Nizozemské stavební právo: pět nákladných chyb od reforem z roku 2024

Nejdražší chyby v nizozemském stavebním právu pocházejí z práce s pravidly, která se změnila 1. ledna 2024. Od tohoto data se povolování řídí zákonem o životním prostředí a plánování (Omgevingswet) a podle článku 7:758(4) nizozemského občanského zákoníku (BW) zůstává dodavatel odpovědný za vady stavby, které nebyly zjištěny při dodání, pokud vadu nelze přičíst dodavateli; v obchodních smlouvách se strany mohou od tohoto pravidla odchýlit pouze výslovně ve smlouvě.

Tato stránka uvádí pět chyb, s nimiž se setkáváme nejčastěji: v oblasti povolení, standardních podmínek, odpovědnosti po dodání, pojištění a zabezpečení a řešení sporů. Je určena pro developery, dodavatele, zadavatele a mezinárodní strany, které staví v Nizozemsku.

Co se změnilo 1. ledna 2024?

Ve stejný den vstoupily v platnost dvě reformy: Omgevingswet a zákon o zajišťování kvality staveb (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb). Společně změnily jak to, co se smí stavět, tak i to, kdo platí, když se ukáže, že je práce vadná.

Omgevingswet sloučil asi dvacet šest dřívějších stanov, včetně Wabo, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet a Wet natuurbescherming, do jednoho systému. Bouwbesluit 2012 byl nahrazen Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), který nyní obsahuje technická stavební pravidla. Pokyny, které stále odkazují na Wabo nebo Bouwbesluit 2012, popisují právo, které již neplatí.

Rada Wkb novelizovala pravidla pro stavební smlouvy v knize 7 BW a zavedla soukromou kontrolu kvality pro nejlehčí třídu následků (gevolgklasse 1), počínaje novostavbami. U těchto prací je obecní technická kontrola nahrazena oznámením a nezávislým kontrolorem kvality (kwaliteitsborger), který musí po dokončení prohlásit, že práce splňují technická pravidla. Smlouvy a standardní podmínky vypracované podle starého vzoru jsou stále v oběhu, proto si ověřte, která verze kterých podmínek se na vaši smlouvu vztahuje.

Chyba 1: zacházení s povolením k vyřízení environmentálních požadavků jako s jedním schválením

Podle zákona Omgevingswet je staré integrované stavební povolení rozděleno. Projekt může vyžadovat povolení pro technickou stavební činnost, povolení pro činnost, která je v rozporu s územním plánem obce (omgevingsplan), nebo obojí a každé z nich je posuzováno podle jiných pravidel.

Projekt může také vyžadovat souhlas s vodní činností, činností v rámci sítě Natura 2000, chráněným druhem, památkou nebo provozní povolením. Složité žádosti se řídí prodlouženým postupem přípravy s delší lhůtou pro rozhodování než běžný postup. Začleňte tyto lhůty do harmonogramu projektu. Náš článek o environmentálním povolení podle zákona o životním prostředí a plánování stanoví postupy a lhůty pro rozhodování.

Stavba bez řádného povolení je převážně administrativní záležitostí, a proto je podceňována. Obec může nařídit zastavení stavby, uložit příkaz s pokutou (last onder dwangsom), uložit pokutu a požadovat vrácení provedených prací. Následná legalizace musí být před vymáháním zvážena úřadem, ale nejedná se o právo: pokud činnost neodpovídá plánu ochrany životního prostředí, odpověď je obvykle ne.

Chyba 2: podepsání standardních podmínek bez jejich přečtení

Volba standardních podmínek rozděluje konstrukční riziko předtím, než je jakákoli klauzule vyjednána. UAV 2012 odpovídá tradičnímu modelu, kde zadavatel dodává návrh; UAV-GC odpovídá modelu návrh a výstavba, kde dodavatel také navrhuje a je měřen podle výkonnostních požadavků.

V tradičním modelu nese zadavatel riziko chyb ve vlastním návrhu a povinnost zhotovitele varovat je jeho hlavní ochranou. V integrované smlouvě nese zhotovitel konstrukční riziko, které se projeví v ceně a v pojištění profesní odpovědnosti, které potřebuje. Varianty fungují také odlišně: v tradičním modelu formální pokyn, v integrovaném modelu posouzení podle specifikace výkonu.

Ani jeden z těchto souborů se neuplatní automaticky. Podmínky musí být prohlášeny za použitelné a sděleny druhé straně a jakožto všeobecné podmínky podléhají článku 6:233 BW, podle kterého lze nepřiměřeně zatěžující ustanovení zrušit. Naše poznámka k všeobecným obchodním podmínkám vysvětluje, kdy lze soubor zrušit, a náš průvodce stavební smlouvou se zabývá základní strukturou.

Nejčastější praktickou chybou je nekonzistence: smlouva, která prohlašuje bezpilotní letoun za použitelný, přidává dodatky psané pro jiný režim a připojuje specifikaci s vlastní prioritní doložkou. Stanovte jedno pořadí priorit v samotné smlouvě a ujistěte se, že lhůty pro oznámení o změnách a reklamacích jsou ty, se kterými váš projektový tým skutečně pracuje.

Chyba 3: předpoklad, že dodávka ukončí odpovědnost dodavatele

U stavebních prací již dodání nezaniká odpovědnost za vady, které mohl zadavatel zpozorovat. Podle článku 7:758(4) BW odpovídá zhotovitel za vady, které nebyly zjištěny při dodání, pokud je nelze přičíst jemu.

Staré pravidlo v článku 7:758(3) BW, podle kterého je zhotovitel zproštěn odpovědnosti za vady, které měl objednatel rozumně zjistit při dodání, se stále vztahuje na jiné práce, nikoli však na stavební práce. Pro objednatele-spotřebitele je nové pravidlo závazné. V ostatních případech se od něj strany mohou odchýlit pouze tehdy, je-li odchylka výslovně uvedena ve smlouvě; klauzule skrytá ve všeobecných podmínkách nestačí. Proto muselo být starší znění standardních podmínek pozměněno.

Rada Wkb provedla další tři změny. Podle článku 7:754(2) BW musí být varování před chybami v návrhu, materiálech nebo pokynech dodaných zadavatelem učiněno písemně a jednoznačně, s uvedením možných důsledků. Podle článku 7:765a BW musí dodavatel stavící dům pro spotřebitele písemně informovat klienta před uzavřením smlouvy o pojištění nebo jiném finančním zajištění kryjícím jeho odpovědnost. A podle článku 7:768 BW musí dodavatel poskytnout spotřebiteli jeden až dva měsíce po dodání písemnou možnost ponechat si 5 % uložených v notářském vkladu.

Obě strany proto potřebují lepší záznamy. Dodavatel, který na schůzce na staveništi pouze ústně varoval, od roku 2024 varoval vůbec. Zadavatel musí i po výskytu vady včas podat protest: podle článku 7:761 BW se nárok na vadu promlčuje dva roky po podání protestu a v každém případě dvacet let po dodání budovy. Naše články o stavebních vadách a odpovědnosti a lhůtě pro skryté vady vysvětlují, jak lhůty plynou, a náš průvodce, co dělat, když dodavatel odvede nekvalitní práci, se zabývá praktickými kroky.

Chyba 4: nechávat pojištění a zabezpečení na konec

Pojištění proti všem stavebním rizikům (CAR) kryje fyzické poškození prací, materiálů a dočasných zařízení během výstavby, nikoli však náklady na opravu samotné vady. Tuto mezeru kryje pojištění profesní odpovědnosti pro projektanty a dodavatele projektování a výstavby a pojištění odpovědnosti za škody způsobené třetím stranám.

Pokud dodavatel projektuje na základě integrované smlouvy, měla by smlouva uvádět pojistnou částku pro profesní odpovědnost, po jak dlouhou dobu musí pojištění trvat i po dokončení projektu a povinnost předložit důkazy. Pojišťovny se pojišťují proti režimu odpovědnosti, na kterém jste se skutečně dohodli, proto si před zahájením nabídek na trhu vyřešte jakékoli odchylky od článku 7:758(4) stavebního řádu.

Zajištění dodává režimu odpovědnosti hodnotu, pokud se druhá strana stane platební neschopnou, což ve stavebnictví není neobvyklé. Bankovní záruku, záruku mateřské společnosti nebo zádržné právo, včetně jejího znění a data platnosti, sjednejte současně s doložkou o odpovědnosti.

Chyba 5: výběr špatného fóra, nebo žádného

Standardní stavební podmínky obvykle odkazují spory na arbitráž specializovanému ústavu pro stavební arbitráž, kde jako rozhodci působí právníci a techničtí experti. Rozhodčí doložka vylučuje obecné soudy a rozhodčí nález lze zrušit pouze z úzkých důvodů.

Dvě běžné chyby jsou. Strany se bez povšimnutí dohodnou na arbitráži, protože doložka je v podmínkách prohlášených za použitelné v objednávce. Nebo se hlavní smlouva dostane k arbitráži, zatímco subdodávky k soudu, takže stejná vada je projednávána dvakrát s rizikem nekonzistentních výsledků. Slaďte sporné doložky v řetězci.

Nejrychlejším nástrojem je často předběžné opatření: zkrácené řízení před rozhodcem nebo soudcem pro předběžné opatření (voorzieningenrechter) může zajistit platbu, zrušit pozastavení nebo vynutit přístup k místu během několika týdnů. Každou stížnost podejte písemně v den, kdy zjistíte vadu, a výslovně si vyhraďte svá práva; to zachovává více nároků než jakýkoli jiný krok.

Kdo nese rizika spojená s pozemními a environmentálními riziky?

Půda, voda, hluk a pravidla přírody nyní sedí hlavně v Omgevingswet, Besluit activiteiten leefomgeving, Besluit kwaliteit leefomgeving a městském plánu životního prostředí. Protože se plán životního prostředí v jednotlivých obcích liší, pravidla pro lokalitu do značné míry závisí na místních zákonech.

Kontaminovaná půda, nevybuchlá munice, archeologie a chráněné druhy jsou klasickými příčinami zpoždění. Podle článku 7:754(1) BW musí dodavatel upozornit na vady v zemině dodané zadavatelem; v rámci integrované smlouvy rozhoduje dohodnutý harmonogram rizik. Ke smlouvě přiložte průzkum lokality a uveďte, kdo nese odpovědnost za to, co odhalil a co ne. Pokud projekt může ovlivnit lokalitu Natura 2000, může ho depozice dusíku zcela zastavit, proto si ve fázi posuzování proveditelnosti vyžádejte ekologické a právní poradenství.

Povolení neopravňuje k poškození sousedů: odpovědnost za delikt podle článku 6:162 BW zůstává zachována. Náš článek o poškození základů se zabývá nejnákladnější verzí tohoto problému.

Kdo za co v řetězci odpovídá?

Každý článek v řetězci se řídí vlastní smlouvou: hlavní dodavatel uplatňuje nároky vůči hlavnímu dodavateli, který odpovídá za své subdodavatele a musí vymáhat škodu v rámci subdodávky. Pokud subdodávka neodráží rozsah hlavní smlouvy, výpovědní lhůty a limity odpovědnosti, hlavní dodavatel dluží více, než může vymáhat.

Projektanti obvykle pracují na základě vlastních profesních podmínek, které omezují odpovědnost odkazem na poplatek a zkracují lhůty pro uplatnění reklamace. Závažná chyba může takový strop zrušit a v případech, kdy se na tom podílel jak návrh, tak i provedení, se o rozdělení odpovědnosti obvykle rozhoduje na základě znaleckého posudku. Náš článek o vadách v nově postavených domech ukazuje, jak to funguje, a náš průvodce právy k bytům a sdružením vlastníků vysvětluje, kde se nachází odpovědnost za sdílenou budovu.

Co byste si měli jako ředitel nebo vývojář ověřit?

• Jaký souhlas projekt potřebuje podle zákona Omgevingswet, kdo o který souhlas žádá a zda jsou v harmonogramu stanoveny lhůty pro rozhodování.
• Která verze UAV nebo UAV-GC platí a zda jsou změny v rozporu s ní?
• Zda je ve smlouvě výslovně uvedena jakákoli odchylka od článku 7:758(4) BW a co to znamená pro vaše opravné prostředky.
• Která banka nebo záruka mateřské společnosti zajišťuje závazky dodavatele a kdy její platnost vyprší.
• Zda protestujete proti každé písemné vadě, jakmile ji objevíte.

Co byste si jako dodavatel měli ověřit?

• Zda jsou vaše varování ohledně designu, materiálů nebo podkladu uvedena písemně a jednoznačně, jak vyžaduje článek 7:754(2) BW.
• Zda vaše subdodávky odrážejí hlavní smlouvu, co se týče rozsahu, výpovědních lhůt a limitů odpovědnosti.
• Zda vaše pojištění profesní odpovědnosti a krytí odpovědnosti za škodu odpovídají režimu odpovědnosti, který jste si dohodli.
• U spotřebitelských domů: zda jste klienta písemně informovali o pojištění (článek 7:765a BW) a o 5% záloze (článek 7:768 BW).
• Zda sporné doložky v hlavní smlouvě a subdodávkách odkazují na stejnou příslušnou příslušnost.

Co pro vás můžeme udělat se stavebním právem?

Naši právníci v oblasti nemovitostí pomáhají investorům, developerům, dodavatelům a subdodavatelům, a to i v angličtině pro mezinárodní strany. Další praktické rady naleznete v našem článku o nizozemském stavebním právu pro stavební firmy a dodavatele a v našich průvodcích nizozemským právem v oblasti nemovitostí.

• Před podpisem zkontrolujeme stavební smlouvu, standardní podmínky a dodatky, zda neobsahují rozpory.
• Vypracováváme doložku o odpovědnosti po dodání a jakékoli výslovné odchylce od článku 7:758(4) BW.
• V rámci zákona Omgevingswet mapujeme potřebná povolení a žádosti kontrolujeme.
• Vypracováváme písemná varování, protesty a oznámení o neplnění.
• Působíme v arbitrážích ve stavebních věcech a v řízeních o zkráceném řízení před soudcem pro předběžné řízení.

Shrnutí

• Od 1. ledna 2024 se povolování řídí zákonem Omgevingswet a stavební projekt může vyžadovat několik samostatných povolení.
• Podle článku 7:758(4) BW zůstává zhotovitel odpovědný za vady, které nebyly zjištěny při dodání; v obchodních smlouvách musí být odchylka výslovně dohodnuta.
• Varování dodavatele musí být písemná a jednoznačná (článek 7:754(2) BW).
• Pojistné, zajišťovací a sporové doložky by měly být řešeny společně s režimem odpovědnosti.
• Nárok na vadu se promlčuje za dva roky od podání námitky a nejpozději za dvacet let od dodání stavby (článek 7:761 BW).

Často kladené otázky