Jaká jsou vaše práva jako nájemce?

Nájemce rezidenčního ubytování v Nizozemsku má dvě základní práva. Prvním je právo na klidné užívání: pronajímatel musí nemovitost zpřístupnit ve stavu způsobilém k dohodnutému užívání a musí po oznámení odstranit závady, které ji zhoršují. Druhým je ochrana nájemného: pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájemní smlouvu, výpověď je platná pouze z důvodů taxativně vyjmenovaných zákonem a dokud s tím nájemce nesouhlasí nebo dokud soud nájemní vztah neukončí, trvá.

Vedle toho existuje ochrana nájemného ve finančním smyslu u regulovaných nájemních smluv, kde se maximální nájemné řídí systémem oceňování bydlení a soud pro nájemné může snížit nájemné, které jej překračuje, a ochrana před nezákonným vystěhováním: pouze soudní vykonavatel, jednající na základě soudního rozhodnutí, může vyklidit dům.

Jaká jsou vaše práva?

Každý nájemník má dvě důležitá práva: právo na užívání si bydlení a právo na ochranu nájemného. Zatímco jsme probírali první právo nájemníka v souvislosti s povinnostmi pronajímatele , druhé právo nájemníka bylo věnováno samostatnému blogu o ochraně nájemného.

Proto se v tomto blogu bude probírat další zajímavá otázka: jaká další práva má nájemce? Právo na bydlení a právo na ochranu nájmu nejsou jedinými právy, která má nájemce vůči pronajímateli. Nájemce má například také nárok na řadu práv v souvislosti s převodem nemovitosti, která nekříží nájem a podnájem. Obě práva jsou probírána postupně v tomto blogu.

Převod nemovitosti nepřekračuje nájemné

Odstavec 1 článku 7: 226 nizozemského občanského zákoníku, který se vztahuje na nájemce bytových a komerčních prostor, stanoví následující:

„ Převodem nemovitosti, na kterou se vztahuje nájemní smlouva (…), pronajímatelem se převádějí práva a povinnosti pronajímatele z nájemní smlouvy na nabyvatele .“

Pro nájemce tento článek především znamená, že převodem vlastnického práva k pronajímané nemovitosti, například prodejem pronajímatelem jinému, nájemní smlouva nezaniká. Nájemce navíc může uplatňovat nároky vůči právnímu nástupci pronajímatele, nyní, kdy tento právní nástupce přebírá práva a povinnosti pronajímatele. Pro otázku, jaké nároky přesně pak nájemce má, je důležité nejprve zjistit, jaká práva a povinnosti pronajímatele přecházejí na jeho právního nástupce.

Podle odst. 3 § 7: 226 občanského zákoníku se jedná zejména o práva a povinnosti pronajímatele, které přímo souvisejí s užíváním pronajaté nemovitosti za úplatu nájemcem, tj. nájemné. To znamená, že nároky, které může nájemce uplatnit vůči právnímu nástupci pronajímatele, se v zásadě týkají jeho dvou nejdůležitějších práv: práva na bydlení a práva na ochranu nájmu.

Často však nájemce a pronajímatel uzavírají v nájemní smlouvě i další ujednání o jiném obsahu a tyto zapisují do doložek. Častým příkladem je klauzule týkající se předkupního práva nájemce. Přestože neopravňuje nájemce k dodání, vyplývá z něj povinnost pronajímatele nabídnout: pronajímatel bude muset pronajatou nemovitost nejprve nabídnout k prodeji nájemci, než bude moci být prodán jinému právnímu nástupci.

Bude touto klauzulí vůči nájemci vázán i další pronajímatel? Vzhledem k judikatuře tomu tak není. Ta stanoví, že předkupní právo nájemce přímo nesouvisí s nájemným, takže klauzule týkající se práva na koupi pronajaté nemovitosti nepřechází na právního nástupce pronajímatele. Liší se to pouze v případě, že se jedná o opci na koupi od nájemce a částka, která má být pronajímateli pravidelně hrazena, zahrnuje i prvek protiplnění za konečné nabytí.

Podnájem

Kromě toho článek 7: 227 občanského zákoníku stanoví ohledně práv nájemce následující:

"Nájemce je oprávněn poskytnout pronajatou nemovitost v užívání, zcela nebo zčásti, někomu jinému, ledaže by musel předpokládat, že pronajímatel bude mít proti užívání jiné osoby přiměřené námitky."

Obecně je z tohoto článku zřejmé, že nájemce má právo dát celou nebo část pronajaté nemovitosti do podnájmu jiné osobě. S ohledem na druhou část čl. 7: 227 občanského zákoníku však nájemce nemůže přistoupit k podnájmu, má-li důvodné podezření, že to pronajímatel namítne. V některých případech je námitka pronajímatele evidentní, např. pokud je v nájemní smlouvě obsažen zákaz podnájmu. V takovém případě není podnájem nájemcem povolen.

Pokud to nájemce přesto udělá, může mu být na oplátku uložena pokuta. Tato pokuta pak musí být spojena se zákazem podnájmu v nájemní smlouvě a musí být vázána na maximální výši. Například podnájem pokoje od Air B&B může být tímto způsobem zakázán v nájemní smlouvě, což se často ukazuje.

V této souvislosti je pro podnájem bytových prostor důležitý i § 7: 244 občanského zákoníku, který stanoví, že nájemce bytu nesmí pronajímat celý obytný prostor. To neplatí pro část obytného prostoru, jako je pokoj. Jinými slovy, nájemce má v zásadě volnost v částečném podnájmu obytného prostoru jinému.

V pronajaté nemovitosti má v zásadě právo setrvat i podnájemce. To platí i v případě, že nájemce musí pronajatou nemovitost vyklidit sám. Ostatně článek 7: 269 nizozemského občanského zákoníku stanoví, že pronajímatel bude ze zákona pokračovat v podnájmu, i když hlavní nájemní smlouva skončila. Pro účely tohoto článku však musí být splněny následující podmínky:

• Nezávislý životní prostor. Jinými slovy, obytný prostor s vlastním přístupem a vlastním základním vybavením, jako je kuchyň a koupelna. Pouze pokoj proto není považován za samostatný obytný prostor.
• Podnájemní smlouva. Jedná se o dohodu mezi nájemcem a podnájemcem, která splňuje požadavky na nájemní smlouvu, jak je popsáno v článku 7: 201 občanského zákoníku.
• Nájemní smlouva se týká pronájmu obytných prostor. Jinými slovy, hlavní nájemní smlouva mezi nájemcem a pronajímatelem se musí vztahovat na nájem a pronájem prostor, na které se vztahují zákonná ustanovení o životním prostoru.

Pokud nejsou výše uvedená ustanovení dodržena, podnájemce stále nemá právo ani nárok požadovat od pronajímatele právo setrvat v pronajaté nemovitosti i po ukončení hlavní nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem, takže je pro něj nevyhnutelné i vystěhování. Pokud podnájemce splňuje podmínky, musí počítat s tím, že pronajímatel po šesti měsících proti němu podá žalobu o ukončení podnájmu a získání volného užívání.

Stejně jako obytné prostory, i komerční prostory může nájemce pronajmout. Jak se ale v tomto případě staví podnájemce k pronajímateli, když k tomu nájemce nebyl oprávněn nebo musí pronajatou nemovitost vyklidit? Pro rok 2003 bylo jasné rozlišení: pronajímatel neměl s podnájemcem nic společného, ​​protože podnájemce měl s nájemcem pouze právní vztah. V důsledku toho také podnájemce neměl žádná práva a tím i pohledávku vůči pronajímateli.

Od té doby se zákon v tomto bodě změnil a stanoví, že pokud skončí hlavní nájemní smlouva mezi nájemcem a pronajímatelem, musí se nájemce starat o zájmy a postavení podnájemce tím, že např. připojí podnájemce v řízení s pronajímatelem. pronajímatel. Pokud ale hlavní nájemní smlouva i po skončení řízení skončí, zaniknou i práva podnájemce.

Jste nájemcem a máte nějaké dotazy týkající se tohoto blogu? Pak kontaktujte Law & More. Naši právníci jsou odborníky v oblasti nájemního práva a rádi vám poskytnou rady. Mohou vám také legálně pomoci, pokud váš spor o pronájem povede k soudnímu řízení.