Každý nájemce má právo na dvě důležitá práva: právo na užívání si života a právo na ochranu nájemného. Kde jsme diskutovali o prvním právu nájemce v souvislosti s povinnosti pronajímatele, druhé právo nájemce přišlo v samostatném blogu o ochrana nájemného. Proto se v tomto blogu bude diskutovat o další zajímavé otázce: jaká další práva má nájemce? Právo na užívání života a právo na ochranu nájemného nejsou jedinými právy, která nájemce vůči pronajímateli má. Například nájemce má také nárok na řadu práv v souvislosti s převodem nemovitosti, která nepřevyšuje nájemné a podnájem. Obě práva jsou postupně diskutována v tomto blogu.
Převod nemovitosti nepřekračuje nájemné
Odstavec 1 článku 7: 226 nizozemského občanského zákoníku, který se vztahuje na nájemce bytových a komerčních prostor, stanoví následující:
"Převodem nemovitosti, na kterou se vztahuje nájemní smlouva (...), pronajímatel převádí práva a povinnosti pronajímatele ze smlouvy o nájmu na nabyvatele. "
Pro nájemce tento článek v první řadě znamená, že převodem vlastnictví pronajaté nemovitosti, například prodejem pronajímatele jinému, smlouva o nájmu nekončí. Kromě toho může nájemce uplatňovat nároky vůči právnímu nástupci pronajímatele, nyní, když tento právní nástupce přebírá práva a povinnosti pronajímatele. U otázky, jaké nároky nájemce přesně má, je důležité nejprve určit, která práva a povinnosti pronajímatele přecházejí na jeho právního nástupce. Podle čl. 3: 7 odst. 226 občanského zákoníku se jedná zejména o práva a povinnosti pronajímatele, které přímo souvisejí s užíváním pronajaté nemovitosti za úplatu placenou nájemcem, tj. Nájemné. To znamená, že nároky, které může nájemce vznést proti právnímu nástupci pronajímatele, se v zásadě týkají jeho dvou nejdůležitějších práv: práva na užívání života a práva na ochranu nájemného.
Nájemce a pronajímatel však často uzavírají v nájemní smlouvě i jiné smlouvy, pokud jde o další obsah, a zaznamenávají je do doložek. Běžným příkladem je klauzule týkající se předkupního práva nájemce. Ačkoli to neopravňuje nájemce k dodání, znamená to povinnost pronajímatele nabídnout: pronajímatel bude muset nejprve pronajatou nemovitost nabídnout k prodeji nájemci, aby mohla být prodána jinému právnímu nástupci. Bude další pronajímatel také vázán touto klauzulí vůči nájemci? Z hlediska judikatury tomu tak není. Tím se stanoví, že předkupní právo nájemce přímo nesouvisí s nájemným, takže klauzule týkající se práva na koupi pronajaté nemovitosti nepřechází na právního nástupce pronajímatele. Toto se liší pouze v případě, že se jedná o opci na koupi od nájemce a částka, která má být pravidelně vyplácena pronajímateli, zahrnuje také prvek kompenzace za konečné nabytí.
Podnájem
Kromě toho článek 7: 227 občanského zákoníku stanoví ohledně práv nájemce následující:
"Nájemce je oprávněn poskytnout pronajatou nemovitost v užívání, zcela nebo zčásti, někomu jinému, ledaže by musel předpokládat, že pronajímatel bude mít proti užívání jiné osoby přiměřené námitky."
Z tohoto článku obecně vyplývá, že nájemce má právo dále pronajmout celou nebo část pronajatého majetku jiné osobě. S ohledem na druhou část čl. 7: 227 občanského zákoníku však nájemce nemůže pokračovat v podnájmu, pokud má důvody se domnívat, že to pronajímatel vznese. V některých případech je námitka pronajímatele evidentní, například pokud je v nájemní smlouvě zahrnut zákaz podnájmu. V takovém případě není podnájem nájemcem povolen. Pokud to nájemce stejně udělá, může být na oplátku pokuta. Tato pokuta musí poté souviset se zákazem podnájmu v nájemní smlouvě a musí být vázána na maximální částku. Například v nájmu může být tímto způsobem zakázán podnájem pokoje od společnosti Air B&B, což se často stává.
V této souvislosti je pro podnájem obytného prostoru důležitý také článek 7: 244 občanského zákoníku, který stanoví, že nájemce obytného prostoru nesmí pronajímat celý obytný prostor. To neplatí pro část obytného prostoru, jako je pokoj. Jinými slovy, nájemce má v zásadě možnost částečně pronajmout obytný prostor jinému. Podnájemce má v zásadě také právo zůstat v pronajaté nemovitosti. To platí také v případě, že nájemce musí pronajatý majetek vyklidit sám. Koneckonců, článek 7: 269 nizozemského občanského zákoníku stanoví, že pronajímatel bude pokračovat v podnájmu ze zákona, i když hlavní nájemní smlouva skončila. Pro účely tohoto článku však musí být splněny následující podmínky:
- Nezávislý životní prostor. Jinými slovy, obytný prostor s vlastním přístupem a vlastním základním vybavením, jako je kuchyň a koupelna. Pouze pokoj proto není považován za samostatný obytný prostor.
- Podnájemní smlouva. Jedná se o dohodu mezi nájemcem a podnájemcem, která splňuje požadavky na nájemní smlouvu, jak je popsáno v článku 7: 201 občanského zákoníku.
- Nájemní smlouva se týká pronájmu obytných prostor. Jinými slovy, hlavní nájemní smlouva mezi nájemcem a pronajímatelem se musí vztahovat na nájem a pronájem prostor, na které se vztahují zákonná ustanovení o životním prostoru.
Pokud nebudou dodržena výše uvedená ustanovení, podnájemce stále nemá právo ani nárok požadovat od pronajímatele právo zůstat v pronajaté nemovitosti po ukončení hlavní nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem, takže vyklizení je také nevyhnutelné pro něj. Pokud podnájemce podmínky splní, musí vzít v úvahu skutečnost, že pronajímatel může proti podnájemci zahájit řízení po šesti měsících s cílem ukončit podnájem a evakuaci nájmu.
Stejně jako obytný prostor může i nájemce pronajmout komerční prostor. Jak ale v tomto případě souvisí podnájemce s pronajímatelem, pokud k tomu nebyl nájemce oprávněn nebo musí pronajatý majetek opustit? Pro rok 2003 existoval jasný rozdíl: pronajímatel neměl s podnájemcem nic společného, protože podnájemce měl s nájemcem pouze právní vztah. Výsledkem bylo, že podnájemce rovněž neměl žádná práva, a tedy nárok vůči pronajímateli. Od té doby se zákon v tomto bodě změnil a stanoví, že pokud hlavní nájemní smlouva mezi nájemcem a pronajímatelem skončí, musí se nájemce postarat o zájmy a postavení podnájemce, například připojením se k podnájemci v řízení s hostinský. Pokud však bude hlavní nájemní smlouva i po ukončení řízení ukončena, skončí také práva podnájemce.
Jste nájemcem a máte nějaké dotazy týkající se tohoto blogu? Pak kontaktujte Law & More. Naši právníci jsou odborníky v oblasti nájemního práva a rádi vám poskytnou rady. Mohou vám také legálně pomoci, pokud váš spor o pronájem povede k soudnímu řízení.