Převod kabelů a potrubí: vlastnictví, listina, zveřejnění a daně

Kabelová nebo potrubní síť v Nizozemsku nemůže být převedena pouze na základě podepsané kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že síť na pozemku jiné strany je nemovitým majetkem, vlastnictví přechází pouze na základě notářského zápisu zapsaného ve veřejných rejstřících katastru nemovitostí (Kadaster) (článek 3:89 nizozemského občanského zákoníku, BW). Hlavní výjimkou z pravidla, že vlastník pozemku vlastní to, co je v zemi, je článek 5:20(2) BW: síť patří oprávněnému staviteli, nikoli vlastníkovi pozemku.

Tato stránka vysvětluje, kdo je vlastníkem sítě, jak funguje převod a částečný převod, co dělá notář, co musí prodávající zveřejnit a jaké otázky týkající se daně z převodu a DPH se objevují.

Komu patří síť kabelů nebo potrubí?

Podle článku 5:20(2) BW patří síť jednoho nebo více kabelů nebo potrubí pro přepravu pevných, kapalných nebo plynných látek, energie nebo informací, uložená v pozemku jiné strany, na něm nebo nad ním, oprávněnému stavebnímu staviteli (bevoegde aanlegger) nebo jeho právnímu nástupci. Toto pravidlo vstoupilo v platnost 1. února 2007 poté, co Nejvyšší soud ve svých rozsudcích z roku 2003 rozhodl, že kabelové sítě jsou nemovitým majetkem, a ponechal otevřenou otázku, kdo je vlastní.

Položení sítě z vás samo o sobě nedělá vlastníka: musíte mít právo ji položit. Toto oprávnění může vyplývat z práva stavby (recht van opstal), což je zákonná povinnost vlastníka pozemku strpět síť (gedoogplicht), povolení nebo písemného souhlasu vlastníka pozemku. Smlouvy s dodavateli, faktury a stavební záznamy pomáhají prokázat, že jste ji postavili.

Je nutná registrace?

Nejde o samotné vlastnictví: oprávněný stavitel vlastní síť, i když není registrována. Výstavbu sítě však lze zapsat do veřejných rejstříků (článek 3:17(1)(k) BW) a v praxi je tato registrace výchozím bodem pro jakýkoli převod, zástavu nebo rozdělení.

Registrace vás také chrání. Podle článku 3:24 BW je strana nabývající právo k registrované nemovitosti v zásadě chráněna před skutečnostmi, které mohly být zaregistrovány, ale nebyly, pokud o nich nevěděla. Vlastník, který nezaregistroval svou síť, proto riskuje, že třetí strana nabývající práva k pozemku bude moci jeho postavení ignorovat.

Jak lze zaregistrovat starší síť?

Podle článku 155a přechodného zákona k novému občanskému zákoníku (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek) může kdokoli, kdo k 1. únoru 2007 jednal jako vlastník sítě, zaregistrovat její výstavbu, převod a zatížit síť jako vlastník. Registrace se zveřejňuje ve Úředním věstníku (Staatscourant) a v celostátních novinách.

Pokud žádná třetí strana nezaregistruje nárok do jednoho roku od posledního zveřejnění, její právo na uplatnění nároku na síť zaniká; případný nárok na náhradu škody zůstává zachován. Během prvních tří měsíců po zveřejnění nelze síť převést ani zatížit. U starších sítí je tento postup často jediným praktickým způsobem, jak získat čisté vlastnické právo.

Jak funguje převod?

Nizozemské právo vyžaduje pro převod vlastnictví tři věci (článek 3:84 BW): platný titul, například prodej, doklad o dodání a dispoziční plnou moc ze strany převodce. V případě sítě se dodáním rozumí notářský zápis následovaný registrací ve veřejných rejstřících (článek 3:89 BW).

Kupní smlouva je pouze titulem. Dokud není listina podepsána a zaregistrována, má kupující vůči prodávajícímu nárok, nikoli vlastnictví. Listina musí přesně popisovat převáděnou síť s odkazem na registrované výkresy sítě, aby neexistovaly pochybnosti o tom, co se předává.

Co když se přenese pouze část sítě?

Poté musí být síť formálně rozdělena a převedená část se stane samostatnou registrovanou sítí. Podrobné požadavky vyplývají z pravidel katastru nemovitostí; v praxi rozdělení zahrnuje:

• nové síťové výkresy pro zbývající část a oddělenou část;
• nové označení sítě pro oddělenou část;
• uložení výkresů u katastru nemovitostí;
• notářský zápis o dodání převedené části, na kterém se podílí jak původní vlastník, tak kupující.

Zeptejte se předem notáře a katastrálního úřadu, jaké výkresy a údaje potřebují, protože neúplný vklad registraci zpožďuje.

A co práva na stavbu a věcná břemena?

Podle článku 3:83 BW jsou vlastnická práva, včetně práv k stavbě a věcných břemen (erfdienstbaarheden), v zásadě převoditelná. Zakládající listina však může vyžadovat souhlas vlastníka pozemku s převodem nebo rozdělením samostatného práva k stavbě (článek 5:91 ve spojení s článkem 5:104(2) BW).

Pokud vlastník pozemku bez závažného důvodu odmítne souhlas, může okresní soud (kantonrechter) udělit náhradní povolení na žádost strany, která jej potřebuje (článek 5:91(4) BW). Právo stavby, které závisí na hlavním právu, jako je například dlouhodobý nájem, navazuje na toto hlavní právo a nelze jej převést samostatně. Stávající práva mohou stále upravovat přístup, údržbu, přemístění nebo kompenzaci, takže se jimi musí listina výslovně zabývat.

Co dělá notář v občanskoprávních oborech?

Notář občanského práva (notaris) sepíše doručovací listinu, zkontroluje registry, registraci sítě a dispoziční oprávnění převodce, zapojí strany, jejichž spolupráce je nutná, a zaregistruje listinu u katastru nemovitostí.

Podle článku 21(2) notářského zákona (Wet op het notarisambt) musí notář odmítnout poskytnutí služeb, pokud by podle jeho důvodného názoru byl úkon v rozporu se zákonem nebo veřejným pořádkem, nebo pokud je jeho spolupráce vyžadována pro úkony s jasně protiprávním účelem. Notář kontroluje formální požadavky a registruje je; smluvní omezení, technické vady a obchodní rizika zůstávají na vaší vlastní odpovědnosti.

Co musí prodávající sdělit kupujícímu?

Prodávající musí dodat síť bez zvláštních věcných břemen a omezení, pokud je kupující výslovně nepřijal (článek 7:15 BW), a síť musí být v souladu se smlouvou (článek 7:17 BW). Prodávající, který věděl o závažné vadě a mlčel, se obecně nemůže spoléhat na to, že kupující neprovedl šetření.

Síťové převody se obvykle uzavírají mezi profesionálními stranami a soudy poté očekávají, že kupující provede vlastní due diligence. Kupující by se proto neměl spoléhat pouze na informační povinnost a prodávající by se neměl domnívat, že mlčení je bezpečné.

Co by měl prodávající minimálně sdělit?

• přesné umístění, rozsah a technický stav prodané sítě nebo její části;
• probíhající smlouvy, jako jsou smlouvy o údržbě, kapacitě nebo dodávkách;
• známé závady, poruchy a omezení použití;
• práva třetích stran, jako jsou pozemková vlastnictví, věcná břemena a nájemní smlouvy;
• veřejnoprávní omezení, jako jsou povolení a plán ochrany životního prostředí (omgevingsplan);
• technická dokumentace, inspekční zprávy a historie údržby.

Co může kupující dělat, pokud byly informace nesprávné nebo neúplné?

Kupující se může dovolávat nesouladu se smlouvou (článek 7:17 BW) a v závislosti na skutečnostech zrušit smlouvu pro omyl (odstoupení od smlouvy, článek 6:228 BW), odstoupit od ní zcela nebo zčásti (články 6:265 a 6:270 BW), požadovat náhradu škody (článek 6:74 BW) nebo požadovat smluvní pokutu, pokud byla sjednána. V některých případech je možný nárok z občanskoprávního deliktu (článek 6:162 BW).

Kupující musí prodávajícího informovat v přiměřené lhůtě poté, co zjistil nesoulad se smlouvou, nebo poté, co měl důvodně zjistit, že jej měl zjistit (článek 7:23 BW). Kupující, který čeká příliš dlouho, ztrácí svá práva.

Kdo má co dokazovat?

Podle článku 150 nizozemského občanského soudního řádu (Rv) nese strana, která se dovolává právního následku, důkazní břemeno ohledně skutečností, na které se odvolává; v případě nesouladu se smlouvou je to v zásadě kupující. Prodávající, který tvrdí, že kupujícího informoval, však bude muset tuto skutečnost doložit konkrétními skutečnostmi.

Veškeré informace zaznamenávejte písemně: korespondenci, index datové místnosti, zprávy o due diligence a podepsané potvrzení o přijetí. Ústní prohlášení se po letech těžko dokazují.

Které daně se uplatňují?

Pořízení sítě kabelů nebo potrubí je osvobozeno od daně z převodu nemovitostí (overdrachtsbelasting) podle § 15 odst. 1 písm. y) zákona o daních z právních transakcí (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). Zda je DPH splatná, závisí na povaze sítě a transakce.

Na co se vztahuje výjimka pro síť?

Výjimka se vztahuje na síť v zemi, na zemi nebo nad zemí, sestávající z jednoho nebo více kabelů nebo potrubí pro přepravu látek, energie nebo informací. Zda je konkrétní instalace takovou sítí, například stožáry bez kabelů a antén nebo zdrojové potrubí systému akumulace tepelné energie, bylo předmětem judikatury; nechte si to pro svou transakci posoudit.

Samostatnou pozornost si zaslouží práva k vlastnictví sítě. Od roku 2007 již právo k vlastnictví sítě není nutné a daňové úřady již automaticky nepovažují její nabytí za nabytí zahrnuté do osvobození od daně z nemovitosti. Zkontrolujte daňovou situaci z převodu každého práva, které přechází.

Co když je cena nulová nebo se akcie prodají?

Daň z převodu nemovitostí se vybírá alespoň z reálné tržní hodnoty (waarde in het economische verkeer). Pokud se osvobození neuplatní, je obecná sazba v roce 2026 10.4 % (článek 14 WBR), a to i v případě, že sjednaná cena je 0 EUR. Ocenění je třeba doložit, například pokud náklady na odstranění staré sítě převyšují její zbytkovou hodnotu.

Daň z převodu majetku může být splatná i při nabytí akcií ve společnosti, jejíž aktiva se skládají převážně z nemovitostí. Zda se pak uplatní osvobození od daně ze sítě, závisí na tom, co společnost skutečně vlastní.

Je splatná DPH?

Dodání nemovitého majetku je v zásadě osvobozeno od DPH, ale dodání nově postaveného nemovitého majetku před prvním použitím nebo krátce po něm je zdaněno a strany se mohou pro zdanění rozhodnout za určitých podmínek. Výsledek ovlivňuje skutečnost, zda je síť nová a zda se jedná o převod fungujícího podniku. Před podpisem si nechte posoudit daňový poradce, zda se jedná o DPH, a do kupní smlouvy zahrněte ustanovení o DPH.

Co byste si jako prodejce měli ověřit?

• Je výstavba sítě registrována (článek 3:17(1)(k) BW) a jste registrovaným vlastníkem?
• Vyžadují listiny o zřízení práv stavby souhlas vlastníka pozemku s převodem nebo rozdělením?
• Zveřejnili jste písemně všechny známé vady, práva třetích stran a platné smlouvy?
• Jsou výkresy sítě aktuální a jsou připraveny nové výkresy, pokud je část sítě oddělena?
• Obsahuje kupní smlouva DPH, ocenění a provozní předání?

Co byste si jako kupující měli ověřit?

• Platí řetězec vlastnictví od autorizovaného stavitele k prodávajícímu s registrovanými listinami v každém kroku?
• Uvádějí registry hypotéky, zabavení nemovitostí nebo pohledávky registrované podle článku 155a přechodného zákona?
• Potvrzuje technická due diligence umístění, stav a historii údržby?
• Jsou povolení, smlouvy o údržbě a dohody o kapacitě převoditelné a je potřeba jejich souhlas?
• Jsou limity baterií, fyzické hranice toho, co kupujete, přesně definovány v kupní smlouvě?
• Upozornil(a) jste prodávajícího neprodleně na jakoukoli nesrovnalost (článek 7:23 BW)?

Co pro vás můžeme udělat s převodem kabelů a potrubí?

Ve spolupráci s notářem poskytujeme poradenství provozovatelům sítí, energetickým společnostem a kupujícím a prodávajícím infrastruktury v právních otázkách převodu; viz také naše stránka specializující se na právníky v oblasti nemovitostí .

• Kontrolujeme řetězec vlastnictví, registry a související práva k nemovitostem a věcná břemena.
• Sepíšeme a vyjednáme kupní smlouvu, včetně zveřejnění informací, záruk, limitů baterie a doložky o DPH.
• Rozdělení sítě koordinujeme s notářem a katastrálním úřadem.
• Pokud vlastník pozemku bez závažného důvodu odmítne souhlas, požádáme o náhradní povolení od okresního soudu.
• Posuzujeme reklamace neshody a zasíláme nebo reagujeme na oznámení o neshodě.

Shrnutí

• Síť na pozemku jiné strany je nemovitým majetkem ve vlastnictví oprávněného stavitele (článek 5:20(2) BW), nikoli vlastníka pozemku.
• Vlastnictví přechází pouze notářským zápisem a registrací (článek 3:89 BW); kupní smlouva je pouze titulem.
• Částečný převod vyžaduje formální rozdělení s novými síťovými výkresy; práva k stavbě a věcná břemena musí být výslovně upravena.
• Prodávající musí uvést vady a práva třetích stran; mezi profesionály musí kupující také provést šetření.
• Pořízení sítě je osvobozeno od daně z převodu nemovitostí podle článku 15(1)(y) WBR; samostatnou pozornost je třeba věnovat právům stavby, oceňování a DPH.

Často kladené otázky