy a pro řádný provoz podniku. Bez tohoto ustanovení by dobrá pověst obchodu nebo restaurace měla velmi malou hodnotu, protože provozovnou je obvykle umístění.
Nájemníci prostoru podle § 7:230a takové právo nemají. Změna nájemníka tam vyžaduje souhlas pronajímatele nebo smlouvu o převzetí podle článku 6:159 BW a obecná ustanovení většiny vzorových nájemních smluv zakazují postoupení a podnájem bez písemného souhlasu. To je jeden z praktických důvodů, proč je otázka klasifikace důležitá při prodeji podniku stejně jako při vyjednávání o nájemní smlouvě.
Co si ověřit před podpisem
Začněte klasifikací, protože z ní vyplývá vše ostatní, a povolené užívání zaznamenejte přesně, nikoli v obecné frázi, na kterou se žádná ze stran nemůže spolehnout. Poté si projděte obchodní podmínky s vědomím, který režim se uplatňuje. Většina nizozemských komerčních nájemních smluv je postavena na vzorových nájemních smlouvách ROZ , které zveřejnila Nizozemská rada pro nemovitosti, se samostatnými modely pro prostory 7:290 a 7:230a. Tyto modely jsou koncipovány z pohledu pronajímatele: obecná ustanovení přesouvají velkou část údržby na nájemce, vylučují většinu snižování a započítávání nájemného a dávají pronajímateli široká práva na poplatky za služby.
Body, které rozhodují o tom, kolik vás nájemní smlouva bude stát po celou dobu jejího trvání, jsou rozdělení povinností údržby a oprav, mechanismus indexace a kontroly nájemného, požadovaná jistota ve formě bankovní záruky nebo kauce, stav, v jakém je nemovitost předána, a povinnost ji při odjezdu uvést do původního stavu, nakládání s vybavením a vylepšeními ze strany nájemce a kdo nese břemeno energetických a udržitelných požadavků na budovu. Možnosti ukončení smlouvy si zaslouží samostatnou pozornost: v nájemní smlouvě 7:290 se klauzule o ukončení smlouvy ve prospěch pronajímatele odchyluje od zákonné ochrany a vyžaduje schválení soudu, zatímco možnost ukončení smlouvy ve prospěch nájemce nikoli. Nizozemská vláda poskytuje užitečný praktický přehled o pronájmu komerčních prostor a předtím, než se k ní zavážete, stojí za to zvážit alternativy pronájmu, koupě nebo leasingu obchodních prostor.
Chyby, které stojí nejvíce
Většinu sporů, které pozorujeme, vysvětlují čtyři chyby. Pronajímatelé se domnívají, že nájemní smlouva na maloobchodní prostory končí uplynutím doby trvání a o výpovědní povinnosti se dozvědí až tehdy, když se nájemce odmítne vystěhovat. Pronajímatelé také podávají výpověď bez udání důvodu nebo důvody doplňují později a prohrávají spor pouze na základě článku 7:294 BW. Nájemníci jiných obchodních prostor nechávají dvouměsíční lhůtu podle článku 7:230a BW uplynout a ocitají se na ulici bez možnosti obrany. A strany na obou stranách podepisují klauzuli, která se odchyluje od režimu 7:290, aniž by požádaly o schválení kantonálního soudu, což ponechává klauzuli otevřenou pro neplatnost po celou dobu trvání nájemní smlouvy.
Pátou, tišší chybou je zacházení se vzorovou nájemní smlouvou jako s neutrálním standardem. Je to výchozí bod a téměř každá podmínka v obecných ustanoveních je obchodovatelná, pokud je vznesena před podpisem, a ne po něm.
Law & More radí pronajímatelům, maloobchodníkům, provozovatelům pohostinství a mezinárodním společnostem v oblasti nizozemských komerčních nájemních smluv: klasifikace prostor, sepisování a vyjednávání nájemních smluv a odchylných ustanovení, řízení o ukončení a vystěhování, přezkum nájemného podle článku 7:303 BW a nahrazení nájemníků. Pokud se chystáte podepsat, ukončit nebo napadnout nájemní smlouvu, kontaktujte nás pro jasné posouzení vaší situace.
